Gewährleistung bei Immobilien: Fluch oder Segen?
Inhalt
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Das revidierte Werkvertragsrecht schafft seit Januar 2026 mehr Rechtssicherheit für Besteller von unbeweglichen Werken. Zentrale Neuerung ist die zwingende 60-Tage-Frist zur Mängelrüge nach Abnahme oder Entdeckung verdeckter Mängel. Zusätzlich wird die Beweislast in den ersten zwei Jahren zugunsten des Bestellers verschoben, was die Durchsetzung von Ansprüchen deutlich erleichtert.
Die wichtigsten Punkte:
- Mängelrüge innerhalb von 60 Tagen nach Abnahme oder Entdeckung (zwingend).
- Verjährung von fünf Jahren für Ansprüche gegen Unternehmer und Planer.
- Beweislastumkehr: Der Unternehmer muss Mangelfreiheit in den ersten zwei Jahren beweisen.
- Nachbesserungsanspruch ist nun gesetzlich verankert und nicht ausschliessbar.
- SIA-Norm 118 bleibt praxisrelevant, wurde aber an das neue Gesetz angepasst.
Lic. iur. Regula Heinzelmann
Regula Heinzelmann studierte Jura an der Universität Zürich, wo sie 1981 mit dem Lizentiat abschloss. Seit 1984 arbeitet sie selbständig als Wirtschaftsjournalistin und Buchautorin in Zürich und Berlin.
Wie funktioniert die Gewährleistung bei Immobilien nach der Revision des Werkvertragsrechts?
Besonders problematisch wird es, wenn die Durchsetzung der Mängelrechte bereits an formellen Kriterien scheitert, weil notwendige Informationen fehlen oder Fristen versäumt wurden. Der Autor zeigt in diesem Beitrag – ohne Anspruch auf Vollständigkeit – auf, wo in der Praxis seiner Auffassung nach Stolpersteine liegen, die einer erfolgreichen Durchsetzung der Mängelrechte entgegenstehen können.
Wichtig: Bei der Beurteilung von Mängeln muss man das revidierte Werkvertragsrecht beachten, das im Januar 2026 in Kraft getreten ist. Teilweise wurde die SIA-Norm 118 bereits angepasst, weitere Änderungen von SIA-Normen sind vorgesehen.
Wenn die Anwendung von SIA-Norm 118 nicht vereinbart ist, gelten die Bestimmungen des OR. Für Werkverträge, die vor dem 1. Januar 2026 abgeschlossen worden sind, bleibt grundsätzlich das bisherige Recht anwendbar, sofern nicht ausdrücklich auf das neue Recht verwiesen oder der Vertrag nachträglich angepasst wird.
Prüfung des Werkes und Rügefristen
Spätestens bei der Abnahme muss ein Bauwerk mängelfrei sein. Ob diese Voraussetzung erfüllt sind, prüfen der Besteller und der Unternehmer – sofern sie die Anwendbarkeit der SIA-Norm 118 vereinbart haben – im Rahmen einer gemeinsamen Abnahme (Art. 157 SIA-Norm 157). Sie findet nach der Anzeige des Unternehmers, dass das Bauwerk vollendet ist, statt. Die Abnahme ist für die Mängelrechte des Bestellers von entscheidender Bedeutung.
Vor der Inkraftretung des neuen Rechts bestand in der Praxis die Regel, dass man das Werk innerhalb von sieben Tagen überprüfen sollte. Dies wurde durch das neue Recht hinfällig. Nach dem neuen Art. 367 Abs. 1bis OR beträgt die Frist für die Mängelrüge bei einem unbeweglichen Werk 60 Tage. Die Vereinbarung einer kürzeren Frist ist unwirksam.
Art. 370 Abs. 4 OR ergänzt den bisherigen Art. 370 OR: Mängel eines unbeweglichen Werks, die bei der Abnahme und ordnungsmässigen Prüfung nicht erkennbar waren, sind innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung anzuzeigen. Die Vereinbarung kürzerer Fristen ist unwirksam. Dasselbe gilt für die folgenden Mängel eines Werks, die die Mangelhaftigkeit eines unbeweglichen Werks verursacht haben:
Mängel eines beweglichen Werks, das bestimmungsgemäss in das unbewegliche Werk integriert worden ist
Mängel eines Werks, das von einem Architekten oder Ingenieur erstellt und bestimmungsgemäss als Grundlage für die Erstellung des unbeweglichen Werks verwendet worden ist.
Die Norm SIA 118 legte schon immer eine zweijährige, jederzeitige Mängelrügefrist nach der Abnahme fest. Deshalb hat sich die Norm als praxisnahe Vertragsgrundlage im Bauwesen durchgesetzt. Die Norm ging nach Ablauf dieser Frist davon aus, dass für die restlichen drei Jahre wieder die gesetzliche «sofortige» Rüge gilt, die nach dem neuen zwingenden Bundesrecht nicht mehr zulässig ist. Damit stand insbesondere Art. 179 Abs. 2 SIA 118 in einem formellen Widerspruch zu der neuen Gesetzeslage. Um die rechtssichere Anwendung der Norm SIA 118 weiterhin zu gewährleisten, hat die Kommission SIA 118 beschlossen, mit der Ergänzung SIA 118-C1:2026 eine Korrigenda zu veröffentlichen. Diese ersetzt die bisherige Bezugnahme auf die «sofortige» Rüge ausdrücklich durch die gesetzliche 60-Tage-Frist.
Wichtig: Eine Abweichung sollte bereits bei den ersten Hinweisen auf einen möglichen Mangel gerügt werden. Sollte die Rügefrist einmal verpasst werden, verfügt man über einen Notanker.
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