05.12.2016

Eigentum: Begriff und Bedeutung

Im Gesetz findet sich keine eigentliche Definition des Eigentums. Grundlegend ist der Art. 641 Abs. 1 ZGB.

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Eigentum

Besondere Arten von Eigentum

Es bestehen neben dem ungeteilten Eigentum folgende besonderen Arten von Eigentum:

  • Gemeinschaftliches Eigentum
    Sind mehrere Personen Subjekte eines Eigentumsrechts, so spricht man von gemeinschaftlichem Eigentum. Das ZGB kennt davon zwei Formen:
  • Gesamteigentum
    Das Gesamteigentum (Art. 652 ff. ZGB) ist die sachenrechtliche Folge eines die Beteiligten verbindenden persönlichen Gemeinschaftsverhältnisses (Hauptbeispiele Erbengemeinschaft und vereinbarte Gütergemeinschaft in der Ehe). Beim Gesamteigentum können die Beteiligten nur gemeinsam über die Sache verfügen.
  • Miteigentum
    Im Gegensatz dazu gehören beim Miteigentum (Art. 646 ff. ZGB) den Beteiligten bestimmte, äusserlich aber nicht abgeteilte Anteile (Miteigentumsquote), über welche sie grundsätzlich frei verfügen können.
  • Stockwerkeigentum
    Eine besondere Art von Miteigentum stellt das erst 1965 eingeführte und in Art. 712a–t ZGB geregelte Stockwerkeigentum (Wohnungseigentum) dar. Der Stockwerkeigentümer ist einerseits Miteigentümer zu einem bestimmten Anteil am Grundstück und an den gemeinsam genützten Gebäudeteilen. Daneben hat er ein Sonderrecht auf eine bestimmte Wohnung, was eine Verselbständigung der Miteigentumsquote bedeutet.

Bestandteile und Zugehör
Wer Eigentümer einer Sache ist, hat auch Eigentum an deren sog. Bestandteilen und an den sog. Früchten (zeitlich wiederkehrende Erträgnisse, welche gemäss Art. 643 ZGB bis zur Trennung Bestandteil sind). Als Bestandteil einer Sache gilt gemäss Art. 642 ZGB das, was nach der ortsüblichen Auffassung zu deren Bestand gehört und ohne ihre Zerstörung, Beschädigung oder Veränderung nicht abgetrennt werden kann (Beispiel Räder eines Autos). Im Gegensatz dazu steht die sog. Zugehör, welche dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dient, ihre wirtschaftliche Ausnützung ermöglicht oder erleichtert (Art. 644/645 ZGB). Die Zugehör stellt eine selbständige Sache dar und kann einen anderen Eigentümer haben als die Hauptsache. Von Bedeutung sind Bestandteil und Zugehör vor allem bei Bestimmung des Umfanges der Pfandhaft bei Grundpfandrechten.

Bewegliche und unbewegliche Sachen
Von überaus wichtiger Bedeutung ist die im sachenrechtlichen Teil des ZGB fast durchgehend feststellbare Differenzierung zwischen unbeweglichen Sachen (Immobilien) und beweglichen Sachen (Mobilien) und der darauf aufbauende Unterschied zwischen Grundeigentum und dem sog. Fahrniseigentum. Das schweizerische Sachenrecht liesse sich ohne grosse Schwierigkeiten in ein Immobiliar- und ein Mobiliarsachenrecht aufteilen. In der vorliegenden Übersicht wird vor allem das Grundeigentum behandelt.

Begründung und Übertragung von Eigentum

Bei den unbeweglichen und bei den beweglichen Sachen ist der Erwerb von Eigentum verschieden geregelt:

  • Bei Immobilien
    Die Begründung und Übertragung von Grundeigentum bedarf grundsätzlich der Eintragung in einem öffentlichen Register, dem Grundbuch.
  • Bei Mobilien
    Das Fahrniseigentum hängt dagegen nicht von einem Registereintrag ab, es spielt bei dessen Erwerb – wie noch zu zeigen sein wird – der Rechtsbegriff des Besitzes eine wesentliche Rolle.

Bestandteile und Zugehör

Wer Eigentümer einer Sache ist, hat Eigentum an allen ihren Bestandteilen und an der Zugehör (Art. 642–645 ZGB).

‹Ortsgebrauch›
Unter Umständen sagt nur der so genannte Ortsgebrauch, ob etwas Zugehör oder Bestandteil einer Sache ist. Damit ist die effektive Auffassung des Verkehrs am Ort, wo die Sache liegt, gemeint. Oft gibt das kantonale Einführungsgesetz zum ZGB Hinweise darauf, was nach Ortsgebrauch Zugehör oder Bestandteil ist. Doch kann im Einzelfall auch ein Ortsgebrauch bestehen, der im Widerspruch zu den Hinweisen steht, die das jeweilige Einführungsgesetz gibt. In Zweifelsfällen kommt man daher nicht um eine Untersuchung der Verhältnisse an Ort und Stelle herum.

