Immobilienmakler: Revision des Geldwäschereigesetzes

Wann unterstehen Immobilienmakler ab 2026 dem Geldwäschereigesetz und welche Pflichten gelten?

1. Was ändert sich für Immobilienmakler?

Das revidierte GwG schafft die neue Kategorie der «Beraterinnen und Berater». Darunter fallen natürliche und juristische Personen, die für Dritte berufsmässig bei finanziellen Transaktionen – einschliesslich der Mittelbeschaffung – im Zusammenhang mit bestimmten Rechtsvorgängen mitwirken. Ausdrücklich erfasst werden der Kauf und Verkauf von Grundstücken. Die Regelung gilt für Personen und Unternehmen, die in der Schweiz oder von der Schweiz aus tätig sind.[1]

Ob ein Maklerunternehmen unterstellt ist, richtet sich nach seinem Leistungsangebot, seiner Rolle im Geschäft, der Berufsmässigkeit und den gesetzlichen Ausnahmen – nicht nach der Berufsbezeichnung.

Davon zu unterscheiden ist die bereits heute erfasste Finanzintermediation. Nimmt ein Makler Kaufpreis-, Reservations- oder andere Kundengelder entgegen, hält er diese oder veranlasst er Zahlungen, kann er schon als Finanzintermediär gelten. Qualifiziert dieselbe Tätigkeit zugleich als Finanzintermediation und Beratung, gelten die Regeln für Finanzintermediäre. Geldflüsse und Verfügungsmacht über fremde Vermögenswerte sind deshalb separat zu prüfen.[2]

[1]Art. 2 Abs. 1 lit. c und Abs. 3bis lit. a GwG, in der Fassung gemäss AS 2026 322; Art. 2 Abs. 1 GwV, in der Fassung gemäss AS 2026 364.

[2]Art. 2 Abs. 3 lit. b GwG; Art. 4 GwV; Art. 2b GwG, in der Fassung gemäss AS 2026 322.

2. Wann wird eine Maklertätigkeit dem GwG unterstellt?

Für die Unterstellung sind im Wesentlichen vier Punkte zu prüfen:

Kausale Mitwirkung an einem konkreten Geschäft. Nach der Geldwäschereiverordnung (GwV) gilt als Mitwirkung eine Beratung, die kausal zu einem Rechtsvorgang im Zusammenhang mit einer finanziellen Transaktion beiträgt. Erfasst werden auch wirtschaftlich gleichwirkende Rechtsgeschäfte sowie die entgeltliche Einräumung einer Nutzniessung oder eines Baurechts. Allgemeine Marktinformationen ohne Bezug zu einem konkreten Geschäft dürften regelmässig nicht genügen. Die aktive Zusammenführung der Parteien, Verhandlungsbegleitung oder Koordination des Vollzugs kann dagegen relevant sein.[1]

Massgebender Zeitpunkt. Bei Grundstückgeschäften greifen die Beraterpflichten, sobald beide Parteien ihren Willen zum Abschluss des Kaufvertrags erklärt haben und keine Ausnahme vorliegt. Die GwG-Prüfung darf daher nicht erst beim Geldfluss oder bei der öffentlichen Beurkundung beginnen.[2]

Berufsmässigkeit. Berufsmässig ist eine selbstständige, auf dauernden Erwerb gerichtete Beratung. Sie gilt jedenfalls als berufsmässig bei mehr als CHF 50'000 Bruttoerlös pro Kalenderjahr; mehr als 20 Kundinnen oder Kunden oder mehr als 20 Rechtsvorgängen pro Kalenderjahr; Vermögenswerten Dritter von mehr als CHF 5 Mio. zu irgendeinem Zeitpunkt; oder betroffenen finanziellen Transaktionen von insgesamt mehr als CHF 2 Mio. pro Kalenderjahr. Haupt- oder Nebentätigkeit spielt keine Rolle. Die Schwellenwerte sind keine allgemeine Freigrenze; auch darunter kann die Grunddefinition erfüllt sein.[3]

Keine Ausnahme. Erst wenn die Tätigkeit erfasst und berufsmässig ist und keine gesetzliche Ausnahme greift, besteht die neue GwG-Unterstellung als Beraterin oder Berater. Diese Prüfung ist für das Maklerunternehmen und anschliessend für das konkrete Geschäft vorzunehmen.

[1]Art. 12d und Art. 12e Abs. 1 und 2 GwV, in der Fassung gemäss AS 2026 364.

[2]Art. 12e Abs. 3 GwV, in der Fassung gemäss AS 2026 364.

[3]Art. 12f GwV, in der Fassung gemäss AS 2026 364.

