19.05.2017

Immobilienfinanzierung: Kredite, Hypotheken und Mittel der 2. und 3. Säule

In der Schweiz wird der Löwenanteil der Immobilienfinanzierungen nach wie vor durch die Banken getätigt. Der Anteil der übrigen Kreditgeber (Versicherungen, Pensionskassen, Private) ist bis heute klein geblieben. Die folgenden Betrachtungen erfolgen deshalb vorwiegend aus der Sicht der Bank.

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Immobilienfinanzierung

Land und Baukredit

Landkredit

Beim Landkredit handelt es sich eigentlich um eine Übergangsfinanzierung, es kann sich nie um ein langfristiges Investment handeln. Der Landkredit wird in Form einer Kontokorrentlimite oder eines festen Vorschusses gewährt. In der Regel wird er auf höchstens 2–3 Jahre befristet und dient der Immobilienfinanzierung von Bauland bis zur Realisierung eines Bauvorhabens.

Baukredit

Der Baukredit dient ausschliesslich der Immobilienfinanzierung von Neu-, Um- und Erweiterungsbauten. Die Benutzung der Kreditlimite erfolgt über ein Baukonto in Kontokorrentform. Die Bank überprüft die Zweckgebundenheit der Zahlungen.

In der Regel visiert die Bauleitung die Zahlungsaufträge und bestätigt damit die Investition im fraglichen Objekt. Gleichzeitig bestätigt sie damit die gleichmässige Befriedigung der am Bau beteiligten Planer, Unternehmer und Lieferanten.

Bei unsachgemässer Führung des Baukredites riskiert die Bank Klagen von nicht befriedigten Unternehmern mit dem Ziel, deren Bauhandwerkerpfandrechte rangmässig dem Pfandrecht der Bank voranzustellen.

Hypotheken

Bis zum Ende der 70er Jahre wurden Hypotheken praktisch ausschliesslich in herkömmlicher Weise mit variablen Zinssätzen angeboten, obwohl diese Form im internationalen Vergleich ziemlich einzigartig dasteht. Mit der zunehmenden Veränderung der Refinanzierungssituation bei den Banken und den in kürzeren Abständen folgenden und zudem verstärkten Änderungen des Zinsniveaus wurden vermehrt neue Modelle am Markt angeboten, von denen sich aber die wenigsten wirklich durchgesetzt haben. Eine effektive Vergünstigung kann nur erreicht werden, wenn sie von jemand anderem bezahlt wird, z.B. von der Bank oder vom Steuerzahler.

Noch heute sind von überragender Bedeutung:

  • die variable Hypothek
  • die Festzinshypothek

Im Rahmen dieses Beitrags werden jedoch auch noch einige besondere Hypothekarmodelle angesprochen.

Variable Hypothek

Die variable Hypothek stellt bei mehreren Banken heute bereits nicht mehr die häufigste Hypothekenform dar. Es kann davon ausgegangen werden, dass sie tendenziell vermehrt durch andere Formen ersetzt wird. Der Zinssatz wird vom Gläubiger bei Veränderungen des Zinsniveaus angepasst. Während früher Änderungen einige Monate vorher angezeigt wurden, werden diese Fristen heute immer mehr verkürzt, um den sich stärker verändernden Marktverhältnissen besser Rechnung zu tragen.

Der Zinssatz dieser variablen Hypotheken folgt allerdings nur bedingt marktwirtschaftlichen Gesetzen, sondern geriet im Laufe der Jahre vermehrt in den politischen Einflussbereich.

Mietzinskoppelung

Wegen der direkten Koppelung der Mietzinse an den Hypothekarzins haben Hypothekarzinserhöhungen unmittelbar Erhöhungen der Mietzinse zur Folge, was über den Index wiederum die Teuerung anheizt. Damit werden die Teuerungsbekämpfungsmassnahmen der Nationalbank wegen der höheren Zinsen mindestens in der Anfangsphase ins Gegenteil verkehrt.

