29.07.2014

Wohnungsabnahme: Die Durchführung und Weitervermietung

Der Mieter muss die Mietsache spätestens am letzten Tag der Mietdauer während der gewöhnlichen Geschäftszeit (Art. 79 OR) zurückgeben. Wenn das Ende der Mietdauer auf einen arbeitsfreien Tag (Sonntag oder Feiertag) fällt, so findet die Rückgabe am ersten darauffolgenden Werktag statt. Der Vertrag oder der Ortsgebrauch weichen häufig von dieser Regel ab. Häufig ist die Formulierung zu finden, wonach das Mietobjekt am letzten Miettag um 12.00 Uhr zurückzugeben ist. Der Vermieter sollte sich rechtzeitig darum kümmern, dass der Übergabezeitpunkt vereinbart wird. Er erleichtert dadurch dem neuen Mieter die Zügeldisposition. Ausserdem hat er dadurch selber die Möglichkeit, allfällige Renovationen frühzeitig in Auftrag zu geben.

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Wohnungsabnahme

Zeitpunkt der Übergabe des Mietobjektes

Mietantritt des Nachmieters und Pflicht des Vermieters zur Übergabe

Der Schritt in der Wohnungsabnahme, der als Mietantritt gilt, ist der Zeitpunkt der Übergabe oder Bereitstellung der Mietsache durch den Vermieter zu verstehen (z. B. die Übergabe der Schlüssel). Der Übergabezeitpunkt wird unter den Parteien frei vereinbart (Art. 256 Abs. 1 OR).

Praxis-Tipp
Die Vereinbarung eines genauen Übergabedatums (z. B. am 1. Tag der Mietdauer) ist sehr empfehlenswert. Es ist abzuraten von Formulierungen wie ‹sobald als möglich›. Häufig gibt es auch einen Ortsgebrauch bezüglich der Übergabe der Mietsache.

Folgen für den Vermieter bei Nichtübergabe zum vereinbarten Zeitpunkt:

Verspätete Übergabe
Wenn der Vermieter die Mietsache nicht zum vereinbarten Zeitpunkt zur Verfügung stellen kann, so hat der Mieter die Möglichkeit, nach den Artikeln 107 bis 109 OR über die Nichterfüllung von Verträgen vorzugehen. Der Mieter kann nach angemessener Fristansetzung

  • auf der Erfüllung des Vertrages beharren und nötigenfalls den Vermieter gerichtlich dazu zwingen (z. B. die Ausweisung des Vormieters beantragen). Zusätzlich steht dem Mieter ein Anspruch auf Schadenersatz wegen verspäteter Erfüllung zu;
  • auf die nachträgliche Erfüllung verzichten. Der Vermieter muss nicht mehr vertragsgemäss erfüllen. Er hat jedoch dem Mieter den Schaden zu ersetzen, der ihm aus der Nichterfüllung entstanden ist;
  • den Rücktritt vom Vertrag erklären und Schadenersatz verlangen (andere Berechnung des Schadenersatzes).

Unmöglichkeit der Übergabe
Wenn der Vermieter die Mietsache entweder nicht zum vereinbarten Zeitpunkt oder später zur Verfügung stellen kann, sind hinsichtlich der Folgen zwei Fälle zu unterscheiden:

  • den Vermieter trifft ein Verschulden. Vermietet er zum Beispiel eine bereits vermietete Wohnung, wird er schadenersatzpflichtig;
  • den Vermieter trifft kein Verschulden. Die Liegenschaft wird beispielsweise durch Feuer zerstört, ohne dass der Vermieter dafür verantwortlich ist. Der Vertrag erlischt ohne Haftung des Vermieters. Der Mieter kann aber bereits vorausbezahlten Mietzins zurückverlangen.

Übergabeprotokoll und Rügepflicht des Vermieters

Wichtig
Der Vermieter hat das Mietobjekt in gebrauchsfähigem und sauberem Zustand zu übergeben. Gebrauchsfähig heisst jedoch nicht, dass das Mietobjekt neu renoviert zu übergeben ist. Es darf durchaus Mängel aus dem normalen Gebrauch eines Vormieters aufweisen.

Praxis-Tipp
Zur Vermeidung von Auseinandersetzungen während und insbesondere am Schluss des Vertragsverhältnisses empfiehlt es sich in jedem Fall, über den Zustand des Mietobjektes anlässlich des Wechsels ein Protokoll zu erstellen. Das Erstellen eines Protokolls ist jedoch nicht obligatorisch.

