06.10.2015

Anfechtung der Kündigung: Das müssen Sie als Mieter/Vermieter wissen

Nach Art. 271 OR können die Kündigungen beider Parteien, also auch die Kündigung des Mieters, gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen. Die Möglichkeit der Anfechtung der Kündigung besteht demnach sowohl für den Mieter wie auch für den Vermieter.

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Anfechtung der Kündigung

Verstoss gegen Treu und Glauben

Wann eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, ist in jedem einzelnen Fall in Abwägung aller Umstände zu entscheiden. Generell kann gesagt werden, dass eine Kündigung dann gegen Treu und Glauben verstösst, wenn die kündigende Partei kein schutzwürdiges Interesse daran haben kann, das Mietverhältnis auf den gewählten Zeitpunkt zu beenden.

Praxis-Beispiel
Ganz offensichtlich würde ein Verstoss gegen Treu und Glauben vorliegen, wenn dem Kündigenden nachgewiesen werden könnte, dass seine Kündigung nur darauf zielt, der Gegenpartei zu schaden oder sie zu schikanieren.

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die nach den Formvorschriften ausgesprochene Kündigung solange als gültig zu betrachten ist, als nicht durch die Schlichtungsstelle oder den Richter die Ungültigkeit rechtsgültig festgestellt ist.

Unmöglichkeit und ‹Unnötigkeit› einer Anfechtung

  • Keine Anfechtung der Kündigung ist möglich bei einem Mietverhältnis, das befristet ist und demnach ohne Kündigung zu Ende geht. In einem solchen Fall besteht lediglich die Möglichkeit, eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu verlangen (spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer).
  • Keine Anfechtung der Kündigung ist nötig, wenn die Kündigung nichtig ist. Eine nichtige Kündigung entfaltet nämlich überhaupt keine Rechtswirkung. Die Nichtigkeit kann darin bestehen, dass die Formvorschriften nicht beachtet wurden. Der Mieter, der schriftlich kündigen muss, hat dies nur mündlich getan, oder es hat beim Vorliegen einer Familienwohnung nur einer der Ehegatten die Kündigung unterzeichnet. Kündigt der Vermieter, hat er ein vom Kanton genehmigtes Formular zu verwenden, das er, wenn Ehegatten Mieter sind, jedem von ihnen gesondert zustellen muss. Nichtig ist eine Kündigung auch, wenn der Kündigende nicht berechtigt ist. Das kann z. B. der Fall sein, wenn der Käufer einer Liegenschaft kündigt, bevor das Eigentum auf ihn übergegangen ist. Der Eigentumsübergang erfolgt nicht bereits mit der Beurkundung des Kaufvertrages, sondern erst mit dem Eintrag ins Grundbuch.

Auch Kündigung des Mieters kann missbräuchlich sein

OR Art. 271 Abs. 1 stipuliert, dass die Kündigung anfechtbar ist, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Selbstverständlich gilt dies auch für die Kündigung des Mieters. Hauptanwendungsgebiet dürfte aber die Vermieterkündigung sein.

Begründungspflicht

Die Kündigung muss nicht zum vorneherein begründet werden, sondern erst auf Begehren der Gegenpartei. Es kann nicht nur der Mieter vom kündigenden Vermieter, sondern auch der Vermieter vom kündigenden Mieter eine Begründung verlangen. Bleibt die Begründung aus, ändert das an der Gültigkeit der Kündigung nichts, aber im Beweisverfahren kann sich ein Verweigern der Begründung nachteilig auswirken. Es kann daraus allfällig der Schluss gezogen werden, es seien keine schützenswerten Motive für die Kündigung vorhanden, d. h. die Kündigung verstosse gegen Treu und Glauben oder gegen die in Art. 271a OR aufgeführten Anfechtungsgründe.

Erstreckungsausschluss

Der Erstreckungsausschluss im Sinne von OR Art. 272a Abs. 1 lit a kommt gemäss Bundesgerichtsentscheid 117 II 415 ff. nur nach gültiger Fristansetzung gemäss OR 257d zum Tragen.

