08.07.2014

Familienwohnung: Spezielle Aspekte der Vermietung

Im Wohnbereich beeinflusst Eherecht nicht nur, aber vor allem die Mietverhältnisse, sind doch rund 70% der Schweizer Bevölkerung Mieterinnen und Mieter, und dementsprechend besteht ein hoher Prozentsatz an gemeinschaftlich benutzten Räumlichkeiten in Mietwohnungen. Die nachfolgenden Ausführungen befassen sich deshalb mit Aspekten der gemieteten Familienwohnung, wogegen andere Problemkreise wie Mit- oder Gesamteigentum an Familienwohnungen, Belastung mit Grundpfandrechten, Zuweisungsanspruch des überlebenden Ehegatten usw. ausgeklammert bleiben.

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Familienwohnung

Wichtig:
Der Familie weit gehend gleichgestellt ist seit dem Inkrafttreten des Partnerschaftsgesetzes die eingetragene Partnerschaft gleichgeschlechtlicher Paare.

Internes versus externes Verhältnis

Bei der Miete einer Familienwohnung müssen zwei Rechtskreise auseinandergehalten werden:

  • die interne Beziehung zwischen den Ehegatten einerseits (Innenverhältnis) und
  • die externe Beziehung eines oder beider Gatten zum Vermieter anderseits (Aussenverhältnis).

Diese Unterscheidung ist deshalb wichtig, weil in den beiden Bereichen je unterschiedliche Interessen prävalieren: Intern sind es eherechtliche Aspekte, namentlich der Gedanke des räumlichen Familienschutzes, während in der Aussenbeziehung das Anliegen der Rechts- und Verkehrssicherheit im Vordergrund steht.

Abgrenzung von ehelicher Wohnung und Familienwohnung

Achtung
Eheliche Wohnung und Familienwohnung können, müssen aber nicht identisch sein; es besteht mit anderen Worten keine begriffliche Deckungsgleichheit. Neben Gemeinsamkeiten sind auch Unterschiede vorhanden.

Die Abgrenzung ist deshalb wichtig, weil der Sonderschutz von Art. 169 ZGB und Art. 266m OR und Art. 266n OR nur die Familienwohnung erfasst, sich dagegen nicht auf jede Ehewohnung erstreckt. Gemeinsam ist beiden der Bezug zur ehelichen Gemeinschaft: Nur von verheirateten Personen benutzte Räume gehören in die Kategorie der Ehe- bzw. Familienwohnung.

Konkubinatswohnungen

Damit scheiden zum vornherein solche Räumlichkeiten aus, die zwar mehrere Personen gemeinsam benutzen, ohne dass diese aber eine Lebensgemeinschaft im Sinne von Art. 159 ZGB bilden. Dies gilt vorab für die Partner einer eheähnlichen Gemeinschaft (Konkubinat). Art. 162 ZGB und Art. 169 ZGB sowie Art. 266m OR und Art. 266n OR sind unabhängig vom Willen der Eheleute eintretende Begleiterscheinungen der Ehe. Von Gesetzes wegen mit der Heirat verknüpfte Wirkungen wollen indessen die Partner einer eheähnlichen Gemeinschaft gerade nicht, denn sie wählen einen Status des Zusammenlebens, der als Kontrastprogramm zur gesetzlich geregelten Ehe aufzufassen ist. Dieser Umstand verbietet eine ausdehnende Anwendung der familienrechtlichen Wohnungsvorschriften über den Bereich der legal anerkannten Lebensgemeinschaft von Mann und Frau gemäss Art. 159 ZGB hinaus. Deshalb kommt eine sinngemässe Anwendung dieser Bestimmungen auf andere Wohngemeinschaften (beispielsweise Mutter und Tochter, Berufs- und Studienkollegen, Freundinnen etc.) ebenfalls nicht in Betracht, zumal es sich bei Art. 169 ZGB um eine Vorschrift des Eheschutzes handelt.

