Baubewilligung: Baureife des Grundstücks als Voraussetzung

Art. 22 RPG
Baubewilligung
¹ Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Baubewilligung errichtet oder geändert werden.
² Voraussetzung einer Baubewilligung ist, dass
  die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen und
  das Land erschlossen ist.
³ Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten.

Abs. 2 dieses Artikels nennt zwei Voraussetzungen: die Baute oder Anlage muss dem Zweck der Nutzungszone entsprechen und das Land erschlossen sein:

Voraussetzung der Erschliessung

Bei der Erschliessung als Voraussetzung zur Baubewilligung muss zwischen zwei Begriffen unterschieden werden. Auf der einen Seite muss ein Grundstück rechtlich erschlossen werden und auf der anderen Seite auch tatsächlich:

Rechtliche Erschliessung

Die rechtliche Erschliessung eines Grundstücks im Hinblick auf eine Baubewilligung bedeutet, dass der Zugang sowie die Versorgung eines Grundstücks mit den für einen Bau erforderlichen Strassen und Leitungen rechtlich gesichert ist. Das heisst, dass das entsprechende Grundstück – sofern es nicht an eine öffentliche Strasse angrenzt – entweder mit einer Privatstrasse oder mittels eines im Grundbuch eingetragenen Wegrechts den Zugang an die öffentliche Strasse hat. Aber selbst der Anschluss an eine öffentliche Strasse kann als rechtliche Erschliessung ungenügend sein, sofern in der konkreten Situation der Zutritt vom Grundstück auf die öffentliche Strasse verwehrt ist. Dies kommt insbesondere bei National- und Kantonalstrassen vor, wo man aus Gründen der Verkehrssicherheit nicht zulässt, dass jedes Grundstück direkt eine Ausfahrt auf die entsprechende National- oder Kantonalstrasse erhält. Rechtlich gesichert heisst in diesem Zusammenhang, dass das entsprechende Grundstück ein dingliches Recht an der entsprechenden Zufahrt hat, wobei das Recht daran eine genügende Zufahrt ermöglichen muss. Was eine genügende Zufahrt ist, hängt von den konkreten Bedürfnissen des Betriebs der Liegenschaft ab.

Praxis-Beispiel
Währendem ein Einfamilienhaus mit einer 3 bis 3.50 m breiten Zufahrt durchaus als genügend erschlossen gelten kann, gilt der entsprechende Eintrag im Grundbuch zugunsten eines Industriegrundstücks, welches täglich von vielen Lastwagen befahren wird, als ungenügend.

Ebenfalls ungenügend sind Zufahrtsrechte, die keine dauernde Benutzung der benötigten Zufahrt sicherstellen. So ist es ungenügend, wenn das Zufahrtsrecht vom belasteten Grundstück nur auf Zusehen hin gewährt wird. Hier kann durch einseitige Verfügung des Belasteten die Zufahrt jederzeit aufgehoben werden. Ebenso sind Mietverträge, welche ein Zufahrtsrecht zusichern, ungenügend.

Wichtig
Bei den Fragen der genügenden rechtlichen Erschliessung im Hinblick auf eine Baubewilligung ist immer zu beachten, dass die Erschliessung eines Grundstücks nicht nur aus der verkehrsmässigen Erschliessung, also aus einer genügenden Zufahrt besteht, sondern dass sämtliche Massnahmen der Infrastruktur zur Verfügung stehen müssen, die zur zonenkonformen Nutzung einer Liegenschaft gehören. Es muss somit neben der verkehrsmässigen Erschliessung die Erschliessung mit Wasser, Energie, Telefon und der Anschluss an die nötigen Abwasserleitungen gegeben sein.

Allerdings müssen im Gegensatz zu den Wegrechten Durchleitungsrechte bekanntlich nicht unbedingt im Grundbuch eingetragen sein. Sollten sich diesbezüglich Fragen stellen, ist das entsprechende Kapitel mit den beschränkten dinglichen Rechten und – nötigenfalls – ein Notar, Grundbuchbeamter oder in Grundbuchfragen versierter Jurist zu konsultieren. Notwegrecht Bekanntlich besteht gemäss Zivilgesetzbuch die Möglichkeit, dass zu Lasten eines benachbarten Grundstücks ein Notwegrecht eingeräumt werden muss, sofern dieses Grundstück nicht über eine genügende Zufahrt verfügt.