Achtung
Diese Bestimmung gilt auch dann, wenn der Vermieter nicht ausserordentlich, sondern erst auf den nächsten ordentlichen Termin kündigt!

Verstoss gegen Treu und Glauben / Widersprüchliches Verhalten des Mieters

Rechtsmissbrauch in seiner typischen Form wird auch im widersprüchlichen Verhalten des Vermieters erblickt.

OR Art. 271 Abs. 1 erfasst nicht nur den offensichtlichen Missbrauch. Es sind deshalb an das widersprüchliche Verhalten weniger hohe Anforderungen als in Anwendung von ZGB Art. 2 zu stellen.

Wichtig
Die Kündigung als Beendigung eines Dauerschuldverhältnisses hat immer ihre kürzere oder auch längere Vorgeschichte. Bei der Würdigung spielt deshalb oft das bisherige, und insbesondere auch das frühere Vertragsverhalten der kündigenden Partei eine nicht unerhebliche Rolle.

In den zu OR Art. 271 veröffentlichten Entscheiden stösst man auch in vielfältigsten Variationen auf Erwägungen, denen zutreffend oder sinngemäss das Verbot widersprüchlichen Handelns zugrunde liegt.

Eine Kündigung, deren Grund unter anderen Umständen als stichhaltig gelten könnte, kann im konkreten Fall missbräuchlich sein, weil der Mieter aufgrund des bisherigen Verhaltens des Vermieters mit einer derartigen Massnahmen nicht hat rechnen müssen.

Spezielle Anfechtungsgründe

Spezielle Anfechtungsgründe sind in nicht abschliessender Weise aufgezählt in Art. 271a OR.

Anfechtungsgründe

Wenn der Vermieter eine Kündigung ausgesprochen hat, weil der Mieter zuvor nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend gemacht hat, kann der Mieter diese Kündigung anfechten. Solche Ansprüche können sein: das begründete Begehren um Behebung eines Mangels, um Herabsetzung des Mietzinses, um Zustimmung zur Untermiete usw. Ob diese Ansprüche schriftlich oder nur mündlich gemacht wurden, spielt keine Rolle, entscheidend ist bloss, dass die Kündigung ausschliesslich oder hauptsächlich erfolgte, weil solche Ansprüche gestellt wurden. Verlangt wird aber, dass der Mieter nach Treu und Glauben gehandelt habe. Gegen Treu und Glauben würde er beispielsweise verstossen, wenn es um Belanglosigkeiten ginge (z. B. der Vermieter soll eine neue, schönere Klingelanlage einrichten) oder um Sachverhalte, die mit dem Mietverhältnis gar nicht zusammenhängen. Weiter ist eine Kündigung anfechtbar, bei welcher der Grund darin liegt, dass der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung (z. B. entschädigungslose Beanspruchung einer bisher mit der Wohnung vermieteten Mansarde) oder eine Mietzinsanpassung (z. B. Erhöhung des Mietzinses, obwohl die Voraussetzungen dazu nicht gegeben sind) durchsetzen will. Die Kündigung ist aber nicht anfechtbar, wenn der Vermieter – wie hiervor schon erwähnt – kündigt, um von einem neuen Mieter einen höheren, nicht missbräuchlichen Mietzins zu erhalten. Es obliegt dem Mieter zu beweisen, dass eine anfechtbare Kündigung vorliege.

congé-vente

Eine Kündigung kann auch angefochten werden, wenn es dem Vermieter darum geht, den Mieter zum Kauf der gemieteten Wohnung zu veranlassen (congé-vente). Kündigt jedoch der Vermieter nach einem Kaufangebot aus andern Gründen, ist eine Anfechtung der Kündigung nur möglich, wenn diese andern Gründe die Kündigung nicht rechtfertigen. Der Zusammenhang mit dem Kaufangebot besteht aber nicht mehr.

