16.07.2014

Unterhaltsvertrag: Das sollten Sie beachten

Bei jedem Unterhaltsvertrag muss im Rahmen des Abschlusses darauf geachtet werden, dass dieser den Bedürfnissen beider vertragsschliessenden Parteien entspricht. Hierunter erfahren Sie das Wichtigste zu Prozedere und Inhalt von Verträgen zum Unterhalt von Immobilien mitsamt einer angehängten Checkliste.

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Unterhaltsvertrag

Wichtige Punkte

Ein grosser Teil der Unterhaltsverträge wird auf der Grundlage von vorformulierten sogenannten Allgemeinen Geschäftsbedingungen abgeschlossen. Solche Bedingungen werden bekanntlich durch die Hersteller der entsprechenden Anlagen, die unterhalten werden müssen, wie z.B. Waschmaschinen, Kochherde, Heizungsbrenner und Heizungskessel sowie Heizungsanlagen, Rolltreppen, Aufzugsanlagen usw. vorformuliert, wobei meistens die Formulierung durch die eigenen Juristen sorgfältig studiert wird.

Anmerkung
Es liegt auf der Hand, dass eine Formulierung vom Unterhaltsvertrag durch den Unternehmer im Wesentlichen die Interessenlage des Unternehmers berücksichtigt. Es ist daher unabdingbar, dass die vertragsschliessende Gegenpartei – in unserem Falle somit der Liegenschaftseigentümer – vorgängig klärt, wozu er im Rahmen dieses Vertragsschlusses seine Zustimmung gibt. Zwar ist es in vielen Fällen kaum oder nur mit einem ausserordentlichen Aufwand möglich, die entsprechenden vorformulierten Bestimmungen zu ändern. Es gibt viele Anlagen und Gebäudeteile, die ebenfalls regelmässig unterhalten werden müssen, bei welchen es empfehlenswert ist, von verschiedenen Anbietern Vergleichsofferten einzuholen.

Einholen von Offerten

Beim Einholen von Offerten und beim anschliessenden Vergleich der verschiedenen Offerten darf nicht nur auf den Preis geachtet werden:

  • Entweder erstellt der Liegenschaftseigentümer vorgängig ein detailliertes Pflichtenheft und holt aufgrund dieses Pflichtenheftes verschiedene Offerten ein, oder
  • der Eigentümer der zu wartenden Anlage verzichtet auf das Erstellen des Pflichtenheftes und überlässt die Arbeit im Rahmen der Offertstellung dem Unternehmer.

Achtung
Bei diesem Vorgehen ist damit zu rechnen, dass nicht nur erhebliche Unterschiede in den Preisen, sondern wesentliche Unterschiede in den angebotenen Leistungen entstehen werden. Beim entsprechenden Offertvergleich ist es daher unabdingbar, dass die entsprechenden Unterschiede klar herausgearbeitet werden und dass der Eigentümer der Anlage erst aufgrund eines detaillierten Vergleiches die Zustimmung zu einer bestimmten Offerte erklärt.

Hinweise zu Unterschieden

Insbesondere in folgenden Bereichen fallen Unterschiede unter Umständen stark ins Gewicht:

  • Fristen       Es können sich wesentliche Unterschiede dadurch ergeben, dass z.B. die Frist, innerhalb welcher eine Reparatur vorgenommen wird, nicht von allen Anbietern gleich definiert wird. Je nach Bedeutung der Anlage spielt es für den Benutzer eine grosse Rolle, ob der steckengebliebene Aufzug innerhalb von 24 Stunden repariert wird oder ob mit der Reparaturarbeit eine Woche zugewartet werden kann. Dabei liegt es auf der Hand, dass die Frist, innerhalb welcher eine Reparatur ausgeführt werden muss, nicht bei sämtlichen Anlagen gleich lang sein soll. Anlagen, die rein der Steigerung des Komforts dienen, können während sehr viel längerer Zeit ausser Betrieb bleiben als Anlagen, die für den Betrieb der Liegenschaft von zentraler Bedeutung sind und bei deren Versagen die normale Benutzbarkeit der Liegenschaft stark eingeschränkt oder verunmöglicht wird. Beim Ausfall einer Heizanlage ist es unabdingbar, dass diese Anlage innerhalb von wenigen Stunden repariert wird, ansonsten die Mieter zu frieren beginnen und eine normale Benutzung der Liegenschaft nicht mehr möglich ist.
  • Unterschiede in den enthaltenen Leistungen       Gerade bei technischen Anlagen muss unterschieden werden, ob der Wartungsvertrag als Unterhaltsvertrag nur die eigentliche Wartung beinhaltet und sämtliche Ersatzteile und Verbrauchsmaterialien zusätzlich bezahlt werden müssen oder ob im Rahmen des Wartungsvertrages als Unterhaltsvertrag sowohl die eigentliche Wartungsarbeit wie auch die Zurverfügungstellung der nötigen Unterhaltsmaterialien und Ersatzteile enthalten sind.
  • Unterschiede in der Berechnung von Überzeit und Arbeiten während der Nacht und am Wochenende       Auch hier können sich bei verschiedenen Offerten wesentliche Unterschiede ergeben. Es liegt auf der Hand, dass bei Anlagen, die innerhalb von wenigen Stunden repariert werden müssen, entscheidend ist, dass die entsprechenden Reparaturen ohne Zusatzkosten auch während der Nacht und am Wochenende erfolgen. Bei anderen Anlagen ist es durchaus sinnvoll, mit der Reparatur bis zum nächsten normalen Arbeitstag zuzuwarten.

Der Wartungsvertrag als Unterhaltsvertrag

Entsprechend der vielfältigen Aufgabenstellung finden sich mannigfaltige Arten von Wartungsverträgen. Aufgrund eines Vergleiches und unter Berücksichtigung der – eher spärlichen – juristischen Fachliteratur kann etwa folgende Definition versucht werden.

Begriff des Wartungsvertrages
Durch den Wartungsvertrag verpflichtet sich die Wartungsfirma, gegen entsprechendes Entgelt bestimmte Gebäudeteile oder Installationen des Kunden zur Vermeidung von Funktionsstörungen zu kontrollieren, zu unterhalten sowie – sofern notwendig – zu reparieren und einzelne Teile zu ersetzen.

Zusammenhang mit Garantieverpflichtung

Öfters wird durch den Abschluss eines Wartungsvertrages als Unterhaltsvertrag die bezüglich der betreffenden Installation bestehende Garantieverpflichtung des Herstellers oder des Verkäufers ersetzt oder auf meist unbestimmte Dauer fortgesetzt.

Charakteristische Merkmale

Als Wartung i.e.S. lassen sich die zur Bewahrung des Sollzustandes dienenden Massnahmen bezeichnen, also eine grundsätzlich nur kontrollierende Tätigkeit. Dazu kommen jedoch in der Regel auch die zu einer allfälligen Wiederherstellung von gestörten Funktionen erforderlichen Massnahmen, welche oft eigentliche Reparaturen und gegebenenfalls die Erneuerung von Verschleissteilen betreffen. Wesentlich für den Wartungsvertrag ist schliesslich, dass er grundsätzlich auf Dauer angelegt ist (periodische Wartungsmassnahmen).

Rechtliche Ausgestaltung

Im Privatrecht gilt die sog. Parteiautonomie, d.h. die Parteien können ihre Rechtsverhältnisse – insbesondere die abzuschliessenden Verträge – in den Grenzen der Rechtsordnung frei gestalten. Gesetzlich werden bestimmte Vertragstypen im Obligationenrecht (OR) geregelt, dessen Bestimmungen vor allem dann anzuwenden sind, wenn die Parteien bezüglich einzelner Punkte keine Vereinbarungen getroffen haben. Die Parteien können von diesen Regeln abweichen, die gesetzlichen Typen kombinieren oder auch neuartige Vertragsformen schaffen (sog. Innominatkontrakte).

Einordnung in das gesetzliche System

Bezüglich der systematischen Einordnung des Wartungsvertrages als Unterhaltsvertrag bestehen verschiedene Meinungen:

  • Von einigen Autoren wird die Ansicht vertreten, es handle sich um einen eigenen, nicht unter die gesetzlichen Typen fallenden Vertrag, also einen Innominatkontrakt.
  • Meistens wird der Wartungsvertrag aber als besonders ausgestalteter Werkvertrag (Art. 363 ff. OR) angesehen,
  • Selten wird der Wartungsvertrag schliesslich als Auftrag (Art. 394 ff. OR) gesehen.