Regelmässigkeit der Nutzung

Innerhalb des durch den Ehebezug (resp. Partnerschaftsbezug i.S. des Partnerschaftsgesetzes) abgesteckten Anwendungsbereichs lässt sich eine weitere Negativabgrenzung vornehmen. ‹Wohnen› schliesst ein Element der Beständigkeit in sich und bedeutet Dauerhaftigkeit des Verweilens an einem bestimmten Ort. Aus dieser Sicht kann von Ehe- beziehungsweise Familienwohnung nur bei regelmässiger Benützung bestimmter Räume gesprochen werden; bloss vorübergehender Aufenthalt (etwa in einem Hotel oder einer Wohnung während der Ferien) genügt dagegen nicht. Ehe- beziehungsweise Familienwohnung sind demnach Räumlichkeiten, die einem Ehepaar als regelmässige Unterkunft dienen und insoweit den räumlichen Rahmen bilden, in dem sich das eheliche Zusammenleben entfaltet. Dieses Erfordernis muss bei beiden Arten der gemeinschaftlichen Wohnung vorhanden sein. Der Unterschied zwischen ihnen liegt nicht darin, dass die Ehewohnung einem kinderlosen Ehepaar als Unterkunft dienen und die Familienwohnung das Heim für Ehegatten mit Kindern bilden würde, wie man dies aufgrund des allgemeinen Sprachgebrauchs zunächst vermuten könnte. Vielmehr kann auch ein kinderloses Ehepaar eine Familienwohnung haben. Dies ergibt sich nicht nur aus den Materialien zu Art. 169 ZGB, sondern auch aus der gesetzessystematischen Stellung dieser Vorschrift, die bei den allgemeinen Ehewirkungen untergebracht ist, welche bekanntlich auch für Eheleute ohne Kinder gelten. Das massgebende Unterscheidungsmerkmal liegt in der existentiellen Bedeutung, in der ‹Lebenswichtigkeit›, welche Räumlichkeiten für das Ehe- und Familienleben zukommt.

Begriff der Familienwohnung
Dort und nur dort, wo sich das räumliche Zentrum des gemeinsamen Lebens einer Familie befindet, wo die Beziehungen zwischen den Gatten (und den Kindern) brennpunktartig zusammentreffen, besteht die Familienwohnung.

Ehewohnung

Der Begriff der Ehewohnung bezeichnet dagegen Räume, wo sich das eheliche und familiäre Leben entfaltet, ohne dass das für die Familienwohnung charakteristische Merkmal der existentiellen Bedeutung gegeben sein müsste. Dies kann an mehreren Orten geschehen, beispielsweise während der Woche am ‹Hauptdomizil› und über das Wochenende in einer Zweitwohnung. Vorausgesetzt sind freilich regelmässige und nicht bloss einmalige oder sporadische Aufenthalte.

Begriff der ehelichen Wohnung
Als eheliche Wohnung gelten deshalb alle jene Räume, in denen sich die Eheleute (mit oder ohne Kinder) regelmässig aufhalten, also auch Zweit-, Wochenend- und Ferienwohnungen.

Ein Ehepaar kann somit mehrere eheliche Wohnungen haben, regelmässig aber nur eine Familienwohnung.

Partnerschaftsinterne Wahl von Ehe- und Familienwohnungen

Mit dem partnerschaftlichen Konsensprinzip verträgt sich nur eine Wohnungswahl durch beide Gatten. Entsprechend schreibt Art. 162 ZGB vor, dass die Ehegatten gemeinsam die eheliche Wohnung zu bestimmen haben. Beide haben also Ort, Grösse und Art der Wohnung festzulegen, das heisst, einverständlich zu bestimmen, wo ihr Zusammenleben stattfinden soll.

Art. 162 ZGB
D. Eheliche Wohnung
Die Ehegatten bestimmen gemeinsam die eheliche Wohnung.

Im Gegensatz zu Art. 169 ZGB braucht es hier aber keine ausdrückliche Zustimmung, so dass das Einverständnis auch konkludent zum Ausdruck gebracht werden kann. Der partnerschaftlichen Ehe würde die Einräumung eines Stichentscheides an einen Gatten bei Uneinigkeit in der Wohnungswahl zuwiderlaufen. Bei Dissens in der Wohnungsfrage können zwar die Gatten an das Gericht gelangen, doch kann dieses nur vermitteln, nicht aber entscheiden. Nach Auffassung des Gesetzgebers hätte eine behördliche Festlegung der Wohnung für die Eheleute der Niederlassungsfreiheit widersprochen. Das Gesetz hält also für den Fall der Uneinigkeit der Eheleute keine direkte Konfliktlösung bereit, sondern kennt nur eine indirekte Sanktionierung für das in Art. 162 ZGB gebotene Zusammenwirken, indem die grundlose Verweigerung des Zusammenlebens durch einen Gatten als Ehewidrigkeit gilt und im Rahmen eines Eheschutzverfahrens zuungunsten des betreffenden Ehepartners ausschlagen oder im Scheidungsprozess als Scheidungsverschulden gewertet werden kann.