Ein weiterer starker Nachteil dieser Koppelung besteht darin, dass die Zinssätze der bestehenden Hypotheken nicht im betriebswirtschaftlich notwendigen Mass angehoben werden können. Die Kreditgeber kompensieren in solchen Situationen einen Teil der Zinseinbussen mit höheren Sätzen für Neuhypotheken. Diese Zweiteilung des Hypothekarmarktes hat natürlich sehr negative Folgen für die Bauwirtschaft und verstärkt rezessive Erscheinungen markant. Zudem besteht die Gefahr, bei sinkendem Zinstrend die Zinssätze der variablen Hypotheken mit Verzögerung zu senken, um nicht bei Umkehrung des Trends Probleme aufgrund politischer Überlegungen zu bekommen.

Während früher praktisch bei allen Banken einheitliche Zinssätze pro Objektkategorie angewendet wurden, geht die Tendenz heute vermehrt hin zu kundenindividuellen Zinssätzen, abhängig vom Rating und vom finanziellen Potential. Vergleiche zwischen den einzelnen Banken werden dadurch schwieriger. Referenzzinssätze im Sinne der Mieterschutzgesetzgebung werden immer illusorischer; vielleicht und hoffentlich ein kleiner Schritt in Richtung einer marktbezogenen Miete.

Festzinshypothek

Wegen den negativen Erfahrungen der Hypothekarschuldner mit variablen Zinssätzen bei steigendem Zinstrend hat sich die Festzinshypothek in den letzten Jahren verstärkt durchgesetzt.

Begriff
Bei der Festzinshypothek wird ein fester Zinssatz für eine im Voraus bestimmte feste Laufzeit (in der Regel 2-10 Jahre) vereinbart. Amortisationen sind in dieser Zeit nicht möglich. Vorzeitige Vertragsauflösungen sind normalerweise nicht möglich, es sei denn gegen Bezahlung der Zinsdifferenz für die Restlaufzeit. Je nach Ausgestaltung des Vertrages ist die Veräusserung der Pfandliegenschaft erschwert bzw. der Käufer verlangt Preiszugeständnisse wegen eines über der aktuellen Marktlage liegenden Zinssatzes.

Bei Ablauf der festen Laufzeit erfolgt die Erneuerung zu aktuellen Marktsätzen. Im Falle der Zweiteilung des Hypothekarmarktes, deren Effekte Im Abschnitt zur variablen Hypothek aufgezeigt wird, erfolgt die Weiterführung zu Konditionen für Neuhypotheken.

Weitere Hypothekarmodelle

Anschliessend werden jedoch auch noch einige besondere Hypothekarmodelle besprochen:

Disagio-Hypothek

Diese Finanzierungsform ist bei uns – im Gegensatz zu Deutschland – nicht stark verbreitet.

Begriff
Bei dieser Hypothek wird nicht das ganze Kapital ausbezahlt. Ein Teil (Disagio) wird zurückbehalten, um die Zinskosten während einer vereinbarten Zeitdauer zu reduzieren. Faktisch kapitalisiert dadurch der Schuldner einen Teil seiner Zinsen. In Deutschland ist dieses System attraktiver, weil Disagio bei Wohneigentum im Jahr der Darlehensauszahlung steuerlich abzugsfähig ist.

Dynamische oder indexierte Hypothek

In diesem Bereich gibt es verschiedene interessante Modelle, die sich jedoch bis heute nicht durchsetzen konnten. Das wohl bekannteste ist das ‹Landert-Modell›, benannt nach seinem ‹Erfinder›.

Das Modell lehnt sich an die Annuitätenmethode an. Im Gegensatz zur klassischen Annuität wird der Zinsanteil aber zweigeteilt in einen Realzins- und einen Inflationsanteil. Der Inflationsanteil wird kapitalisiert. Dazu kommt eine fixe Amortisationsquote, so dass die ganze Hypothekarschuld in 30 bis 50 Jahren getilgt ist.

