Baurecht: Ein Haus auf fremdem Boden

Beim Baurecht räumt der Grundeigentümer (der sog. Baurechtsgeber) einer anderen Person (dem sog. Baurechtsnehmer) das Recht ein, für eine beschränkte Zeit ein Gebäude auf seinem Grundstück zu errichten und zu nutzen. Der Grundeigentümer bleibt Eigentümer seines Grundstücks, verzichtet aber während der Dauer des Baurechts auf dessen Nutzen. Im Regelfall wird das Baurecht entgeltlich eingeräumt, d.h. gegen Bezahlung des sog. Baurechtszinses. Für den Baurechtsnehmer bietet das Baurecht die Möglichkeit, ein Haus nach seinen Vorstellungen und Bedürfnissen zu bauen und entsprechend zu nutzen, ohne dass er das Land dazu erwerben muss. Ein Baurecht weist jedoch einige Besonderheiten und Risiken auf, die es zu beachten gibt.

15.08.2023 Von: Carol Simona Rothenfluh

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Unterschiedliche Formen des Baurechts

Baurecht als Personaldienstbarkeit

Ein Baurecht wird in Form einer Dienstbarkeit eingeräumt. Wird die Dienstbarkeit zu Gunsten einer bestimmten Person eingeräumt, handelt es sich um eine sog. Personaldienstbarkeit. Sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren, ist die Personaldienstbarkeit weder vererblich noch übertragbar.

Baurecht als Grunddienstbarkeit

Ein Brauchrecht kann auch als Grunddienstbarkeit ausgestaltet werden, d.h. es wird zugunsten eines bestimmten anderen Grundstückes errichtet. Im Regelfall erfolgt die Errichtung zugunsten eines Nachbargrundstückes. Das Baurecht als Grunddienstbarkeit steht somit dem jeweiligen Eigentümer des berechtigten Grundstückes zur Verfügung. Ein solches Baurecht wird typischerweise für kleinere Bauten gewählt, die nur einen Teil des Grundstückes belasten (bspw. Parkplätze).

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Baurecht als selbständiges und dauerndes Recht

Die häufigste Form des Baurechts ist die Ausgestaltung als selbständiges und dauerndes Recht. Selbständig ist ein Baurecht, wenn es nicht für eine bestimmte Person ausgestellt wird, sondern frei übertragbar und vererbbar ist, d.h. es kann vom Baurechtsnehmer beliebig an eine Drittperson verkauft oder verschenkt werden.

Vom dauernden Baurecht spricht man, wenn dieses mindestens für 30 Jahre vereinbart wird. Die Maximaldauer eines Baurechts beträgt von Gesetzes wegen 100 Jahre. Eine spätere Verlängerung um eine weitere Höchstdauer von 100 Jahren ist jederzeit zulässig.

Ein selbständiges und dauerndes Baurecht kann wie eine Liegenschaft als "Grundstück" im Grundbuch eingetragen werden und erhält in diesem Fall ein eigenes Grundbuchblatt. Die Eintragung hat zum Vorteil, dass das Baurecht mit Grundpfandrechten, wie Hypotheken, und Dienstbarkeiten belastet werden kann. Ein selbständiges Baurecht kann auch zu Miteigentum, Gesamteigentum oder zu Stockwerkeigentum ausgestaltet werden. Ausserdem ist es möglich an einem selbständigen und dauernden Baurecht weitere Baurechte, sog. Unterbaurechte, zu erstellen.

Besondere "Baurechte"

Neben den vorgenannten "echten" Baurechten, gibt es weitere Dienstbarkeiten, die das Erstellen und Nutzen von Bauten, baulichen Anlagen oder Gebäudeteilen zum Inhalt haben, jedoch nicht zu den eigentlichen Baurechten zählen:

Das Überbaurecht: Das Überbaurecht ist das Nutzungsrecht an einer über die Grundstücksgrenze ragenden Baute oder Vorrichtung. Dieser Überbau kann oberirdisch (bspw. Dachvorsprung) oder unterirdisch (bspw. Garageneinfahrt) sein. Das Überbaurecht kann als Personal- oder Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen werden.
Das Grenzbaurecht: Das Grenzbaurecht, auch Näherbaurecht genannt, beinhaltet das Recht, Bauten direkt an eine Grenze zu stellen bzw. den baurechtlich vorgeschriebenen Grenz- und Gebäudeabstand zu unterschreiten. Das öffentliche Baurecht bestimmt die Voraussetzungen, unter welchen Grenzbaurechte/Näherbaurechte eingeräumt werden dürfen.

Gemeinnützige Baurechte

Im Zusammenhang mit der Siedlungsentwicklung und der Verknappung von Bauland gewinnen sog. gemeinnützige Baurechte zunehmend an Bedeutung. Im Regelfall wird das gemeinnützige Baurecht von der öffentlichen Hand (Bund, Kanton oder Gemeinde) gewährt. Durch die Abgabe von Grundstücken im Baurecht wird es dem Baurechtsgeber ermöglicht, auf die darauf geplanten Wohnbauprojekte Einfluss zu nehmen und die Siedlungsentwicklung zu lenken. Der spezifische Zweck wird im Baurechtsvertrag festgelegt. Der Baurechtsgeber kann so beispielsweise sicherstellen, dass preisgünstiger Wohnraum dauerhaft und zu fairen Bedingungen zur Verfügung gestellt wird.