Anmerkung
Allerdings ist dabei zu beachten, dass das Gemeinwesen verpflichtet ist, für eine genügende Erschliessung des Baulandes zu sorgen und dass aus diesem Grunde gerade bei grösseren Baulandparzellen, die aus irgendwelchem Grunde nicht über eine genügende Zufahrt verfügen, nicht auf das Institut des Notwegrechts zurückgegriffen werden kann, sondern dass in diesem Fall mit planungsrechtlichen Mitteln für eine genügende Zufahrt zu sorgen ist.

Ein solches planungsrechtliches Institut ist z.B. der Quartierplan, wie er im Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich im Detail geregelt ist. Sollte in einem bestimmten Fall die Notwendigkeit der Einräumung eines Notwegrechts gegeben sein, so ist es unabdingbar, die diesbezüglichen Fragen mit einem baurechtlich versierten Juristen zu klären.

Tatsächliche Erschliessung

Nachdem oben dargelegt wurde, dass eine der Voraussetzungen für das Bauen die rechtliche Erschliessung eines Grundstücks sei, muss nun geklärt werden, was man unter der tatsächlichen Erschliessung eines Grundstücks versteht. Ein Grundstück ist dann tatsächlich erschlossen, wenn es über die nötigen, genügenden Erschliessungsmassnahmen, das heisst über Zufahrt, Zuleitung von Wasser, Energie, Telefon und Ableitung von Wasser, verfügt – dies immer gemäss den Erfordernissen der geplanten Nutzung auf dem Grundstück. Ein Grundstück ist somit erst dann tatsächlich erschlossen, wenn die nötigen Leitungen effektiv gebaut und an das entsprechende Netz auch angeschlossen sind. Ein blosses Versprechen, dass diese Leitungen innerhalb einer bestimmten Frist erstellt würden, genügt nicht, um das Erfordernis der tatsächlichen Erschliessung auch richtig zu erfüllen.

Zeitpunkt der tatsächlichen Erschliessung
Ein Grundstück muss nicht schon im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung tatsächlich erschlossen sein. Es genügt, wenn sichergestellt ist, dass die tatsächliche Erschliessung im Zeitpunkt der Vollendung der Baute erstellt ist. Allerdings muss für die Bauphase gewährleistet sein, dass mindestens die für die Bauarbeiten nötigen Erschliessungsmassnahmen provisorisch errichtet sind.

Die Bauten und Anlagen müssen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen
Eines der weiteren wesentlichen Erfordernisse, um Bauten zu errichten, ist, dass die entsprechende Baute dem Zweck der Nutzungszone entspricht. Die Definition der innerhalb einer bestimmten Zone zulässigen Nutzung findet sich entweder im kantonalen Baugesetz, in Verbindung mit der Zoneneinteilung des kommunalen Bau- und Zonenplans oder in der kommunalen Bauordnung, ebenfalls in Verbindung mit dem entsprechenden Bau- und Zonenplan; dies immer unter der Voraussetzung, dass es sich beim betroffenen Grundstück um ein in der Bauzone eingezontes Grundstück handelt.

Anmerkung
Ob eine bestimmte Nutzung im konkreten Fall den Erfordernissen der Zonenkonformität, wie sie sich aus dem kantonalen, resp. kommunalen Recht ergibt, entspricht, kann nicht allgemein beantwortet werden. Es ist unabdingbar, dass zur Beantwortung dieser Frage die entsprechenden Bestimmungen herangezogen werden. Nötigenfalls müssen diese Fragen mit einem Baurechtsspezialisten geklärt werden, wobei es sich empfiehlt, vorgängig diesbezüglich Rücksprache mit dem kommunalen Bauamt bezüglich Baubewilligung zu nehmen.