Schadenregulierung: Wenn die Immobilie brennt
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Bei einem Gebäudebrand übernimmt primär die Gebäudeversicherung den Schaden, wobei die Unterscheidung zwischen Neuwert und Zeitwert entscheidend für die Höhe der Entschädigung ist. Während der Eigentümer meist den Neuwert ersetzt erhält, beschränkt sich der Rückgriff der Versicherung auf den Schädiger oft auf den Zeitwert. Die genauen Rückgriffsrechte der Versicherer variieren zudem stark zwischen den Kantonen, was bei der Regulierung komplexer Fälle zu beachten ist.
Die wichtigsten Punkte:
- Gebäudeversicherungen decken Brandschäden, Rauch, Blitzschlag und Explosionen ab, nicht jedoch Schäden durch verstopfte Sickerleitungen ohne Zusatzdeckung.
- In 19 Kantonen besteht eine obligatorische Versicherung bei kantonalen Institutionen, in den Gustavo-Kantonen gelten teils andere Regeln.
- Bei Rückgriffen auf Schädiger muss oft zwischen dem Neuwert (Versicherung) und dem Zeitwert (Haftpflicht) unterschieden werden.
- Der Eigentümer haftet für Handlungen, die das Rückgriffsrecht der Versicherung schmälern, was zu Kürzungen der Leistung führen kann.
Adrian Weber, Rechtsanwalt, LL.M.
Adrian Weber, Rechtsanwalt LL.M., befasst sich schwerpunktmässig mit Submissionsrecht sowie Bau- und Immobilienrecht.
Passende Arbeitshilfen
Wie funktioniert die Schadenregulierung bei einem Gebäudebrand und welche Risiken bestehen beim Rückgriff der Versicherung?
Schadenregulierung – Wer haftet für Schäden?
Für einen erlittenen Schaden Ersatz zu erhalten, ist nicht selbstverständlich, denn für zahlreiche Schäden des täglichen Lebens gibt es keinen Ersatz. Dies gilt beispielsweise für den verlorenen Schlüsselbund, die gestohlene Bankkarte oder den verletzten Fuss nach einem Sturz. Vielmehr trägt in der Regel – ganz nach dem römisch-rechtlichen Grundsatz «casum sentit dominus» (lat.: frei übersetzt «Den Zufall trägt der Eigentümer») – jeder Eigentümer seinen Schaden selbst, es sei denn, der geschädigte Eigentümer hat einen rechtlichen Anspruch, seinen Schaden auf einen Dritten abzuwälzen. In solchen Fällen kommt es entscheidend auf die Frage der Schadenregulierung an. Einen Brandschaden an einer Immobilie wird der Eigentümer in erster Linie auf die Gebäudeversicherung abwälzen wollen und erst an zweiter Stelle auf den eigentlichen Schadenverursacher – wobei auch hier die Schadenregulierung oft komplexe rechtliche und versicherungsrechtliche Abklärungen erfordert.
Versicherungsschutz durch die Gebäudeversicherung
Schäden an Gebäudebestandteilen und Gebäuden werden im Gegensatz zur Hausratversicherung, welche Schäden an Gegenständen im Haus deckt, grundsätzlich von der (kantonalen) Gebäudeversicherung übernommen. Schäden an Gebäuden können durch Wasser, Glasbruch oder Feuer entstehen, wobei zu den Feuerschäden auch Schäden durch Rauch, Blitzschlag, Explosionen oder Hitze zu zählen sind. Schäden durch Elementarereignisse wie z.B. Hagel, Erdrutsch, Schneedruck oder Überschwemmung werden ebenfalls von der Gebäudeversicherung übernommen. Zusätzlich zu den Grundleistungen können weitere Leistungen wie Mietzinsausfälle versichert werden. Neben Gebäuden ist es zudem möglich, offene Schwimmbecken, gedeckte Brücken, Aussichtstürme usw. zu versichern.
Wichtiger Hinweis: Falls aber infolge einer verstopften Sickerleitung der Keller überflutet wird, kommt die Gebäudeversicherung nicht für den Schaden auf. Damit ein solcher Schaden gedeckt ist, muss bei einer privaten Versicherungsgesellschaft eine zusätzliche Gebäudewasserversicherung abgeschlossen werden.
Die Versicherung von Gebäuden ist in den Kantonen unterschiedlich geregelt. Öffentlichrechtliche Gebäudeversicherungen existieren in 19 Kantonen. Sämtliche Gebäudeeigentümer in diesen Kantonen müssen mithin ihr Gebäude obligatorisch bei der Gebäudeversicherung versichern. In der Regel wird über einem Wert von rund CHF 5000.– der Abschluss einer Gebäudeversicherung verlangt.
In den sogenannten Gustavo-Kantonen (GE, UR, SZ, TI, AI, VS, OW) bestehen keine kantonalen Gebäudeversicherungen. Eine gesetzliche Verpflichtung für den Abschluss einer Gebäudeversicherung besteht jedoch in den Kantonen SZ, UR, AI sowie OW. In den Kantonen GE, TI und VS ist die Gebäudeversicherung freiwillig, wobei dort aber die meisten Gebäude dennoch versichert sind. Da in den Gustavo-Kantonen private Versicherer Gebäudeversicherungen anbieten, sind der Versicherungsschutz und die Prämien oftmals unterschiedlich ausgestaltet.
Wichtiger Hinweis: Die Gebäude sind bei den Gebäudeversicherungen meistens zum Neuwert versichert, wobei die (kantonalen oder privaten) Gebäudeversicherungen diesen Wert durch eine Schätzung des Gebäudes, die alle 12 bis 15 Jahre wiederholt wird, bestimmen. Als Neuwert gelten diejenigen Kosten, die anfallen würden, falls das Gebäude bei einem Schadenfall in der gleichen Art, mit demselben Standard und in der identischen Grösse wiederaufgebaut werden müsste. Bei älteren Gebäuden ist auch eine Versicherung zum Zeitwert möglich, also demjenigen Wert, den das Gebäude zur Zeit der Schätzung hat.
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