3. Welche Ausnahmen sind besonders wichtig?

Ausgenommen sind Grundstückübertragungen unter CHF 5 Mio., sofern der Kaufpreis auf Zahlenden- und Empfängerseite ausschliesslich über Banken oder andere dem GwG unterstellte Finanzintermediäre abgewickelt wird. Bei Barzahlung, Verrechnung oder einer nicht unterstellten Zahlungsstelle kann die Ausnahme entfallen.

Ein Wert von CHF 5 Mio. oder mehr führt umgekehrt nicht automatisch zur Unterstellung jedes beteiligten Maklers; auch dann müssen die übrigen Voraussetzungen erfüllt sein. Die CHF-5-Mio.-Transaktionsausnahme ist zudem nicht mit dem gleich hohen Schwellenwert für die Berufsmässigkeit zu verwechseln.

Unabhängig vom Kaufpreis ist der Erwerb einer in der Schweiz gelegenen Wohnliegenschaft zur eigenen Nutzung ausgenommen. Dasselbe gilt für eine schweizerische Ersatzliegenschaft im Sinne des Steuerharmonisierungsgesetzes. Bei Wohnobjekten sollte der Verwendungszweck der Käuferschaft dokumentiert werden. Anlage-, Rendite- und Geschäftsimmobilien fallen nicht unter diese Ausnahme.

Weitere Ausnahmen betreffen namentlich familien-, ehe-, erb- oder schenkungsrechtliche Transaktionen, bestimmte Geschäfte zwischen verbundenen Personen, landwirtschaftliche Grundstücke für Selbstbewirtschafter und Güterzusammenlegungen. Konzerninterne Dienstleistungen sind ebenfalls ausgenommen. Mitarbeitende und andere Hilfspersonen gelten unter den Voraussetzungen der GwV nicht selbst als Berater; unterstellt bleibt die Person oder das Unternehmen, in deren Namen und auf deren Rechnung sie handeln.[1]

4. Welche Pflichten treffen unterstellte Maklerunternehmen?

Unterstellte Makler müssen ihre Kundschaft identifizieren, die wirtschaftlich berechtigten beziehungsweise kontrollierenden Personen feststellen und Gegenstand sowie Zweck des Geschäfts dokumentieren. Bei erhöhten Risiken sind Hintergrund und Zweck vertieft abzuklären, etwa Struktur und Herkunft der Vermögenswerte. Die SRO konkretisiert den risikobasierten Umfang. Die Belege sind grundsätzlich zehn Jahre aufzubewahren.[2]

Zudem braucht es interne Zuständigkeiten und Kontrollen, eine genügende Schulung des Personals sowie Massnahmen gegen Geldwäscherei, Terrorismusfinanzierung und Verstösse gegen das Embargogesetz.

Bei Wissen oder begründetem Verdacht besteht eine unverzügliche Meldepflicht an die Meldestelle für Geldwäscherei (MROS). Dies gilt auch, wenn Verhandlungen wegen eines solchen Verdachts abgebrochen werden. Betroffene und Dritte dürfen über eine Meldung grundsätzlich nicht informiert werden; Auskunftsbegehren der MROS sind fristgerecht zu beantworten.[3]

5. SRO-Anschluss: obligatorisch und zeitkritisch

Berufsmässig tätige Beraterinnen und Berater müssen sich einer von der FINMA anerkannten SRO anschliessen. Diese konkretisiert die Pflichten in ihrem Reglement, überwacht deren Einhaltung und kann Sanktionen aussprechen. Wer bereits als Finanzintermediär einer SRO angeschlossen ist, wird für die Beratertätigkeit grundsätzlich durch dieselbe SRO beaufsichtigt.[4]

Der Anschluss setzt insbesondere voraus, dass interne Vorschriften und Betriebsorganisation die Einhaltung des GwG sicherstellen und das Unternehmen, seine Geschäftsleitung sowie qualifiziert Beteiligte die gesetzlichen Gewährsanforderungen erfüllen. SRO können weitere Voraussetzungen vorsehen.

Wer am 1. Oktober 2026 bereits eine erfasste Beratertätigkeit ausübt, muss bis 1. Dezember 2026 ein Anschlussgesuch einreichen und darf bis zum Entscheid nur bestehende Geschäftsbeziehungen weiterführen. Wer erst später berufsmässig tätig wird, muss die Pflichten sofort einhalten und innert zwei Monaten ein Gesuch stellen. Ohne fristgerechtes Gesuch oder bei verweigertem Anschluss ist die Tätigkeit einzustellen. Bereits beaufsichtigte Finanzintermediäre müssen ihre Beratertätigkeit der Aufsichtsbehörde oder SRO ebenfalls bis 1. Dezember 2026 melden.[5]

[1]Art. 2 Abs. 4ter lit. a–e GwG, in der Fassung gemäss AS 2026 322; Art. 2 Abs. 3 lit. a und b GwV, in der Fassung gemäss AS 2026 364.

