Sicherheitsleistung: Eine Pflicht der Mieterschaft?
Dr. iur. Urban Hulliger
Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich.
Rechtsgrundlagen
Art. 257e OR
Art. 269d OR
Allgemeines zur Sicherheitsleistung
Mit der Vermietung einer Mietsache geht der Vermieter Risiken ein. Er überträgt dem Mieter den Besitz an der Mietsache und gibt damit einen wesentlichen Teil seiner Herrschaft über sein Eigentum vorübergehend auf. Dem Mieter dagegen stehen dem Vermieter gegenüber nur persönliche, obligatorische Rechte zu. Die Lage des Vermieters bei Vertragsstörungen ist prekär, vor allem beim Ausbleiben von Mietzinszahlungen oder bei Beschädigungen des Mietobjektes. Entsprechend besteht aus Sicht des Vermieters ein Bedürfnis nach Sicherheit.
Verlangt der Vermieter gemäss Art. 257e Abs. 1 OR eine Sicherheit in Geld oder Wertpapieren, muss er diese nach Erhalt bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot, das auf den Namen des Mieters lautet, hinterlegen. Bei der Miete von Wohnräumen darf der Vermieter höchstens drei Monatszinse als Sicherheit verlangen (vgl. Art. 257e Abs. 2 OR).
Die allgemeine Vertragsfreiheit erlaubt es Vertragsparteien allgemein, für geschuldete Leistungen entsprechende Sicherheitsleistung zu vereinbaren (beispielsweise Bürgschaft, Solidarschuldnerschaft, Bankgarantie etc.). Im Gegensatz zu anderen gesetzlich geregelten Vertragstypen, ist die Möglichkeit einer Sicherheitsleistung durch einen Vertragspartner (sog. Mietkaution) für den Mietvertrag ausdrücklich normiert (Art. 257e OR). Ergänzend gibt es weitere Formen von Sicherheitsleistungen. Bei Wohnungsmietverhältnissen sind das z.B. Versicherungs- oder Bürgschaftslösungen, bei Geschäftsmietverhältnissen typischerweise Bankgarantien (wobei solche an sich auch bei Wohnungsmietverhältnissen möglich wären).
Von der Möglichkeit von Sicherheitsleistungen wird beim Abschluss von Mietverträgen denn auch oft Gebrauch gemacht. Nur selten wird bei weniger gut vermietbaren Mietobjekten oder auch auf entsprechende Bitte des Mieters hin, auf eine Sicherheitsleistung bei Vertragsabschluss verzichtet oder es wird eine reduzierte Sicherheit vereinbart, als ursprünglich gefordert (z.B. nur ein Monatsmietzins anstatt drei Monatsmietzinse bei Wohnungsmieten). Ergeben sich in der Folge Unregelmässigkeiten bei der Mietzinszahlung, stellt sich bei keinen oder nur reduzierten Sicherheitsleistungen natürlich durch den Vermieter schnell die berechtigte Frage, ob eine nachträgliche Einführung oder Erhöhung der Sicherheit möglich ist.
Die Bank darf die Sicherheit nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder auf ein rechtskräftiges Gerichtsurteil herausgeben (vgl. Art. 257e Abs. 3 OR).
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Einführung/Erhöhung der Sicherheitsleistung während des Mietverhältnisses
Ist der Mieter einverstanden , kann eine nachträgliche Einführung einer Sicherheitsleistung oder die Erhöhung einer bestehenden Sicherheitsleistung ohne weiteres mit einer einvernehmlichen Vertragsanpassung bewirkt werden. Die Parteien können in diesem Fall einen Nachtrag zum Mietvertrag verfassen und beidseitig rechtsgültig unterzeichnen. Ist der Mieter mit der Einführung einer Sicherheitsleistung oder mit der Erhöhung derselben aber nicht einverstanden, ist eine Vertragsänderung durch den Vermieter nötig. Die Einführung oder Erhöhung der Sicherheitsleistung muss er dem Mieter deshalb auf dem entsprechenden amtlichen Formular, unter Einhaltung der massgeblichen Frist, auf einen vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungstermin hin anzeigen.
Ficht der betroffene Mieter die entsprechende einseitige Vertragsänderung innert der ihm zur Verfügung stehenden 30-tägigen Anfechtungsfrist bei der zuständigen Schlichtungsbehörde an und gelangt er, weil sich die Parteien vor Schlichtungsbehörde nicht einigen konnten, innert weiterer 30 Tage an das zuständige Gericht, muss dieses Gericht beurteilen, ob die Erhöhung bzw. Einführung der Sicherheit missbräuchlich ist oder nicht (Angemessenheit und Verhältnismässigkeit).
Gemäss einem neueren Urteil des Gerichtspräsidiums Muri AG ist die Erhöhung respektive Einführung der Sicherheit dann nicht missbräuchlich, wenn die vom Vermieter verlangte Sicherheit in einem angemessenen Verhältnis zum Risiko des Vermieters steht und die verlangte Sicherheit dem Mieter in Anbetracht aller Umstände des Mietverhältnisses zumutbar erscheint (Urteil des Gerichtspräsidiums Muri AG vom 18. Mai 2009). In diesem Entscheid ging es um eine "klassische" Mietzinskaution im Sinne von Art. 257e OR im Rahmen eines Geschäftsmietverhältnisses. Das Gerichtspräsidium Muri kürzte die vom Vermieter verlangte Kaution in Höhe von 6 Monaten auf 2 Monate. Dies, obwohl für Geschäftsmietverhältnisse 6 Monate durchaus als üblich bezeichnet werden können. Dieser Entscheid weist darauf hin, dass die Gerichte die vom Grundsatz her bejahte Möglichkeit zur Einführung respektive Erhöhung einer Sicherheitsleistung nur mit einer gewissen Zurückhaltung zugestehen. Im konkreten Fall war die Möglichkeit der nachträglichen Einführung einer Sicherheit vertraglich vorgesehen. Dennoch scheint das Gericht die nachträgliche Einführung und Erhöhung der Sicherheit generell für möglich zu halten, d. h. auch ohne entsprechende Vertragsklausel. Dies macht richtiger Auffassung nach grundsätzlich auch Sinn, weil die Pflicht des Mieters zur Leistung einer Sicherheit im Mietrecht ausdrücklich im Gesetz vorgesehen ist. Dennoch muss aber an dieser Stelle darauf hingewiesen werden, dass eine dahingehende Rechtsprechung mit dem Urteil des Gerichtspräsidiums Muri (noch) nicht als gefestigt gelten kann.
Die Möglichkeit, eine Sicherheitsleistung nachträglich einzuführen oder zu erhöhen, ist in der Praxis und Lehre anerkannt, sofern die gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden. Die Rechtsprechung ist jedoch nicht abschliessend gefestigt; im Streitfall entscheidet das Gericht nach den Grundsätzen der Verhältnismässigkeit und Zumutbarkeit.
Empfehlung
Verlangt der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages keine oder nur eine geringe Sicherheitsleistung, ist aus den vorstehend erläuterten Gründen dem Vermieter zu empfehlen, die Möglichkeit der Einführung oder Erhöhung der Sicherheit im späteren Verlauf des Mietverhältnisses mittels einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag ausdrücklich vorzusehen. Weiterempfiehlt es sich, um allfällige Unsicherheiten und Gerichtsverfahren zu vermeiden, bereits im Mietvertrag die maximale Höhe einer Sicherheit festzulegen.
