Familienwohnung: Spezielle Aspekte der Vermietung
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Abgrenzung von ehelicher Wohnung und Familienwohnung
Eheliche Wohnung und Familienwohnung können, müssen aber nicht identisch sein. Es ist nirgends vorgeschrieben, dass Ehepartner immer in derselben Wohnung leben müssen, es gibt Ehepaare, die über zwei oder mehrere Wohnungen verfügen.
Dazu äusserte sich auch das Bundesgericht (Urteil vom 17.6.2015 5A_242/2015): Mit dem Eingehen der Ehe verpflichten sich die Ehegatten grundsätzlich zum Zusammenleben im Sinne einer Wohngemeinschaft. Dies schliesst aber nicht aus, dass das gemeinsame Leben der Ehegatten in besonderen, meist beruflich bedingten Situationen, aufgrund einer gemeinsamen Entscheidung in zwei ehelichen Wohnungen stattfindet, wobei auch jede für einen Ehegatten Wohnsitz begründen kann.
Die Familienwohnung ist der räumliche Mittelpunkt des Ehe- und Familienlebens, grundsätzlich während der Dauer der Ehe. Das beginnt mit dem tatsächlichen Einzug der Gatten und endet, wenn sie ihr Zusammenleben auf gemeinsamen Entschluss aufgegeben oder die Wohnung von einem der beiden Partner auf richterliche Anordnung hin endgültig verlassen wird.
Wohnen schliesst ein Element der Beständigkeit in sich und bedeutet Dauerhaftigkeit des Verweilens an einem bestimmten Ort. Aus dieser Sicht gilt für die Ehe- beziehungsweise Familienwohnung, dass bestimmte Räume regelmässig benützt werden, bloss vorübergehender Aufenthalt genügt nicht. Ehe- beziehungsweise Familienwohnungen sind demnach Räumlichkeiten, die einem Ehepaar als regelmässige Unterkunft dienen und in denen sich das eheliche Zusammenleben abspielt. Hingegen spielt es keine Rolle, ob ein Ehepaar Kinder hat.
Wichtig: Ein Ehepaar kann somit mehrere eheliche Wohnungen haben, regelmässig aber nur eine Familienwohnung.
Die Abgrenzung ist deshalb wichtig, weil der Sonderschutz nach ZGB, Mietrecht und Partnerschaftsgesetz (PartG) nur die Familienwohnung erfasst, sich dagegen nicht auf jede Ehewohnung erstreckt. Gemeinsam ist beiden der Bezug zur ehelichen Gemeinschaft: Nur von verheirateten Personen benutzte Räume gehören in die Kategorie der Ehe- bzw. Familienwohnung. Wie erwähnt kommt es nicht darauf an, ob das Paar Kinder hat.
Konkubinatswohnungen und Wohngemeinschaften
Wenn Personen, die weder eine Ehe noch eine eingetragene Partnerschaft miteinander eingegangen sind, gilt eine Wohnung nicht als Familienwohnung. Dies betrifft nicht zuletzt die Partner einer eheähnlichen Gemeinschaft (Konkubinat). Von Gesetzes wegen mit der Heirat verknüpfte Wirkungen wünschen die Partner einer eheähnlichen Gemeinschaft gerade nicht, denn sie wählen einen Status des Zusammenlebens, der als Kontrastprogramm zur gesetzlich geregelten Ehe aufzufassen ist.
Dieser Umstand verbietet eine ausdehnende Anwendung der familienrechtlichen Wohnungsvorschriften über den Bereich der legal anerkannten Lebensgemeinschaft von Mann und Frau gemäss Art. 159 ZGB hinaus. Deshalb sind diese Bestimmungen auch nicht auf andere Wohngemeinschaften, z.B. Mutter und Tochter, Berufs- und Studienkollegen, Freundinnen usw. anzuwenden. Sollte allerdings ein Ehepaar mit anderen Personen, die nicht zur Familie gehören, in einer Wohngemeinschaft leben, kann die Wohnung trotzdem als Familienwohnung des betreffenden Ehepaares gelten, darüber muss der Vermieter informiert werden.
