Entschädigung: Anspruch auf Entschädigung bei Auszonung?

Formelle / materielle Enteignung

Vorab ist die Unterscheidung zwischen formeller und materieller Enteignung in Erinnerung zu rufen. Bei einer formellen Enteignung wird ein vermögenswertes Recht durch einen Hoheitsakt einem Privaten ganz oder teilweise entzogen und auf die Enteignerin übertragen. Dem bisherigen Eigentümer werden die Eigentumsrechte entzogen und gehen auf die Enteignerin über.

Eine materielle Enteignung liegt hingegen vor, wenn dem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch einer Sache untersagt oder in einer Weise eingeschränkt wird, die besonders schwer wiegt, weil der betroffenen Person eine wesentliche aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. 

Geht der Eingriff weniger weit, so wird gleichwohl eine materielle Enteignung angenommen, falls einzelne Personen so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erscheint und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür keine Entschädigung geleistet würde (sog. Sonderopfer). 

Vorliegend stellte sich lediglich die Frage nach der materiellen Enteignung, weil A. das Grundstück nicht ganz oder teilweise entzogen wurde, sondern lediglich deren Nutzung eingeschränkt wurde (landwirtschaftliche Nutzung statt Wohn- oder Gewerbenutzung). 

Grundsätze entschädigungsloser Auszonung (keine RPG-konforme Nutzungsplanung)

Nicht jede Umzonung oder Auszonung löst eine Entschädigungspflicht aus. Das Bundesrecht stellt hohe Anforderungen an Nutzungsvorschriften, damit sie den verfassungsrechtlichen und gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Werden die Nutzungsvorschriften erstmals dahingehend revidiert, dass sie den bundesrechtlichen Anforderungen entsprechen und wird eine Liegenschaft nicht einer Bauzone zugewiesen, liegt eine Nichteinzonung vor. Eine solche bleibt in der Regel entschädigungslos. 

Eine Entschädigungspflicht wird dagegen grundsätzlich angenommen, wenn ein Grundstück mit einem bundesrechtskonformen Nutzungsplan bisher in einer Bauzone lag und aufgrund einer Zonenplanrevision neu einer Nichtbauzone zugeteilt wird. 

Im Fall Mellingen ging das Bundesgericht davon aus, dass der bisherige Nutzungsplan den bundesrechtlichen Anforderungen entsprach. Und dennoch sprach es A. am Ende keine Entschädigung zu. 

Argumente der Gemeinde und der Vorinstanz

Im Wesentlichen gelangte das kantonale Obergericht zum Schluss, der abgelöste Nutzungsplan habe bereits den bundesrechtlichen Vorgaben entsprochen. Es stufte deshalb die Umzonung beim Grundstück von A. als materielle Enteignung ein. 

Die Gemeinde Mellingen machte vor Bundesgericht hingegen namentlich geltend, A. sei bereits seit dem Jahr 1980 (Mit-)Eigentümerin des betreffenden Grundstücks. Sie habe es jedoch nie mit Wohn- oder Geschäftsliegenschaften überbaut, sprich zweckentsprechend genutzt.