Ein Vorteil dieser Finanzierungsvariante ist, dass die Anfangsbelastung des Hypothekarschuldners erheblich reduziert werden kann und somit Liegenschaftsbesitz auch jungen Familien ermöglicht wird.

Das Modell geht jedoch davon aus, dass die Liegenschaft mindestens im Ausmass der Teuerung an Wert zunimmt. Diese Erhöhung der Hypothek, ungeachtet der reellen Wertentwicklung des Grundpfandes, kann – wie sich etwa Anfang der 90er Jahre gezeigt hat – zu einer mehr oder weniger grossen Überbelehnung der Liegenschaften führen. Diese Befürchtung hält die Banken von solchen Modellen weitgehend ab.

Eurotrend-/Rollover-Hypothek

Hier geht es um eine Finanzierungsform, welche sich auf die Zinssatzentwicklungen am Euromarkt abstützt und damit für den Kunden sehr transparent ist. Wegen ihrer Komplexität und des normalerweise recht hoch angesetzten Minimalbetrages steht sie für den privaten Eigenheimbesitzer nicht im Vordergrund. Angesprochen werden eher professionelle Anleger oder Firmen.

Dem Schuldner wird zwar eine Hypothek mit einer festen Laufzeit gewährt (z. B. 2–10 Jahre). Die Benutzung erfolgt entweder in einem Betrag oder aber in Form von festen Vorschüssen mit Laufzeiten von 3, 6 oder 12 Monaten. Als Basiszinssatz gilt LIBOR (London Inter Bank Offered Rate). Die Bank schlägt eine individuelle Marge zur Deckung ihrer Bearbeitungskosten und ihres Gewinnanteils hinzu. Auf diese Weise passt sich der Zinssatz alle 3, 6 oder 12 Monate der aktuellen Marktlage an. Zur Zinsabsicherung wird in der Regel ein Cap (Maximalzinssatz) oder ein Collar (Minimal- und Maximalzinssatz) gekauft. Damit wird die maximale (und evtl. auch die minimale) Belastung für die Laufzeit der Hypothek festgelegt, im Gegensatz zur Festzinshypothek werden Zinsermässigungen aber in regelmässigen Abständen weitergegeben, mindestens im Rahmen des Collar.

Libor-Hypothek

Der Zinssatz der Libor-Hypothek richtet sich nach dem Euro-Geldmarktsatz (London Interbank Offered Rate). Die Zinsgestaltung ist bei diesem Modell völlig transparent und marktgerecht, unterliegt aber grossen Schwankungen.

Der Kreditnehmer kann sich mit einem Zinsdach gegen steigende Zinsen absichern, zahlt jedoch dafür eine zusätzliche Prämie. Zur Graphik gelangen Sie hier.

Mittel aus 2. und 3. Säule

Die Idee, ein Eigenheim teilweise durch Beizug von Geldern der 2. und 3. Säule zu finanzieren oder zumindest die dort angesparten Mittel der Bank als zusätzliche Sicherheit für eine entsprechend erhöhte Immobilienfinanzierung zu verpfänden, hat seit Einführung des 3-Säulen-Prinzips in der Schweiz bestanden.

In diesem Abschnitt finden Sie Hinweise zur Verwendung von Mitteln aus der 2. und 3. Säule zur Immobilienfinanzierung von Immobilieneigentum.

Zweite Säule

Auf gesetzlicher Ebene wurde die Möglichkeit zum vorzeitigen Bezug des angesparten Vorsorgekapitals bis zur Höhe der Freizügigkeitsleistung zur Immobilienfinanzierung eines selbstbewohnten Eigenheimes geschaffen. Auch die Verpfändung ist möglich.