Hängiges Verfahren und Kündigungssperrfrist

Eine während eines hängigen Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, das mit dem Mietverhältnis zusammenhängt, ausgesprochene Kündigung ist anfechtbar. Wenn der Mieter aber missbräuchlich gehandelt hat, z. B. das Verfahren, obwohl sein Begehren völlig aussichtslos ist, eingeleitet hat, um eine Kündigung zu verunmöglichen, bekommt er keinen Kündigungsschutz.

Wichtig

Wenn ein Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren zwischen dem Vermieter und dem Mieter stattgefunden hat und der Vermieter in diesem Verfahren

  • zu einem erheblichen Teil unterlegen ist (deutlich mehr als zur Hälfte),
  • seine Klage oder Forderung ganz zurückgezogen oder erheblich (deutlich mehr als zur Hälfte) herabgesetzt hat,
  • auf die Anrufung des Richters verzichtet hat, obwohl vor der Schlichtungsbehörde keine Einigung zustande gekommen war,
  • wenn er sich mit dem Mieter in einem Vergleich oder sonst wie geeinigt hat (wobei es in diesem Fall keine Rolle spielt, ob der Vermieter von seiner Forderung erheblich oder nur wenig zurückgegangen ist), so kann eine Kündigung, die innerhalb von drei Jahren ausgesprochen wird, angefochten werden.

Die Frist läuft von dem Tage an, an welchem das Urteil erfolgte, der Klage- oder Forderungsrückzug erfolgte bzw. der entsprechende Verfahrensbeschluss gefasst wurde, die Frist zur Anrufung des Richters abgelaufen war oder der Vergleich unterzeichnet wurde. Die Kündigung darf innerhalb dieser Frist nicht ausgesprochen werden, auch wenn sie auf einen Zeitpunkt nach Ablauf der Frist erfolgt.

Keine Sperrfrist wird ausgelöst, wenn die Kündigung nichtig ist, z. B. schriftlich statt mit dem Formular ausgesprochen wurde.

Wenn sich die Familienverhältnisse des Mieters ändern, ohne dass dem Vermieter dadurch wesentliche Nachteile entstehen (z. B. wenn ein Kind geboren wird, ein Ehegatte stirbt oder es zur Scheidung kommt) und der Vermieter seine Kündigung nur mit dieser veränderten Situation begründet, so kann sie angefochten werden.

Wenn es früher, aber vor Ablauf von drei Jahren, zwar nicht zu einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren gekommen war, weil sich der Vermieter und Mieter direkt einigten, so ist eine Kündigung anfechtbar. Allerdings muss der Mieter diese Tatsache durch Vorlage von Schriftstücken beweisen können.

Keine Sperrfrist

Nicht anwendbar sind aber die vom Gesetz erwähnten Anfechtungsgründe nach Buchstaben d (hängiges Verfahren) und e (Sperrfrist von drei Jahren), wenn

  • der Vermieter wegen dringenden Eigenbedarfs für sich oder nahe Verwandte oder Verschwägerte (z. B. Eltern und Schwiegereltern, Kinder und Schwiegersöhne oder -Töchter, Enkel, Geschwister, Nichten und Neffen) kündigt. Der dringende Eigenbedarf kann sowohl darin liegen, dass sonst keine Unterkunft zur Verfügung steht, als auch in übermässiger finanzieller Belastung, wenn z. B. die gekaufte Wohnung weiterhin zu einem nicht kostendeckenden Mietzins dem Mieter zur Verfügung gestellt bleiben müsste.
  • der Mieter den Mietzins und/oder die Nebenkosten nicht bezahlt, was Grund zu einer ausserordentlichen Kündigung gibt,
  • wenn der Mieter seine Pflicht zu Sorgfalt und Rücksichtnahme schwer verletzt, z. B. starken Lärm verursacht, den Vermieter und/oder andere Hausbewohner wiederholt und in nicht leicht zu nehmender Weise belästigt,
  • wenn die Liegenschaft veräussert wird. Der neue Eigentümer ist an die Sperrfrist nicht gebunden und muss auch ein allenfalls zwischen dem früheren Eigentümer und dem Mieter noch hängiges Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren nicht beachten,
  • wenn wichtige Gründe vorliegen, zufolge derer es unzumutbar geworden ist, das Mietverhältnis fortzusetzen, so dass Grund zu einer ausserordentlichen Kündigung besteht,
  • wenn der Mieter in Konkurs fällt.