Wichtig: Für Konkubinat oder Wohngemeinschaften ist zu empfehlen, schriftliche Verträge abzuschliessen, in denen Fragen wie Übernahme der Kosten, Kündigung der Wohnung und Auflösung der Wohngemeinschaft geregelt sind. Nützlich ist – auch für Eheleute - beim Einzug in die gemeinsame Wohnung ein von allen Parteien unterschriebenes Inventar, welche Möbel und Gegenstände wem gehören, das wenn nötig immer wieder ergänzt wird.
Partnerschaftsinterne Wahl von Ehe- und Familienwohnungen
Nach Art. 162 ZGB bzw. Art. 14 PartG wählen die Partner gemeinsam die eheliche Wohnung. Dazu braucht man nicht unbedingt eine ausdrückliche Zustimmung, das Einverständnis kann auch konkludent zum Ausdruck gebracht werden. Bei Uneinigkeit in der Wohnungsfrage und anderen Eheschwierigkeiten können sich die Partner an Ehe- oder Familienberatungsstellen wenden (Art. 171 ZGB). Verweigert aber ein Partner grundlos die Wahl einer Wohnung ist ein Eheschutzverfahren nach Art. 172 ZGB vor Gericht möglich.
Wichtig: Der Vermieter hat das Recht, darüber informiert zu werden, ob Räume als Familienwohnung zu gelten haben, nicht zuletzt im Hinblick auf die Kündigungsvorschriften, siehe unten. Wenn der Mieter es unterlässt, Änderungen des Zivilstandes sowie den Wohnsitzwechsel eines Ehegatten zu melden, kann er allenfalls schadenersatzpflichtig werden.
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Abschluss des Mietvertrages
Die in Art. 162 ZGB verankerte Pflicht zur gemeinsamen Festlegung der ehelichen Wohnung betrifft nur die internen Beziehungen der Eheleute. Wie sie die miteinander getroffene Wohnungswahl nach aussen verwirklichen, bleibt ihnen überlassen. Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang auf Art. 168 ZGB welcher den Ehegatten Gestaltungsfreiheit im rechtsgeschäftlichen Verkehr mit Dritten gewährt, indem sie gemeinsam oder jeder von ihnen auch einzeln mit Drittpersonen Verträge abschliessen können, soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt.
Die Partner können den Mietvertrag über die Ehe- beziehungsweise Familienwohnung mit dem Vermieter gemeinsam abschliessen. Es ist aber auch möglich, dass nur ein Ehepartner als Mieter nach aussen auftritt und den Vertrag mit dem Vermieter abschliesst. Dass dem Gesetzgeber auch diese Möglichkeit vorschwebte, ergibt sich aus Art. 169 ZGB, der gerade auf den Fall zugeschnitten ist, dass nur ein Partner über Rechte an der Familienwohnung verfügt, weil nur er einen Vertrag mit dem Vermieter abgeschlossen hat, er kann aber nur mit ausdrücklicher Zustimmung des anderen kündigen, siehe unten Kündigung der Familienwohnung.
Ein von beiden Ehepartnern gemeinschaftlich abgeschlossener Vertrag dürfte dem partnerschaftlichen Leitprinzip des Gesetzgebers eigentlich am nächsten kommen. Das ist auch die Voraussetzung dafür, dass beide Partner grundsätzlich gleiche Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag erhalten, sie sind Mit-Mieter auf gleicher Stufe. Im regelmässig schriftlich abgefassten Mietvertrag figurieren sie beide unter der Rubrik ‹Mieter› und beide unterzeichnen auch die Vertragsurkunde. Dementsprechend werden beide zu Vertragspartnern des Vermieters.
Wichtig: Wenn Ehepartner den Mietvertrag gemeinsam unterschreiben, haften sie dem Vermieter gegenüber solidarisch. Das bedeutet, dass der Vermieter von jedem der beiden Partner die gesamten Mietschulden verlangen kann.
Weitere Informationen:
http://archiv.hev-zuerich.ch.rubin.ch-meta.net/jahr-2008/ms-art-200802-11.htm
Vertragsschluss nur durch einen Gatten
Tritt nur ein Partner als Mieter auf, so ist zwischen zwei Möglichkeiten zu unterscheiden. Die eine Variante besteht darin, dass der vertragsschliessende Partner nicht nur für sich, sondern auch für seinen Ehepartner handelt. Er vertritt dann die eheliche Gemeinschaft. Dann liegt ein Anwendungsfall von Art. 166 Abs. 2 ZGB vor, die sogenannte ausserordentliche Vertretungsbefugnis.
