06.07.2016

Mietzins Erhöhung: Wann müssen Kostensteigerungen nachgewiesen werden?

In Verfahren, welche eine Mietzinserhöhung des Vermieters oder ein Mietzinssenkungsbegehren des Mieters aufgrund eines gesunkenen Referenzzinssatzes zum Gegenstand haben, stellt sich in der Praxis immer wieder die Frage, ob die allgemeinen Kostensteigerungen vom Vermieter nachzuweisen sind oder in Form einer Pauschale geltend gemacht werden können.

Von: Urban Hulliger   Drucken Teilen   Kommentieren  

Dr. iur. Urban Hulliger

Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich. Er ist zudem Herausgeber des Online Moduls Immobilientreuhand Praxis der WEKA Business Media AG.

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Mietzins Erhöhung

Begriff der allgemeinen Kostensteigerungen

Gemäss Art. 269a lit. b OR sind Mietzinse nicht missbräuchlich, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet werden. Art. 12 Abs. 1 VMWG präzisiert, dass als Kostensteigerungen im Sinne der erwähnten Bestimmung insbesondere Erhöhungen des Referenzzinssatzes, von Gebühren, Objektsteuern, Baurechtszinsen, Versicherungsprämien und die Erhöhung der Unterhaltskosten gelten. Da für die Veränderungen des Referenzzinssatzes die besonderen Ansätze von Art. 13 VMWG zur Anwendung gelangen, können also allgemeine Kostensteigerungen nur diejenigen Positionen betreffen, die ausserhalb der Eigen- und Fremdfinanzierung und ausserhalb derjenigen Unkosten, die der Mieter über die im Vertrag separat ausgeschiedenen Nebenkosten bezahlt, aufgewendet werden müssen.

Rechtsgrundlagen

Art. 269a OR

Art. 12 VMWG

Art. 13 VMWG

Urteil des Bundesgerichts 4C.157/2001 vom 1.10.2001

Anforderungen an den Nachweis von allgemeinen Kostensteigerungen

In seiner konstanten Praxis verlangt das Bundesgericht, dass die allgemeinen Kostensteigerungen im Einzelfall konkret nachgewiesen werden müssen. Dabei soll der Durchschnitt der in den Jahren vor der letzten Mietzinsfestsetzung angefallenen Kosten mit den durchschnittlichen Kosten der darauffolgenden Jahre verglichen werden (Urteil des Bundesgerichts 4C.157/2001 vom 1. Oktober 2001). Der Vermieter ist nur ausnahmsweise von der Pflicht zum Nachweis von Kostensteigerungen entbunden, nämlich dann, wenn die Abrechnungen ungewöhnlich hohe oder niedrige Positionen enthalten, sodass der Durchschnitt die tatsächlichen Kosten im massgeblichen Zeitpunkt unzutreffend wiedergibt. Diesfalls dürfen die auf Erfahrungssätzen beruhenden Pauschalen zur Anwendung kommen, sofern dies im Endeffekt nicht zur Annahme einer über die tatsächlichen Verhältnisse hinausgehenden Kostensteigerung führt.

Zulassung der Pauschalansätze für allgemeine Kostensteigerungen

Schlichtungsbehörden und teilweise auch Gerichte unterer Instanzen lassen für allgemeine Kostensteigerungen Pauschalansätze zu. Diese liegen in der Regel im Bereich zwischen 0,25 % und 1 % pro Jahr. Erfahrungsgemäss hängt die Frage, ob der als zulässig erachtete Pauschalansatz tendenziell eher im unteren oder im oberen Bereich der erwähnten Bandbreite liegt, von zwei Faktoren ab. Zum einen ist bedeutsam, ob im konkret betroffenen Mietverhältnis eine Vielzahl von Nebenkosten separat abgerechnet wird, sodass die Teuerung auf den Nebenkosten-Positionen im effektiven Ausmass mietzinswirksam ist. In einem solchen Fall werden allgemeine Kostensteigerungen in der Regel mit maximal 0,5 % pro Jahr zugelassen. Werden andererseits nur die Heiz- und Warmwasseraufbereitungskosten oder andere, nur vereinzelte Nebenkosten-Positionen separat erhoben, so rechtfertigt sich eher ein Pauschalansatz von 0,75 % - 1 % pro Jahr. Zum anderen ist zu berücksichtigen, wie sich die Teuerung entsprechend der Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise des Bundesamtes für Statistik entwickelt hat. Ist die Inflationsrate eher hoch, rechtfertigt dies die Annahme eines pauschalen Ansatzes im oberen Bereich der vorstehend aufgezeigten Bandbreite. Sind dagegen eher geringfügige Steigerungen des Indexes zu verzeichnen, dürfte die Pauschale im Bereich von 0,5 % pro Jahr liegen.

Fazit

Nach der Praxis des Bundesgerichtes muss der Vermieter im Streitfall von ihm geltend gemachte allgemeine Kostensteigerungen nachweisen. Viele Schlichtungsbehörden und auch Gerichte unterer Instanzen lassen jedoch pauschale Ansätze im Bereich zwischen 0,25 % und 1 % pro Jahr zu.

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