Bestandteile (Art. 642 ZGB – Umfang von Eigentum)

Beispiele von Bestandteilen

Früchte
Früchte sind Bestandteile der Liegenschaft, gehören also mit zu Eigentum: Jedoch nur, bis sie von der Liegenschaft getrennt werden.

Pflanzen, Bauten
Ebenso wie Früchte sind Pflanzen Bestandteile, ausserdem Bauten (Häuser, Stallungen usw.; vgl. Art. 667 Abs. 2 ZGB und Ziff. 4). Für beide gilt jedoch Folgendes: So genannte Fahrnispflanzen und Fahrnisbauten, die nicht für dauernd, sondern nur vorübergehend mit dem Boden verbunden sind, gehören nicht als Bestandteil zur Liegenschaft, sondern können einen anderen Eigentümer haben.

Merke

  • Pflanzenzuchten, z.B. Baumschulen, sind keine Bestandteile.
  • Verkauft ein Hauseigentümer sein Haus, so kann er, wenn nicht etwas anderes verabredet ist, den im Garten stehenden Schopf oder die Bretterbude seiner Kinder beim Auszug mitnehmen, denn sie sind ebenfalls keine Bestandteile des Grundstücks.

Auch fest und dauernd mit dem Boden verbundene Bauten können übrigens einem anderen als dem Grundstückeigentümer zu Eigentum gehören: nämlich dann, wenn ein Baurecht daran besteht.

Weitere Bestandteile
Weitere Bestandteile einer Liegenschaft sind beispielsweise Dächer, Kamine, Aufzüge, Beleuchtungseinrichtungen, Fenster, Fensterläden, Heizungen, wenn sie fest mit dem Haus verbunden sind, Mauern und Einfriedungen.

Insb. Maschinen Maschinen einer Fabrik oder eines anderen Betriebs, die fest mit der Werkhalle verbunden sind, gelten nur dann als Bestandteile, wenn:

  • ihre Wegnahme nicht möglich ist, ohne dass das Gebäude zerstört wird,
  • oder wenn sie nur zusammen mit dem Gebäude eine sinnvolle Einheit ergeben.

Praxis-Beispiel
Transformatoren im Transformatorenhaus sind Bestandteile. Maschinen, die leicht montiert und demontiert und überall aufgestellt werden können, wie etwa eine Drehbank, sind keine Bestandteile, sondern allenfalls Zugehör.

Insb. vorfabrizierte Garagen
Gemäss BGE 105 II 264 ff. sind vorfabrizierte Garagen, die sich, einmal aufgestellt, nur sehr schwer verschieben lassen, keine Fahrnisbauten, sondern Bestandteile des Grundstücks und somit zu Eigentum.

Insb. elektrische Installationen
Das Obergericht Baselland hat entschieden, dass elektrische Installationen, die auf Wunsch eines Mieters eingebaut wurden, von diesem jedoch beim Ende des Mietverhältnisses auf Verlangen wieder zu entfernen waren, keine Bestandteile des Grundstücks seien, da sie nur vorübergehenden Zwecken dienten (BJM 1981, Seite 138).

Zugehör  (Art. 644 ZGB)

Beispiele von Zugehör
Schlüssel, Vorfenster, Vorhangstangen, Gestelle, Maschinen wenn sie nicht Bestandteile sind, Hotelmobiliar, Badeöfen, angepasste Bodenbeläge, Häge, Leitern, Kegelbahnen, von Hauseigentümer eingerichtete und dauernd dem jeweiligen Wohnungsinhaber zur Verfügung gestellte Kühlschränke, Waschmaschinen, etc.

Bedeutung der Unterscheidung

Bedeutung der Bestandteile

  • Der Bestandteil ist Sachteil, weshalb keine gesonderten dinglichen Rechte an ihm begründet werden können. Man kann also nicht jemandem das Eigentum am Dach eines Hauses, am Kamin, an den Fenstern einräumen.
    Ausnahme: Am Haus selber kann man mittels eines Baurechts gesondertes Eigentum einräumen.
  • Mit der Verfügung über die Liegenschaft verfügt man über alle ihre Bestandteile.
  • Besondere Bedeutung hat die Frage der Qualität des Bestandteils für den Bauhandwerker. Er hat nur dann Anspruch auf Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechtes, wenn er Arbeit an einer Liegenschaft geleistet hat. Dazu gehört auch Arbeit an einem Bestandteil der Liegenschaft. Hingegen gibt Arbeit an einer Fahrnisbaute keinen Anspruch auf Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts.