Anmerkung
Soweit es nur um Kontrollaufgaben geht, liegt effektiv eine Form des Auftrages vor, bei welcher den Beauftragten eine nach den Umständen zu bestimmende Sorgfaltspflicht trifft. Insbesondere bei Reparaturarbeiten handelt es sich aber sicher um einen Werkvertrag (Art. 363 ff. OR), bei welchem – im Gegensatz zum Auftrag – vom Unternehmer ein bestimmter Erfolg geschuldet wird und für welchen dieser einzustehen hat (Gewährleistung). Atypisch für einen Werkvertrag, in welchem es in der Regel um eine einmalige Herstellung oder Reparatur einer bestimmten Sache geht, ist allerdings das für den Wartungsvertrag charakteristische Moment der Dauer. Es stellen sich in diesem Zusammenhang insbesondere Probleme bei der Beendigung des Vertrages.

Besonderheit bei der Vertragsauflösung

Vom Werkvertrag, welcher in Art. 363 ff. OR gesetzlich geregelt ist, unterscheidet sich der übliche Wartungsvertrag als Unterhaltsvertrag also dadurch, dass die Verpflichtung des Unternehmers (der Wartungsfirma) ein Dauerschuldverhältnis ist, mit dessen Erfüllung der Unternehmer bis zur Auflösung des Vertrages fortzufahren hat. Aufgelöst wird ein solcher Dauervertrag durch Ablauf der vereinbarten Zeit, durch ordentliche Kündigung oder dann, wenn ein ausserordentlicher Beendigungsgrund (z.B. ein sog. wichtiger Grund wie bei der fristlosen Beendigung eines Arbeitsvertrages gemäss Art. 337 OR) wirksam wird. Die Bestimmung von Art. 377 OR, nach welcher im Werkvertrag ein jederzeitiger Rücktritt des Bestellers gegen Schadloshaltung möglich ist, kommt nach der überwiegenden Meinung in Literatur und Praxis beim Wartungsvertrag nicht zur Anwendung.

Einzelne Vertragspunkte des Wartungsvertrages als Unterhaltsvertrag

Im Folgenden sollen – ohne Anspruch auf Vollständigkeit – Hinweise zu den einzelnen in einem Wartungsvertrag zu regelnden Punkten gegeben werden:

  • Vertragsabschluss       Zunächst ist zu überlegen, welche Bedürfnisse durch einen Wartungsvertrag abgedeckt werden sollen und ob es überhaupt sinnvoll ist, eine Drittperson für diese Arbeiten beizuziehen. Es kann sich empfehlen, in diesem Zusammenhang ein eigentliches Pflichtenheft zu erstellen, aufgrund dessen dann Offerten eingeholt werden können. Es sollten jeweils von verschiedenen Firmen Offerten verlangt werden (auch wenn die Hersteller- oder Verkäuferfirma selbst einen Wartungsvertrag anbietet). Wie bereits erwähnt, ist ein grosser Teil der Wartungsverträge vorformuliert und basiert auf allgemeinen Geschäftsbedingungen. Diese müssen jeweils sorgfältig geprüft werden, und es kann sich empfehlen, auch auswärtigen Rat einzuholen. Generell darf nicht nur auf den Preis geachtet werden, sondern es sind auch der Umfang und – soweit möglich – die Qualität der angebotenen Leistungen zu berücksichtigen. Es ist jeweils ein individueller schriftlicher Vertrag (mit allfälligen Abänderungen gegenüber den allgemeinen Geschäftsbedingungen) abzuschliessen und beidseitig zu unterzeichnen. Bloss mündliche Vereinbarungen sind bei einem Dauervertrag nicht ratsam.
  • Vertragsgegenstand        Im Vertrag sind die einzelnen Gebäudeteile, Installationen oder Geräte, welche gewartet werden müssen, unter Angabe des jeweiligen Standortes genau zu bezeichnen (allenfalls in einem Bestandteil des Vertrages bildenden separaten Verzeichnis).
  • Leistungen der Wartungsfirma       Es ist der Umfang der zu erbringenden Wartungsleistungen klar und unmissverständlich festzulegen. Insbesondere ist anzugeben, wieweit es nur um die Instandhaltung des Wartungsgegenstandes geht (z.B. durch periodische Kontrollen) und inwieweit auch die Instandsetzung (Behebung von Störungen und Mängeln) vereinbart ist. Besondere Regelungen sind für den Fall von grösseren Reparaturen sowie für die Lieferung von Ersatzteilen vorzusehen (z.B. Pflicht zum vorherigen Einholen von Offerten durch die Wartungsfirma). Auch in zeitlicher Hinsicht müssen klare Vereinbarungen getroffen werden (Zeitpunkt der periodischen Kontrollen, Voraussetzungen für die Anordnung von Reparaturarbeiten aufgrund von Schadenmeldungen).
  • Durchführung der Wartungsleistungen       Das jeweilige Vorgehen nach der Feststellung von Störungen muss im einzelnen geregelt werden. Dabei spielt auch der Begriff der Wartungsbereitschaft eine wichtige Rolle, da bei bestimmten Wartungsgegenständen (z.B. Liftanlagen) eine sofortige Behebung der Störung bzw. Reparatur des Schadens von ausschlaggebender Bedeutung ist. In der Regel garantiert die Wartungsfirma eine normale Wartungsbereitschaft während den Bürozeiten und allenfalls eine besondere Wartungsbereitschaft ausserhalb dieses Zeitraumes (Pikettdienst).
  • Mitwirkungspflichten des Kunden In diesem Zusammenhang finden sich Bestimmungen darüber, dass der Kunde verpflichtet wird, für die Aufrechterhaltung der Betriebsbedingungen gemäss Vorschriften und Gebrauchsanweisungen zu sorgen. Ferner ist der Kunde in der Regel zur umgehenden Schadenmeldung verpflichtet. Der Kunde muss schliesslich nach seinen Möglichkeiten bei der Schadenfeststellung und -behebung mitwirken, von Bedeutung ist beispielsweise die Sicherung des freien Zuganges zum Wartungsgegenstand.
  • Gewährleistung und Haftung       Wie bereits ausgeführt, hat die Wartungsfirma im Sinne der werkvertraglichen Normen für den Erfolg ihrer Arbeit einzustehen. Im Rahmen der Wartungsverträge finden sich jedoch öfters erhebliche Haftungseinschränkungen, und es ist jeweils genau zu prüfen, ob diese unter den gegebenen Umständen akzeptiert werden können. Allerdings ist in diesem Zusammenhang deutlich zu unterscheiden zwischen der Gewährleistung für die durchgeführten Wartungsarbeiten und der Verantwortlichkeit für die durch andere Ursachen entstandenen Störungen und Schädigungen der Wartungsgegenstände. Letztere können der Wartungsfirma grundsätzlich nicht angelastet werden
  • Wartungsgebühren        Es ist insbesondere darauf zu achten, dass klar formuliert wird, was durch die üblicherweise vereinbarten pauschalen Gebühren erfasst wird und was gesondert verrechnet werden darf (wie Wegkosten, Kosten für Express-Einsätze und für allenfalls erforderlich gewesene Ersatzteile). Festzulegen ist ferner die Art und Weise der Rechnungsstellung (z.B. monatlich oder jährlich) sowie – bei langfristigen Verträgen – eine allfällige Anpassung der Gebühren an die Teuerung.
  • Vertragsdauer        Die Werkverträge werden meist entweder auf eine bestimmte Dauer abgeschlossen und dann – ohne ausdrückliche Kündigung – jeweils stillschweigend verlängert. Bei allen Verträgen und vor allem bei solchen, welche auf unbestimmte Dauer abgeschlossen werden, ist auf eine klare Umschreibung der Kündigungsmöglichkeiten zu achten (allenfalls ist auch eine vorzeitige Auflösung vom Unterhaltsvertrag aus wichtigen Gründen vorzusehen).
  • Gerichtsstand und anwendbares Recht       Vor allem, wenn die Wartungsfirma an einem entfernten Ort domiziliert ist, muss auch auf diese Klauseln geachtet werden.

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