[2]Art. 8b–8d GwG, in der Fassung gemäss AS 2026 322, in Verbindung mit Art. 3, 4 und 7 GwG.

[3]Art. 9 Abs. 1ter, Art. 10a Abs. 5 und Art. 11a GwG, in der Fassung gemäss AS 2026 322.

[4]Art. 12 lit. d, Art. 12a Abs. 2, Art. 14, Art. 18b sowie Art. 24 und 25 GwG, in der Fassung gemäss AS 2026 322; FINMA, «Liste der von der FINMA anerkannten Selbstregulierungsorganisationen (SRO)», Stand 14. August 2026.

[5]Art. 12g GwV sowie Übergangsbestimmung zur Änderung vom 26. September 2025, Abs. 1 und 2 GwV, in der Fassung gemäss AS 2026 364.

6. Was sollten Immobilienmakler jetzt konkret tun?

1. Geschäftsmodell und Geldflüsse prüfen. Sämtliche Leistungen vom Erstkontakt bis zum Vollzug sind zu erfassen, insbesondere die Entgegennahme, Haltung oder Weiterleitung fremder Gelder.

2. Transaktions-Screening einführen. Zu erfassen sind insbesondere Objekt, Wert, Nutzungszweck, Parteien, wirtschaftlich Berechtigte, Zahlungsweg, Verhandlungsstand und eigene Rolle. Ausnahmen sind zu belegen.

3. Berufsmässigkeit überwachen. Erlöse, Kunden- und Fallzahlen, Vermögenswerte und Transaktionsvolumen sind jährlich zu dokumentieren; Zweifelsfälle gehören in eine schriftliche Unterstellungsanalyse.

4. SRO-Anschluss vorbereiten. Betroffene Unternehmen sollten umgehend eine anerkannte SRO kontaktieren, Aufnahmebedingungen und Fristen klären und das Gesuch vorbereiten. Für bereits am 1. Oktober 2026 ausgeübte Tätigkeiten ist die Frist vom 1. Dezember 2026 zu beachten.

5. Identifizierungs-, Risiko- und Meldeprozesse aufbauen. Standardisierte Unterlagen müssen Identifizierung, wirtschaftliche Berechtigung, Geschäftszweck, Risikoeinstufung und vertiefte Abklärungen abdecken. Freigaben, Eskalationen und MROS-Meldungen sind klar zuzuweisen.

6. Mitarbeitende schulen und Verträge anpassen. Das Personal muss Unterstellungstatbestände und Warnsignale erkennen. Verträge, Datenschutzinformationen und Weisungen sollten die Datenerhebung und -aufbewahrung sowie einen Abbruch aus Compliance-Gründen abbilden.

7. Fazit

Die Revision unterstellt nicht die gesamte Immobilienbranche, macht aber bestimmte Maklertätigkeiten zu regulierten Beratungstätigkeiten. Entscheidend sind die konkrete Mitwirkung, die Berufsmässigkeit, die Ausnahmen und der rechtzeitige SRO-Anschluss. Maklerunternehmen sollten diese Punkte vor dem 1. Oktober 2026 klären und nicht bis zur ersten Zahlung oder Beurkundung zuwarten.

FAQ: Immobilienmakler

Werden alle Immobilienmakler ab 2026 vom GwG erfasst?

Nein, nicht pauschal. Erfasst sind nur Makler, die berufsmässig als Berater bei finanziellen Transaktionen im Zusammenhang mit Grundstücksübertragungen mitwirken. Reine Vermittlung ohne finanzielle Mitwirkung oder bestimmte Ausnahmen (z. B. Wohnnutzung) können eine Unterstellung ausschliessen.

Ab welchem Transaktionsvolumen gilt die Ausnahme?

Grundstückübertragungen unter CHF 5 Mio. sind ausgenommen, sofern der Kaufpreis ausschliesslich über Banken oder dem GwG unterstellte Finanzintermediäre abgewickelt wird. Bei Barzahlung oder nicht unterstellten Zahlungsstellen entfällt die Ausnahme.

Bis wann muss der SRO-Anschluss erfolgen?

Wer am 1. Oktober 2026 bereits tätig ist, muss bis zum 1. Dezember 2026 ein Gesuch einreichen. Neueinsteiger müssen innert zwei Monaten nach Aufnahme der Tätigkeit ein Gesuch stellen. Ohne fristgerechtes Gesuch ist die Tätigkeit einzustellen.

Was passiert bei Verdacht auf Geldwäscherei?

Bei Wissen oder begründetem Verdacht besteht eine unverzügliche Meldepflicht an die MROS. Betroffene dürfen nicht informiert werden. Die Belege müssen grundsätzlich zehn Jahre aufbewahrt werden.