28.07.2014

Einheitspreis: So vereinbaren Sie diesen Preis in Werkverträgen

Bei Bauwerkverträgen wird der so genannte "Einheitspreis" oft als Preis vereinbart. Dabei verpflichtet sich der Besteller zur Vergütung pro Leistungseinheit (Einheitspreis). Dieser Preis wird fixiert. Die Menge bleibt variabel. Ein Einheitspreis wird pro Einheit (Quadratmeter, Kilogramm, Kubikmeter, Stückanzahl etc.) einer bestimmten Leistung (Gartenzaun, Wasserrohr, Fenster etc.) festgelegt.

Von: Matthias Streiff   Drucken Teilen   Kommentieren  

Dr. iur. Matthias Streiff

Matthias Streiff ist Rechtsanwalt in Wetzikon (ZH) und vorwiegend im Bereich Immobilienrecht tätig (www.this-law.ch). Vormals führte er während mehrerer Jahre die Rechtsdienste der Immobiliengesellschaften Mobimo (Küsnacht) und Allianz Suisse Immobilien AG (Volketswil). Seit Herbst 2004 ist er zudem Dozent beim Nachdiplomstudium der HWZ (Zürich) für den ‹Master of Advanced Studies in Real Estate Management MREM› sowie seit 2008 Dozent am IFZ Zug für den Master in Immobilienmanagement.

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Einheitspreis

Terminologie und Begriff

Einheitspreis: Beim Einheitspreis wird der Preis pro Einheit für jede einzelne Leistung festgelegt (z.B. Stückanzahl Fenster, Anzahl Quadratmeter des Gartenzauns). Der tatsächliche Werklohn berechnet sich nach der Ausführung gemäss Ausmass oder vor der Ausführung gemäss Plan: Multiplikation der Menge der vom Unternehmer ausgeführten Einheiten mit dem vereinbarten Einheitspreis für diese spezifische Leistung.

Massgebliche Menge zur Berechnung des Werklohns nach Einheitspreis

Um die Menge der Leistung zu bestimmen, kann auf das tatsächliche Ausmass oder das plangemässe theoretische Ausmass abgestellt werden. Welche Berechnungsmethode im Einzelfall angewandt wird, hängt von der Vereinbarung im Vertrag ab. Zur Berechnung der massgeblichen Menge können je nach Berechnungsmethode Einzelregeln in den Vertrag übernommen (vgl. BGE 118 II 295) werden. Die Berechnung nach plangemäss theoretischem Ausmass kommt immer nur dann zur Anwendung, wenn eine ausdrückliche oder stillschweigende Vereinbarung der Parteien dazu vorliegt. Einheitspreis nach Plan ist selten und deshalb nur bei besonderer Vereinbarung anzunehmen.

Massgebliche Menge nach tatsächlichem Ausmass

Wird das tatsächliche Ausmass für die massgebliche Menge verwendet, so werden die effektiv ausgeführten Einheitsleistungen am Objekt gemessen. Dazu prüfen Unternehmer und Besteller zusammen das Ausmass der geleisteten Einheiten. Dies können sie kontinuierlich nach einzelnen Arbeitsstufen (was empfehlenswert ist) oder erst am Ende der gesamten Arbeitsleistung vornehmen. Die gemeinsam gemessene Anzahl der Einheit wird in einer Urkunde festgehalten, wodurch sie von beiden Parteien anerkannt wird. Die Urkunde und damit die gegenseitige Anerkennung des tatsächlichen Ausmasses begründen jedoch keine Fälligkeit des Werklohns (OR 373). Der bei einem Ausmass Säumige kann zur Anerkennung des Ausmasses gezwungen werden, sofern das Ausmass später nicht mehr festgestellt oder der Säumige bei einem korrekt anberaumten Termin wiederum säumig ist (SIA Norm 118 Art. 142). Die Urkunde über das tatsächliche Ausmass folgt den Regeln von Art. 142 der SIA-Norm 118, sofern die SIA-Norm 118 insgesamt zum Vertragsbestandteil gemacht wurde.

Zu beachten ist, dass der Unternehmer nur Anspruch auf Vergütung von denjenigen geleisteten Einheiten hat, welche auch tatsächlich zur Herstellung des Werkes notwendig waren. Das hat zur Folge, dass nicht die Menge der bestellten Güter, sondern die der sinnvollerweise verwendeten und eingebauten entscheidend ist.

Massgebliche Menge nach plangemässem theoretischem Ausmass

Bei der Bestimmung der massgeblichen Menge nach plangemässem theoretischem Ausmass wird auf die in den Ausführungsplänen eingetragene Menge abgestellt. Da diese Berechnung nur theoretisch vorgenommen wird, kann die tatsächliche Menge davon stark abweichen. Im Falle einer planwidrigen Mehrmenge profitiert somit der Besteller, im Falle einer planwidrigen Mindermenge der Unternehmer.

Abweichung vom Einheitspreis als Festpreis

Der Einheitspreis ist kein Festpreis, sondern ein kalkulatorischer Preis. Die verwendete Menge wirkt multiplizierend preisbildend. Wird in der Offertenphase ein Einheitspreis anhand eines detaillierten Leistungsverzeichnisses addiert, dann resultiert ein mutmasslicher Gesamtpreis. Dieser Gesamtpreis stellt eine Prognose dar, soweit die Anzahl und die Einheiten (das Ausmass) noch ungewiss sind. Abweichungen sind üblich. Gleichwohl ist der Besteller interessiert, einen so errechneten Preis als "Fixpreis" (Pauschal- oder Globalpreis oder Kostendach) vertraglich festzuhalten. Damit soll für den Besteller Kostensicherheit erreicht werden. Der Unternehmer hat dabei vorsichtig zu kalkulieren und vertraglich zu vereinbaren, damit eine allfällige Mengenveränderung, welche der Besteller zu vertreten hat, nicht ohne Vergütung geschuldet bleibt. Häufige Preisvorbehalte resultieren aus:

  • OR 373 Abs. 2: Ausnahmebestimmung
  • Recht des Unternehmers auf Mehrvergütung
    • durch gesetzliche Sonderbestimmung
    • wegen schuldhaften Verhaltens des Bestellers
    • wegen Annahmeverzugs des Bestellers
    • wegen Bestellungsänderungen durch den Besteller                  
  • Änderungsvorbehalte im Vertrag festhalten!

Mengenänderungen > 20% (Art. 86 SIA-Norm 118)

Bekannt ist die so genannte 20%-Klausel der SIA-Norm 118, welche bei Bestellungsänderungen zum Zuge kommt, wenn dadurch Abweichungen der Bestellmenge von mehr als 20% gegenüber der ursprünglichen Bestellmenge auftreten. Liegt die Mengenveränderung unter 20%, so bleibt der Einheitspreis. Beträgt die Mengenabweichung jedoch mehr als 20% (demnach unter 80% bzw. über 120% der ursprünglichen Bestellmenge), so können die Vertragspartner verlangen, dass ein neuer Einheitspreis (auf der ursprünglichen Kostengrundlage) festgelegt wird. Damit soll der Mengenrabatt ausgeglichen und ein fairer Preis gefunden werden.

Empfehlung

Beim Einheitspreis liegt der Preis in der verwendeten Menge. Deshalb soll hier eine Mengendifferenz ausgeglichen und gerade kein Kostendach vereinbart werden. Oft werden Verträge mit Einheitspreis erst im Nachhinein berechnet und vergütet. Deshalb sind bei Verträgen mit Einheitspreis besondere Akontoleistungen zu vereinbaren.

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