Rechtsmissbrauch

Eine missbräuchliche Kündigung von Seiten des Vermieters kann auch vorliegen, wenn der Beklagte (Vermieter) einverstanden gewesen ist, über die Mietzinserhöhung zu verhandeln, um kurz darauf doch zu kündigen. In diesem Verhalten können Ansätze von Rechtsmissbrauch erblickt werden, da der Beklagte damit den Eindruck erweckt haben könnte, er sei an der Weiterführung des Mietverhältnisses interessiert.

Nichtigkeitsgründe – 266 o OR

Insbesondere sind nach dieser Bestimmung also Kündigungen nichtig (ungültig), die:

  • der Formularpflicht nicht entsprechen oder
  • die separate Zustellungspflicht der Kündigung bei Familienwohnungen nicht beachten

Achtung
Da es sich hier um Formvorschriften handelt, neigt die Schlichtungs- und Gerichtspraxis zu strikter Auslegung.

Insbesondere die Pflicht des Vermieters, die Kündigung einer Familienwohnung dem Mieter und seinem Ehegatten separat zuzustellen hat zu folgenden Entscheiden geführt:

  • Bundesgericht in BGE 115 II 361 ff. Kündigung bei unterlassener Separatzustellung an die Ehegattin nichtig, unabhängig davon, ob der Vermieter die Unterlassung schuldhaft zu vertreten und ob die Ehegattin Kenntnis von der Kündigung hatte.
  • BGE 118 II 42 Auch wenn der Mieter gleichzeitig die mit eingeschriebenem Brief an sich und seine Ehegattin adressierte Kündigung von der Post abholt und diese der Ehegattin nicht zur Kenntnis bringt, behält die Kündigung ihre Gültigkeit, da davon ausgegangen werden darf, dass sich die Eheleute die an sie adressierte Post gegenseitig aushändigen.

Teilnichtigkeit von Kündigungen

Wenn die Parteien die gesetzlichen oder vertraglichen Fristen oder Ziele nicht einhalten, ist die Kündigung nicht nichtig, sondern die Kündigung gilt gemäss OR Art. 266a Abs. 2 für den nächsten Termin. Die Kündigung ist also lediglich im Umfang der unzulässigen Fristverkürzung teilnichtig.

Gesetzwidrige Kündigungen sind nichtig

Eine ungültige Kündigung kann sich auch aus den Bestimmungen des Zivilrechtes ergeben.

Wird zum Beispiel eine Kündigung von einem einzelnen Erben anstatt von allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft ausgesprochen, ergibt dies die Ungültigkeit der Kündigung. Das gleiche gilt, wenn die Kündigung durch einen nicht gehörig ermächtigten Stellvertreter ausgesprochen wird. Ungültig ist auch die Kündigung, die vom Erwerber einer Liegenschaft vor dem Tagebucheintrag im Grundbuch erfolgt.

Wichtig
Der Empfänger einer ausserordentlichen Kündigung muss sich überlegen, ob er nicht der Sicherheit halber die Kündigung anfechten will, denn eine Sicherheit, dass die Ungültigkeit, die nach seinem Dafürhalten besteht, auch für die zu beurteilende Instanz gegeben ist, gibt es nicht. Aus diesem Grund muss sich auch der Vermieter bei jeder ausserordentlichen Kündigung überlegen, ob ihm der Mieter nicht noch die Ungültigkeit der Kündigung entgegenhält. Das heisst, der Vermieter hat keine Gewähr, dass der Ausweisungsrichter seinem Begehren entsprechen wird. Dementsprechende Sorgfalt muss er bei der Neuvermietung des entsprechenden Objektes walten lassen.