In der Regel wird das Protokoll in Anwesenheit von beiden Vertragsparteien aufgenommen. In ausserordentlichen Fällen ist der Beizug von Zeugen/Experten (amtliche Wohnungsabnahme) empfehlenswert. Im Protokoll werden im Allgemeinen sämtliche Mängel an der Mietsache aufgenommen, ungeachtet ob die Mängel auf eine ordentliche oder ausserordentliche Abnützung zurückzuführen sind. Bei Rückgabe der Mietsache an ihn trifft den Vermieter eine Prüfungspflicht, will er seine Mängelrechte nicht verlieren. Eine entsprechende gesetzliche Verpflichtung des Mieters zur Prüfung und Meldung von Mängeln bei Übernahme der Sache besteht hingegen nicht. Die den Vermieter hinsichtlich Rügeobliegenheit treffenden Pflichten treffen, unterscheiden sich, je nachdem, ob die Mängel bei der Rückgabe bei sorgfältiger Prüfung erkennbar waren oder nicht.

Mängel, die bei sorgfältiger Prüfung erkennbar sind

Bei Mängeln, die bei sorgfältiger Vornahme der Prüfung bei Rückgabe der Mietsache erkennbar sind (bzw. gewesen wären), gilt Folgendes:

  • Bei der Rückgabe der Mietsache mündlich erhobene Mängelrügen sind gültig.
  • Später erstellte schriftliche Mängellisten oder Gutachten können nur berücksichtigt werden, wenn sie rechtzeitig erfolgt sind.

Warnung
Versäumt es der Vermieter, Mängel zu rügen und/oder zu protokollieren, obwohl diese erkennbar sind, so verwirkt er seine diesbezüglichen Schadenersatzansprüche und kann den Mieter dafür später nicht mehr belangen.

Mängel, die trotz sorgfältiger Prüfung nicht erkennbar sind

Mängel, die der Vermieter trotz sorgfältiger Prüfung nicht hat erkennen können, kann er dies nachträglich dem Mieter melden, vorausgesetzt, dies erfolgt umgehend nach deren Entdeckung.

Beispiele

  • der Kamin des Cheminées ist verrusst,
  • der Spannteppich hat Motten

Praxis-Tipp
Aus Gründen der Beweissicherung empfiehlt es sich, diese nachträgliche Mängelanzeige schriftlich anzufertigen.


Beweislast für Mängel

Erstellen die Parteien ein Rückgabeprotokoll, so trifft den Vermieter die Beweislast, dass ein dort nicht aufgeführter Mangel bei der Rückgabe nicht erkennbar war, andernfalls ist die Beweislast umgekehrt.

Achtung
Der Vermieter muss den (Vor-)Mieter sofort nach Kenntnisnahme des Mangels orientieren, ansonsten der Mieter von seiner Haftung befreit ist.

Haftung des Mieters für protokollierte Mängel im Allgemeinen

Es wird im Protokoll der Wohnungsabnahme festgehalten, ob das Mietobjekt normal oder übermässig abgenützt wurde. Bei übermässiger Abnützung ist der Kostenanteil in Franken oder in Prozenten aufgrund der Tabelle Lebensdauer von Einrichtungen zu bestimmen. Fehlende Einrichtungsgegenstände wie Zahngläser, Kuchenblech, Gemüseschubladen des Kühlschranks etc. gehen vollumfänglich zu Lasten des ausziehenden Mieters. Sofern diese Preise bekannt sind, soll bereits bei der Wohnungsabnahme der Betrag in Franken festgehalten werden. Der Mieter haftet bei

  • leichten Mängeln, die während der Mietdauer entstanden sind (so genannte Kleinreparaturen);
  • Mängeln in grösserem Umfange, die auf eine ausserordentliche Abnützung zurückzuführen sind;
  • Änderungen oder Erneuerungen, die er ohne Zustimmung des Vermieters an der Sache vorgenommen hat.

Achtung
Der Vermieter muss beweisen, dass die Mietsache Mängel aufweist, für die der Mieter einzustehen hat, und dass diese Mängel bei Mietbeginn noch nicht vorhanden waren. In diesem Zusammenhang ist Prokollerstellung sehr wichtig. des Vermieters ist die Erstellung von Protokollen sehr wichtig.

Haftung des Mieters für ausserordentliche Abnützung im Besonderen

Keine Haftung für ordentliche Abnützung
Der Mieter haftet nicht für ordentliche Abnützung. Als ordentliche Abnützung werden Abnützungserscheinungen bezeichnet, die bei einem normalen und sorgfältigen Gebrauch der Sache entstehen. Was im Einzelfall eine ordentliche Abnützung ist, hängt von der Zweckbestimmung der Mietsache ab: Wenn eine Wohnung an eine vielköpfige Familie vermietet ist, wird die ordentliche Abnützung weiter auszulegen sein als bei einer Einzelperson.

Beispiele für ordentliche Abnützung

  • Möbeleindrücke in textilen Bodenbelägen
  • kleinere Anzahl Nagel- und Dübellöcher
  • Farbdifferenzen an Tapeten und Bodenbelägen
  • Staubstriche an den Tapeten durch Möbel, Bilder etc.

Haftung für ausserordentliche Abnützung
Der Mieter haftet hingegen bei Wohnungsabnahme für ausserordentliche Abnützung.