Wann wird die Ehe- zur Familienwohnung?

Im Zusammenhang mit der internen Wohnungswahl durch die Eheleute ist auch die Frage nach dem Beginn der Familienwohnung zu prüfen. Räumlichkeiten kommt nämlich nicht ohne weiteres diese Eigenschaft zu, vielmehr muss sie ihnen gewissermassen erst verliehen werden. Aus der eben erwähnten Vorschrift des Art. 162 ZGB könnte abgeleitet werden, ausschlaggebend für den Beginn der Familienwohnung sei die Absicht eines Ehepaares, gewisse Räume zum örtlichen Mittelpunkt des Zusammenlebens zu machen. Diese ‹Widmung› und nicht erst der tatsächliche Bezug würde die von den Gatten ausersehenen Räume zur Familienwohnung stempeln mit der Folge, dass sie schon ab dem Zeitpunkt der gemeinsamen Bestimmung durch die Gatten als Familienwohnung zu gelten hätten. Diese Ansicht wird teilweise in der Lehre vertreten, sie hat das konsequente Durchhalten des Konsensprinzips für sich: Das Mitspracherecht des andern Gatten bliebe auch dann gewahrt, wenn als Familienwohnung ausgewählte Räume vor dem effektiven Bezug wieder aufgegeben werden. Indessen stellt sich die Frage, ob dabei die Berücksichtigung der ‹Aussenseite› nicht zu kurz kommt.

Wichtig
Vor allem der Vermieter hat ein eminentes Interesse zu wissen, ab wann Räume als Familienwohnung zu gelten haben, nur schon im Hinblick auf die Vorschriften der Art. 266m OR bis Art. 266o OR , ganz besonders wegen der einschneidenden Nichtigkeitsfolge.

Abschluss des Mietvertrages

Die in Art. 162 ZGB verankerte Pflicht zur gemeinsamen Festlegung der ehelichen Wohnung betrifft nur die internen Beziehungen der Eheleute. Wie sie die miteinander getroffene Wohnungswahl nach aussen verwirklichen, bleibt ihnen überlassen. Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang auf Art. 168 ZGB, welcher den Ehegatten privatautonome Gestaltungsfreiheit im rechtsgeschäftlichen Verkehr mit Dritten gewährt, indem sie gemeinsam oder jeder von ihnen auch einzeln mit Drittpersonen kontrahieren können.

Art. 168 ZGB
H. Rechtsgeschäfte der Ehegatten
I. Im Allgemeinen
Jeder Ehegatte kann mit dem andern oder mit Dritten Rechtsgeschäfte abschliessen, sofern das Gesetz nichts anderes bestimmt.

Entsprechend können beide den Mietvertrag über die Ehe- beziehungsweise Familienwohnung mit dem potentiellen Vermieter abschliessen. Ein solches Zusammenhandeln ist aber nicht notwendig; vielmehr kann auch nur ein Ehegatte als Mieter nach aussen auftreten und mit dem Dritten kontrahieren. Dass dem Gesetzgeber auch diese Möglichkeit vorschwebte, erhellt sich aus Art. 169 ZGB, der gerade auf den Fall zugeschnitten ist, dass nur ein Gatte über Rechte an der Familienwohnung verfügt, weil nur er einen Vertrag mit dem Vermieter abgeschlossen hat. Aus dieser Sicht bieten sich den Eheleuten verschiedene Möglichkeiten an:

  • Gemeinsamer Mietvertrag
  • Vertragsschluss nur durch einen Gatten
  • Mitunterzeichnung des Mietvertrages

Gemeinsamer Mietvertrag

Ein von beiden Gatten gemeinschaftlich abgeschlossener Vertrag dürfte dem partnerschaftlichen Leitprinzip des Gesetzgebers eigentlich am nächsten kommen.

Wichtig
Sollen beide Gatten Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag erhalten, so setzt dies grundsätzlich einen gemeinschaftlichen Vertragsabschluss voraus. Beim gemeinsamen Mietvertrag sind beide Gatten Mit-Mieter auf gleicher Stufe und mit grundsätzlich gleichen Rechten und Pflichten aus dem Vertrag. Im regelmässig schriftlich abgefassten Mietvertrag figurieren sie beide unter der Rubrik ‹Mieter› und beide unterzeichnen auch die Vertragsurkunde. Dementsprechend werden beide zu Vertragspartnern des Vermieters mit weitgehend eigenen Rechten und Verpflichtungen; nur wo der Vertrag als Ganzes in Frage steht, müssen sie zusammen handeln.