Bedeutung des Unterschiedes von nichtigen und anfechtbaren Kündigungen

Es wird hier auf die Problematik der Unterscheidung zwischen ‹anfechtbaren› und ‹ungültigen› Kündigungen eingegangen.

Die im OR Art. 271 stipulierte Anfechtungsmöglichkeit gibt nämlich Anlass zu der Frage, ob bestimmte Kategorien von mangelhaften Kündigungen anfechtbar, das heisst, anfechtungsbedürftig sind. (Anfechtungsbedürftigkeit: Will der Kündigungsempfänger vermeiden, dass die Kündigung ihre Wirkung entfaltet, muss er aktiv werden indem er die Kündigung anficht. Nichtigkeit: Ungültig/Nichtig ist jede Kündigung, die im Streitfall v .Amtes wg. oder auf Einrede hin als wirkungslos zu behandeln ist, auch wenn sie der Empfänger nicht angefochten hat.)

Bedeutung

  • Eine grosse Rolle spielt die Frage, wenn der Vermieter gekündigt hat. Im Ausweisungsverfahren kann der Mieter die Ungültigkeit der Kündigung einredeweise geltend machen, die Anfechtbarkeit aber nur, wenn er sie im Sinne von OR Art. 273 Abs. 1 innert 30 Tagen angefochten hat. Unterlässt der Mieter die Anfechtung der Kündigung, wird die lediglich anfechtbare Kündigung nach unbenutztem Fristablauf gültig.
  • Die gleiche Frage, das heisst nichtig oder eben nur anfechtbar, stellt sich sicherlich auch bei Kündigungen, welche vom Mieter ausgesprochen werden, doch spielt sie in diesem Falle nur eine sehr untergeordnete Rolle. 

Fehlende oder verspätete Begründung

Die Kündigung muss gemäss OR Art. 271 Abs. 2 auf Verlangen begründet werden.

Die Einhaltung dieser Bestimmung ist kein Gültigkeitserfordernis. Es muss aber in jedem Fall geprüft werden, ob und wie weit ihre Verletzung einen selbständigen, unter OR Art. 271 fallenden Anfechtungsgrund bilden kann.

Auch im Anfechtungsverfahren ausbleibende Begründung

Bleibt der Vermieter eine Begründung überhaupt, d. h. auch im Anfechtungsverfahren schuldig, so verhindert er, dass seine Gründe hinsichtlich Bestand und Schutzwürdigkeit überprüft werden können. Das muss ihm wie jede Verletzung gesetzlicher Auskunftspflichten zu seinem eigenen Nachteil gereichen. Mangels Angabe von Gründen ist die Kündigung wie eine ‹grundlose›, also missbräuchliche, zu behandeln. Gleich muss es sich verhalten, wenn sich die vom Vermieter für die Kündigung geltend gemachten Behauptungen, mit welchen er vor oder nach der Anfechtung der Kündigung dieselbe begründet, im Verfahren als falsch erweisen.

Nachschieben von Kündigungsgründen im Anfechtungsverfahren

Heikler wird das sogenannte ‹Nachschieben› von Kündigungsgründen, insbesondere dann, wenn diese als solche stichhaltig sind. Der Vermieter, welcher die Kündigung trotz Verlangen des Mieters nicht begründet, gibt seine Gründe erst in der Verhandlung vor Schlichtungsbehörde bekannt, oder er ergänzt dort die rechtzeitig mitgeteilten, aber untauglichen Kündigungsgründe durch weitere und bessere Gründe.

Es liegt auf der Hand, dass annehmbare Gründe für eine so späte Begründung der ausgesprochenen Kündigung nur sehr selten vorliegen dürften. Es ist deshalb aus dem Bundesgerichtsurteil abzuleiten, dass die Verletzung der in OR Art. 271 Abs. 2 angeführten ‹Begründungspflicht auf Verlangen› eine Kündigung in der Regel als missbräuchlich erscheinen lässt, und nur in Ausnahmefällen die Korrekturmöglichkeit durch nachgeschobene Kündigungsgründe zulässt.

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