Weil es sich bei der Miete einer Familienwohnung um ein Rechtsgeschäft handelt, das den Alltagsbedarf übersteigt, braucht es die Zustimmung des anderen Gatten, wenn der Vertrag für beide Ehegatten wirksam sein soll. Dieses Einverständnis muss nicht ausdrücklich erklärt, sondern kann auch konkludent, z.B. durch den Einzug in die Mietwohnung, zum Ausdruck gebracht werden. Die Einwilligung kann vor, gleichzeitig oder auch nach dem Vertragsschluss erfolgen. Sie ist aber unerlässlich, wenn das Mietverhältnis sich nicht nur auf den handelnden, sondern auch auf den andern Gatten erstrecken soll.
Wichtig: Wenn die Zustimmung besteht, werden beide Ehepartner aus dem Mietvertrag berechtigt und verpflichtet. Soweit die Handlungen eines Ehepartners nicht für Dritte erkennbar über die Vertretungsbefugnis hinausgehen, wird auch der andere Ehegatte solidarisch verpflichtet (Art. 166 Abs. 2 ZGB, Art. 15 Abs. 3 PartG).
Wenn ein Partner in die Wohnung des anderen einzieht, hat normalerweise nur dieser den Mietvertrag abgeschlossen und ist aus diesem berechtigt und verpflichtet. Durch die Eheschliessung oder eingetragene Partnerschaft wird diese Wohnung aber zur Familienwohnung und es gelten die Kündigungsvorschriften für Ehepaare. Deswegen ist es notwendig, den Hauseigentümer über die Heirat zu informieren.
Wenn nur ein Ehegatte als Mieter genannt, der Vertrag jedoch von beiden unterschrieben wird, kann man nicht ohne weiteres annehmen, der mitunterzeichnende Partner habe sich im Rahmen des Mietvertrages nur gerade mitverpflichten wollen, ohne gleichzeitig auch an den entsprechenden Rechten teilhaben zu wollen.
Mitunterzeichnung des Mietvertrages durch den andern Partner kann aber die Erklärung des Einverständnisses beinhalten; der mitunterzeichnende Gatte will zum Ausdruck bringen, dass er das Mietobjekt kennt und als Familienwohnung akzeptiert. Durch die Mitunterzeichnung dokumentiert er sein Einverständnis mit der getroffenen Wohnungswahl, ohne dass ihm aber aus diesem Vertrag Rechte zukommen oder Verpflichtungen erwachsen sollen.
Kündigung der Familienwohnung
Ein Ehepartner, bzw. eingetragener Partner, kann nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des andern einen Mietvertrag kündigen, das Haus oder die Wohnung der Familie veräussern oder durch andere Rechtsgeschäfte die Rechte an den Wohnräumen der Familie beschränken (Art. 69 ZGB, Art. 14 PartG, Art. 266m OR). Kann der Ehepartner diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er das Gericht anrufen.
Will der Vermieter das Mietverhältnis für Familienwohnung auflösen, muss er die Kündigung in jedem Fall beiden Ehegatten separat zustellen (Art. 266 n OR). Konkret heisst das, dass der Vermieter zwei amtliche Kündigungsformulare in zwei separaten Kuverts beiden Ehegatten schicken muss. Das gilt auch, wenn nur einer der Partner im Mietvertrag als Mieter aufgeführt ist. Die gleiche Regelung gilt auch im Falle der Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung bei Zahlungsverzug des Mieters. Hält der Vermieter diese Vorschriften nicht ein, ist die Kündigung nichtig (Art. 266 o OR). Dies ist auch der Fall, wenn zwar zwei Formulare, aber in ein und demselben Briefumschlag zugestellt werden.
Wichtig: Die Regelung der separaten Zustellung an beide Ehegatten gilt nur bei der Familienwohnung und nicht bei anderen Mietverträgen, z.B. nicht für eine Wohnung, die ein Ehepartner als Zweitwohnung auf seine Rechnung mietet.