Vertragsschluss nur durch einen Gatten

Tritt nur ein Gatte als Mieter auf, so ist zwischen zwei Möglichkeiten zu differenzieren:

  • Die eine Variante besteht darin, dass der vertragsschliessende Gatte nicht nur für sich, sondern auch für seinen Ehepartner handelt. Er vertritt dann die eheliche Gemeinschaft und mietet die Wohnung für diese. Insoweit liegt ein Anwendungsfall von Art. 166 Abs. 2 ZGB vor (sogenannte ausserordentliche Vertretungsbefugnis). Weil es sich bei der Miete einer Familienwohnung um ein Rechtsgeschäft handelt, das den Alltagsbedarf übersteigt, braucht es die Zustimmung des anderen Gatten, wenn der Vertrag für (und gegen) beide Ehegatten wirken soll. Dieses Einverständnis muss nicht ausdrücklich erklärt, sondern kann auch konkludent (durch den Einzug in die Mietwohnung) zum Ausdruck gebracht werden; sodann kann die Einwilligung vor, gleichzeitig oder auch nach dem Vertragsschluss (Genehmigung) erfolgen. Sie ist aber unerlässlich, soll das Mietverhältnis sich nicht nur auf den handelnden, sondern auch auf den andern Gatten erstrecken.

Wichtig
Diese Zustimmung vorausgesetzt, werden beide Ehepartner aus dem Mietvertrag berechtigt und solidarisch verpflichtet, denn die Vertretung gemäss Art. 166 ZGB führt eine Kombination von vertraglicher Eigen- und Fremdwirkung herbei.

  • Als weitere Möglichkeit bietet sich an, dass der eine Gatte für sich allein und ausserhalb der Vertretungssphäre den Mietvertrag abschliesst. Dass dies ungeachtet des intern geltenden Konsensprinzips zulässig ist, wurde bereits ausgeführt. In diesem Fall ist nur gerade der kontrahierende Gatte aus dem Mietvertrag berechtigt und verpflichtet. Freilich kann dies den anderen Gatten, der über keine Rechte an der Familienwohnung verfügt, dann in eine heikle Lage bringen, wenn sein Ehepartner, vornehmlich in einer Krisensituation, die vertraglichen Rechte einseitig aufgeben will und damit die Wohnung auf für den andern Eheteil verlorenzugehen droht. Um diesen vor dem überraschenden Wohnungsverlust zu bewahren, hat der Gesetzgeber die Aufgabe der Familienwohnung für zustimmungsbedürftig erklärt (Art. 169 ZGB und Art. 226m OR ) und extern den Vermieter zur Mitteilung einer beabsichtigten Kündigung an beide Ehegatten verpflichtet (Art. 266n OR).

Mitunterzeichnung des Mietvertrages

Die Unterzeichnung des Mietvertrages über die Miete der Familienwohnung durch beide Gatten kann mehrdeutig und insoweit im Einzelfall auslegungsbedürftig sein. Mitunterzeichnung kann, muss aber nicht zwangsläufig auf Mitmieterschaft im Sinne der Ausführungen unter ‹Gemeinsamer Mietvertrag› hiervor hindeuten. Vor allem in Kombination mit der Nennung beider Gatten als Mieter wird allerdings Doppelunterschrift in aller Regel auf eine gleichstufige Beteiligung beider Eheleute am Mietverhältnis schliessen lassen.

Wie verhält es sich, wenn nur ein Ehegatte als Mieter genannt, der Vertrag jedoch von beiden unterschrieben wird?

  • Man wird nicht ohne weiteres annehmen dürfen, der mitunterzeichnende Gatte habe sich im Rahmen des Mietvertrages nur gerade mitverpflichten wollen, ohne gleichzeitig auch an den entsprechenden Rechten teilhaben zu wollen. Für einen blossen Schuldbeitritt müssen vielmehr hinreichend konkrete Anhaltspunkte dargetan sein.
  • Mitunterzeichnung des Mietvertrages durch den andern Gatten kann aber auch die Bedeutung der Erklärung des Einverständnisses beinhalten; der mitunterzeichnende Gatte will zum Ausdruck bringen, dass er das Mietobjekt kennt und als Familienwohnung akzeptiert.
  • Durch die Mitunterzeichnung dokumentiert er sein Einverständnis mit der getroffenen Wohnungswahl, ohne dass ihm aber aus diesem Vertrag Rechte zukommen oder Verpflichtungen erwachsen sollen.

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