Begriff und Beispiele der ausserordentlichen Abnützung
Von einer ausserordentlichen Abnützung kann gesprochen werden, wenn sich der Mangel aus einem unsachgemässen oder übermässigen Gebrauch ergibt. Ebenfalls sind alle Veränderungen an der Mietsache erfasst, welchen der Vermieter nicht zugestimmt hat und die im Einzelfall auf eine nicht zu rechtfertigende, überdurchschnittliche Beeinträchtigung der Mieträume schliessen lassen.

  • auffällige Flecken in textilen Bodenbelägen, Brandlöcher
  • vergilbte Wände durch übermässiges Rauchen
  • Kratzspuren und andere durch Haustiere verursachte Schäden (auch wenn der Vermieter der Haustierhaltung ausdrücklich zugestimmt hat)
  • Sprung im Lavabo

Höhe des Schadenersatzes
Der vom Mieter geschuldete Schadenersatz entspricht nicht dem Neuwert, sondern dem von Alter und normaler Lebensdauer abhängigen Zustandswert der beschädigten Einrichtung.

Praxis-Beispiel
Der Mieter haftet für die von seinen Kindern beschädigte Raufasertapete mittlerer Qualität. Raufasertapeten mittlerer Qualität haben eine Lebensdauer von 10 Jahren. Nach einer Mietdauer von 4 Jahren können demnach dem Mieter für diese notwendige Neutapezierung 60% der Kosten in Rechnung gestellt werden.

Haftung des Mieters für verlorene Schlüssel

Der Mieter muss alle Schlüssel zurückgeben, einschliesslich derjenigen, die er auf eigene Kosten zusätzlich hat anfertigen lassen. Normalerweise wird die Rückgabe der Schlüssel im Protokoll vermerkt.

Wichtig
Sofern nicht alle Schlüssel retourniert werden können, müssen die entsprechenden Zylinder und Schlüssel ausgewechselt werden. Die Kosten dafür gehen vollumfänglich zu Lasten des Mieters.

Reinigung durch den Mieter

Eine genaue Umschreibung des Begriffes ‹Reinigung› ist nicht möglich. Das Mietobjekt soll jedoch so abgegeben werden, wie man es selbst anzutreffen wünscht. Häufig wird bei der Reinigung der Keller und Estrich oder der Briefkasten vergessen. In der Regel wird der neu einziehende Mieter durch den Vermieter angefragt, ob er mit dem Reinigungszustand zufrieden ist.

Nach der Wohnungsabnahme

Nach der Wohnungsabnahme sind durch den Vermieter folgende Aufgaben wahrzunehmen:

Heiz- und Nebenkostenabrechnung
Bei einem Mieterwechsel während der Abrechnungsperiode fällt nur die tatsächliche Benutzungsdauer in Betracht. Deshalb wird in der Regel eine Zwischenabrechnung vorgenommen. Der Mieter hat darauf jedoch keinen Anspruch, da dem Vermieter erst nach Ablauf der vereinbarten Abrechnungsperiode sämtliche angefallenen Kosten bekannt sind. Dem Umstand, dass der Energieverbrauch in den Wintermonaten erheblich grösser ist als in den Sommermonaten, ist nach dem Grundsatz der tatsächlichen Kosten Rechnung zu tragen. Die Kosten für die Energieaufbereitung sind prozentual auf die einzelnen Kalendermonate aufzuteilen.

Instandstellungen/Schlussabrechnung
Falls nötig, erfolgen nach Abschluss der Wohnungsabnahme die Instandstellungsarbeiten, welche allenfalls zu Lasten des ausziehenden Mieters abzurechnen sind.

Praxis-Tipps
Es empfiehlt sich in jedem Fall, dem ausziehenden Mieter eine detaillierte Schlussabrechnung zuzustellen. Muss der Mieter gemäss Wohnungsprotokoll einen Kostenanteil übernehmen, ist ihm fairerweise eine Kopie der Handwerkerrechnung mit entsprechender Kostenaufteilung beizulegen. Findet der Wohnungswechsel nicht zum Zeitpunkt der Heiz- und Nebenkostenabrechnung statt, folgt die Abrechnung getrennt zum üblichen Abrechnungstermin. Eine Verrechnung der vom Vermieter geltend gemachten Forderungen mit der Mieterkaution ist nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Es empfiehlt sich deshalb, schon bei der Wohnungsabnahme eine Zustimmungserklärung zur Auszahlung der Kaution bereit zu halten.

Abrechnen mit der Versicherung
Häufig werden die Instandstellungsaufwendungen, welche vom ausziehenden Mieter zu tragen sind, direkt von der Versicherung vergütet. Ein allfälliger Selbstbehalt (welchen die Versicherung dem Vermieter nicht gutschreibt) muss in diesem Fall vom Mieter an den Vermieter vergütet bzw. mit der Kaution verrechnet werden.  

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