Verkehrswertschätzung: Bedeutung und Anwendung einer Markt- und Verkehrswertschätzung
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Verkehrswert und Marktwert sind in der Schweiz synonyme Begriffe, wobei der Verkehrswert als traditioneller und der Marktwert als modernerer Ausdruck gilt. Gemäss dem Bundesgerichtsentscheid von 2002 und den Swiss Valuation Standards stellt der Wert nicht mehr einen konservativen Mittelwert dar, sondern den «Höchstwert» unter Berücksichtigung aller marktgerechten Umstände. Eine Immobilienbewertung ist nur dann eine echte Markt- oder Verkehrswertschätzung, wenn das Ergebnis explizit diesen Werttyp bezweckt; andere Aufträge wie Steuer- oder Baulandwertbewertungen verfolgen unterschiedliche Ziele.
Die wichtigsten Punkte:
- Verkehrswert und Marktwert bezeichnen denselben Wertbegriff und sind austauschbar.
- Der Wert ist gemäss aktueller Rechtslage der «Höchstwert», nicht ein mittlerer Wert.
- Nicht jede Immobilienbewertung ist eine Verkehrswertschätzung (z. B. Steuerwert ist anders).
- In der Schweiz ist die direkte Vergleichswertmethode aufgrund fehlender öffentlicher Transaktionsdaten oft nicht anwendbar.
Beat Ochsner
Beat Ochsner, Geschäftsführer bei B&O IMMO GmbH, Erfahrung in Einzelbewertungen, Portofolierungen von kleineren bis mittelgrossen Portfolios, Bewertung von Spezialliegenschaften & Bewertungen für Entschädigungsforderungen.
Was ist der Unterschied zwischen Markt- und Verkehrswert und wie wird der Wert einer Immobilie in der Schweiz ermittelt?
Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert
Der Begriff Marktwert ist eine eher neuere Definition und leitet sich vom englischen «Market Value» ab. Der Verkehrswert dagegen ist der ursprüngliche Begriff und gilt heute als veraltet. Wenn Sie also ein Wertgutachten in der Hand halten und das Ergebnis wird als «Verkehrswert» bezeichnet, dann wissen Sie, dass der Experte ein Vertreter der alten Lehre ist. Ein Vertreter der modernen Bewertungslehre dagegen spricht ausnahmslos vom Marktwert, und er bezeichnet seine Arbeit auch nicht mehr als «schätzen», sondern als «bewerten».
Weit verbreitet ist auch immer noch die Meinung, dass ein Verkehrswert nicht den Wert des aktuellen Markts widerspiegelt und ein eher konservativer, also ein mittlerer Wert sei, so wie er bei Nachlassregelungen oft «gesucht» oder von den Parteien als Basis gewünscht ist. Diese Wertvorstellung mag einen Zusammenhang mit einem Bundesgerichtsentscheid von 1977 haben, als das Bundesgericht den Verkehrswert als «mittleren» definierte. Diese Auslegung wurde jedoch durch einen späteren Entscheid im Jahr 2002 geändert. Seither gilt der Verkehrs- oder Marktwert gemäss Bundesgericht und den Definitionen von Swiss Valuation Standard als «Höchstwert».
Was ist eine Verkehrswertschätzung oder eine Marktwertschätzung?
Wie eingangs erwähnt, sind Verkehrswert und Marktwert Wertsynonyme. Einfach gesagt, handelt es sich bei einer Marktwertschätzung um eine Bewertung einer Immobilie. Aber nur, wenn das Ergebnis ein Markt- oder Verkehrswert ist! Dabei ist offen, welche Art der Immobilie und mit welcher Bewertungsmethode die Immobilie bewertet wird. Eine Immobilienbewertung unterscheidet sich nicht nur nach der Art der Immobilie, sondern auch aufgrund des Auftrags. Um es noch komplexer zu machen: Nicht jede Bewertung ist eine Marktwert- oder Verkehrswertschätzung, weil das Ergebnis je nach Auftrag oder Bewertungsmethode nicht immer ein Markt- oder Verkehrswert sein kann. Auch Steuerbehörden bewerten Liegenschaften zur Bestimmung des Steuerwerts. Es handelt sich somit nicht um eine Verkehrswert-, sondern um eine Immobilienbewertung.
Beispiele für den Zweck einer Immobilienbewertung:
- Marktwert-/Verkehrswertschätzung
- Baulandwertbewertung
- Projektwertschätzung
- Investitionswertbewertung
- Steuerwertschätzung
Eine Markt- oder Verkehrswertschätzung ist somit ein spezifischer Auftrag, nämlich die Bewertung einer Immobilie mit dem Ziel, den Markt- oder Verkehrswert zu ermitteln. Wie die obigen Beispiele zeigen, kann die Bewertung jedoch auch einen anderen Zweck als den Verkehrswert haben, nämlich die Bewertung des Baulandwerts, des zukünftigen Werts nach Fertigstellung, den Wert einer geplanten Investition oder den Steuerwert.