Bedeutung von Zugehör

  • Zugehör sind keine Sachteile, sondern selbständige Sachen. Sie können somit unabhängig von der Liegenschaft verkauft, verpfändet werden usw.
  • Im Zweifel jedoch, also immer dann, wenn der Eigentümer nichts anderes bestimmt, erfasst die Verfügung über die Liegenschaft auch die Zugehör.

Spezielle Probleme bei Bauten und Pflanzen

Pflanzen und Bauten sind grundsätzlich Bestandteile des Grundstücks. Daraus ergeben sich die folgenden Konsequenzen:

Einbau

Wird auf einem Grundstück eine Baute erstellt, so gehört sie dem Grundeigentümer (sog. Einbau; Art. 671 Abs. 1 ZGB). Dies gilt auch dann, wenn das Material, mit dem die Baute erstellt wird, ursprünglich einem anderen gehörte; der Grundeigentümer erlangt von Gesetzes wegen das Eigentum daran. Keine Rolle spielt es, ob die Baute nicht vom Grundeigentümer, sondern vom Materialeigentümer – womöglich gegen den Willen des Grundeigentümers – erstellt wurde.

Herausgabe des Materials
Allerdings kann der Materialeigentümer vom Grundeigentümer verlangen, dass dieser auf eigene Kosten das eingebaute Material lostrenne und herausgebe. Diese Regel gilt jedoch nur, wenn der Einbau des Materials ins Grundstück ohne Willen des Materialeigentümers erfolgte und zudem die Trennung ohne unverhältnismässige Schädigung möglich ist (Art. 671 Abs. 2 ZGB).

Wegschaffung des Materials
Unter derselben Voraussetzung darf der Grundeigentümer vom Materialeigentümer die Wegschaffung des Materials auf dessen Kosten verlangen, wenn dieser es ohne Willen des Grundeigentümers eingebaut hat.

Entschädigung
Erfolgt keine Trennung des Materials vom Boden, hat der Grundeigentümer für das Material dem Eigentümer desselben eine angemessene Entschädigung zu leisten. Nicht entschädigungsberechtigt ist, wer den Einbau vorgenommen hat, ohne Materialeigentümer zu sein (also wer das Material von einem anderen zur Verfügung gestellt bekommen hat). Bei gutem Glauben des Materialeigentümers und gleichzeitig bösem Glauben des Grundeigentümers muss volle Entschädigung geleistet werden, im umgekehrten Fall nur das, was der Bau für den Grundeigentümer allermindestens wert ist (Art. 672 ZGB). Bei bösem Glauben beider Teile handelt es sich beim Entschädigungsanspruch des Materialeigentümers um einen schadenersatzähnlichen Anspruch, sodass Art. 41 ff. OR heranzuziehen sind. Da der Materialeigentümer ebenfalls bösgläubig ist, muss sein Ersatzanspruch angemessen herabgesetzt werden (BGE 99 II 144). Bei gutem Glauben beider Teile berechnet sich der Entschädigungsanspruch nach den Regeln über die ungerechtfertigte Bereicherung (Art. 62 ff. OR; vgl. BGE 99 II 145). Der Grundeigentümer hat also dem Materialeigentümer nur den Wertzuwachs (also die Bereicherung) zu ersetzen, den das Grundstück wegen des Einbaus erhält. Das kann unter Umständen weniger sein als das Material bzw. – falls der Materialeigentümer auch der Einbauende war – das Material und die Kosten des Einbaus wert waren.

Verjährung
Die Ersatzansprüche verjähren analog Art. 67 oder allenfalls 60 OR, also innert eines Jahres, seit der Berechtigte Kenntnis von seinem Anspruch erhalten hat, und spätestens innert zehn Jahren seit Entstehung des Anspruchs.

Zuweisung von Eigentum
Übersteigt der Wert des Einbaus offensichtlich den Wert des Bodens, so kann derjenige, der sich im guten Glauben befindet, verlangen, dass das Eigentum gegen angemessene Entschädigung dem Materialeigentümer zugewiesen werde (Art. 673 ZGB). Gutgläubig ist auch, wer annehmen darf, dass er mit Einwilligung des Grundeigentümers baut und dieser ihm nicht zu erkennen gibt, dass eine Übertragung von Eigentum an ihn (den Materialeigentümer) nicht in Betracht komme.

Einpflanzung

Die soeben dargestellten Regeln über den Einbau gelten sinngemäss für Einpflanzungen, d.h. bei der Verwendung von fremden Pflanzen auf eigenem Grundstück oder umgekehrt (Art. 678 Abs. 1 ZGB).

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