Vorbezug

Jede Person kann grundsätzlich das von ihr in der beruflichen Vorsorge angesparte Vorsorgekapital, konkret die individuelle Freizügigkeitsleistung, für das Wohneigentum einsetzen. Über 50jährige Personen können höchstens den Betrag der Freizügigkeitsleistung im Alter 50 oder die halbe Freizügigkeitsleistung beziehen. Die Wirkungen sind folgende:

  • Der Versicherte erhält auf diese Weise zusätzliches Eigenkapital; die Gelder können auch zur Amortisation bestehender Hypothekardarlehen verwendet werden. Die schriftliche Zustimmung des Ehegatten zum Vorbezug ist nötig.

Achtung
Mit dem Vorbezug wird der künftige Leistungsanspruch reduziert. Es drängt sich also eine genaue Analyse der Wirkung des Vorbezuges auf die künftigen Leistungen auf.

  • In den meisten Fällen ist es wohl angebracht, die Leistungsanfälle für den Risikofall abzusichern, was natürlich zusätzliche Prämienkosten nach sich zieht. Der Bezug muss sofort besteuert werden (in den meisten Kantonen zum sogenannten Rentensatz).
  • Der Vorbezug wird im Grundbuch angemerkt.
  • Bei Verkauf des so finanzierten Objektes vor dem Vorsorgefall muss der Vorbezug aus dem Verkaufserlös wieder zurückbezahlt werden.
Verpfändung

Als Alternative zum Vorbezug kann entweder der Anspruch auf Vorsorgeleistungen (Alter, Invalidität, Tod) oder ein Betrag bis zur Höhe der Freizügigkeitsleistung verpfändet werden. Auch hierfür muss der Ehegatte schriftlich zustimmen. Zudem ist eine schriftliche Meldung an die Vorsorgeeinrichtung nötig.

Der Pfandgläubiger kann bei Nichteinhalten der Zahlungsverpflichtungen die Pfandverwertung einleiten bzw. direkt gegen die Vorsorgeeinrichtung vorgehen.

Bei Auszahlung des verpfändeten Betrages an den Gläubiger treten die gleichen Wirkungen ein, wie wenn die versicherte Person einen Vorbezug getätigt hätte (Leistungskürzung, Besteuerung etc.).

Umsetzung

Die Vorsorgeeinrichtungen müssen Auszahlungen innert 6 Monaten vornehmen. Rückstellungen sind nur möglich bei Liquiditätsproblemen einzelner Vorsorgeeinrichtungen.

Hinweis:
Weitere Informationen finden Sie auf der Internetseite des Bundesamtes für Sozialversicherung.

Dritte Säule

Die entsprechenden Bestimmungen der 2. Säule gelten sinngemäss auch für die Säule 3a. Sowohl Vorbezug als auch Verpfändung möglich.

Der Vorbezug kann alle fünf Jahre erfolgen.

Indirekte Amortisation

Bei der indirekten Amortisation werden die Amortisationsbeiträge in eine Lebensversicherung oder auf ein Säule-3a-Konto einbezahlt. Die Ansprüche aus der Lebensversicherung bzw. das Vorsorgekapital werden der Bank verpfändet und bei Fälligkeit zur Abzahlung der Hypothekarschuld herangezogen.

Anmerkung
Die indirekte Amortisation einer Hypothek durch die Öffnung eines Säule-3a-Kontos hat mehrere steuerliche Vorteile:

  • Die jährlichen Einzahlungen sind (bis zu einem bestimmten Maximalbetrag) steuerlich absetzbar.
  • Das Schuldkapital bleibt unangetastet (somit auch das steuerbare Vermögen und die abziehbaren Schuldzinsen).
  • Der Zinsertrag aus dem Vorsorgeguthaben ist steuerlich begünstigt.
  • Bei Auszahlung des Vorsorgeguthabens kommt in den meisten Kantonen ein tieferer Steuersatz zur Anwendung. Hier ist allerdings eine Praxisänderung des Bundes im Laufe der Zeit nicht ausgeschlossen.

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