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Bewertungsmethoden
Die Immobilienbewertung bestimmt also das Ergebnis und dessen Wertbenennung. Die Bewertungsmethode steht jedoch in einem direkten Zusammenhang mit der Art der Immobilie. Es gibt vier Hauptbewertungsmethoden, welche je nach Objektart besser, weniger oder gar nicht geeignet sind.
| Bewertungsmethoden | ||||||
| Vergleichswertmethode | Realwertmethode | Ertragswertmethode | Baulandbewertungsmethode | |||
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Die Vergleichswertmethode gilt international betrachtet als die wichtigste Methode. Dies ist jedoch nur möglich, weil die Transaktionsdaten öffentlich sind. Nicht so in der Schweiz. Daher ist die Vergleichswertmethode in der Schweiz nicht anwendbar, weil die dazu notwendigen Verkaufspreise nicht bekannt sind. Zur Vergleichswertmethode gehören die zahlreichen und weitverbreiteten hedonischen Bewertungsmodelle von Wüest Partner, Fahrländer Partner, IAZI, ZKB und anderen Anbietern. Diese hedonischen Bewertungsmodelle gehören zur Gruppe der indirekten Vergleichswertmethoden, weil der Wert der zu bewertenden Immobilie nicht von bekannten Objekten, also indirekt abgeleitet wird. Bei der direkten Vergleichswertmethode dagegen erfolgt der Vergleich mit konkreten und bekannten Vergleichswerten.
Checkliste
- Klären Sie den genauen Zweck der Bewertung (z. B. Verkauf, Erbschaft, Kredit, Steuer).
- Bestimmen Sie die Art der Immobilie (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Gewerbe, Bauland).
- Wählen Sie die geeignete Bewertungsmethode basierend auf der Objektart.
- Prüfen Sie, ob genügend Vergleichsdaten für eine Vergleichswertmethode vorliegen.
- Nutzen Sie bei Einfamilienhäusern oft die Realwertmethode (Sachwert).
- Setzen Sie bei renditeorientierten Objekten die Ertragswertmethode (statisch oder dynamisch/DCF) ein.
- Für Bauland prüfen Sie die Rückwärtsrechnung oder die Lageklassenmethode.
- Stellen Sie sicher, dass der Gutachter die aktuellen Swiss Valuation Standards anwendet.
- Achten Sie darauf, dass das Ergebnis explizit als Markt- oder Verkehrswert ausgewiesen wird.
Die Realwertmethode, auch Substanz- und Sachwertmethode genannt, berechnet den Wert einer Immobilie rein auf der Basis der Kosten. Der Wert setzt sich aus dem Wert für das Grundstück, das Gebäude, die Umgebung und die Baunebenkosten zusammen. Diese Methode eignet sich besonders zur Bewertung von Einfamilienhäusern oder von Gebäuden, die keinen Mietertrag generieren.
Die Ertragswertmethode ist zur Bewertung von Liegenschaften geeignet, bei welcher der Ertrag bzw. die erwartete Rendite den Wert bestimmt. Dies können nicht nur Mehrfamilienhäuser, sondern jede Art von Geschäfts- und Gewerbeimmobilien sein. In der modernen Bewertungslehre kommt sehr oft die DCF-Methode (Discounted-Cashflow-Methode) zur Anwendung. Alle Immobilienportfolios in der Schweiz werden fast ausschliesslich mit dieser sogenannten dynamischen Bewertungsmethode bewertet. Dahingegen gehört die statische Ertragswertmethode zu den alten Bewertungsmethoden.
Muss der Baulandwert ermittelt werden, kann dies ebenfalls mit der Vergleichswertmethode erfolgen; sofern Vergleichswerte bekannt sind. Der Landwert kann auch mithilfe der Lageklassenmethode in Prozenten vom Gesamtwert abgeleitet oder mithilfe der Rückwärtsrechnung berechnet werden. Diese Methode der Rückwärtsrechnung ist die wichtigste Methode. Ausgangsbasis bildet der zukünftige Wert eines möglichen Projekts. Davon werden die erforderlichen Neubaukosten abgezogen, und als Differenz aus dieser Rückwärtsrechnung ergibt sich der Landwert.
FAQ: Verkehrswertschätzung
Ist der Verkehrswert immer gleich dem Marktwert?
Ja, beide Begriffe sind synonym. Der Unterschied liegt nur im Sprachgebrauch, wobei «Marktwert» die neuere, international gebräuchlichere Bezeichnung ist.
Warum ist die direkte Vergleichswertmethode in der Schweiz schwierig anzuwenden?
In der Schweiz sind die tatsächlichen Verkaufspreise von Immobilien nicht öffentlich zugänglich. Daher kann man oft nur indirekt über hedonische Modelle (z. B. von Wüest Partner oder ZKB) schätzen, statt konkrete Vergleichsobjekte zu nutzen.
Welche Methode eignet sich für ein Einfamilienhaus?
Für Einfamilienhäuser, die keinen Mietertrag generieren, ist die Realwertmethode (auch Sachwertmethode) besonders geeignet, da sie den Wert aus Grundstück, Gebäude und Baunebenkosten berechnet.
Wie wird der Wert von Gewerbeimmobilien bestimmt?
Bei Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäusern steht der Ertrag im Vordergrund. Hier wird meist die Ertragswertmethode angewendet, oft in ihrer modernen, dynamischen Form als DCF-Methode (Discounted-Cashflow).
Was ist der Unterschied zwischen einer Steuerwertschätzung und einer Verkehrswertschätzung?
Eine Steuerwertschätzung dient der Bestimmung des steuerlichen Werts für die Behörden und folgt eigenen gesetzlichen Vorgaben. Eine Verkehrswertschätzung ermittelt den aktuellen Marktwert für Transaktionen oder Finanzierungen und entspricht dem «Höchstwert».
