20.04.2021

Geschäftsmiete: Wichtige Punkte für die Kündigung

Durch Geschäftsmiete verpflichtet sich die Vermieterschaft, dem Mieter Räumlichkeiten zu Geschäftszwecken zu überlassen. Der Mieter verpflichtet sich seinerseits zur Bezahlung des Mietzinses. Nachfolgend sollen die Beendigungsmechanismen eines solchen Verhältnisses dargestellt werden.

Von: Nicolas Facincani   Drucken Teilen  

Nicolas Facincani, lic. iur., LL.M., Rechtsanwalt

Nicolas Facincani, lic. iur., LL.M., Partner der Anwaltskanzlei Voillat Facincani Sutter + Partner. Er ist als Rechtsanwalt tätig und berät Unternehmen und Private vorwiegend in wirtschaftsrechtlichen Belangen.

Geschäftsmiete

Kündigung

Solange der Mietvertrag nicht durch eine Befristung automatisch ausläuft, endet er durch eine Kündigung. Das Gesetz sieht für Geschäftsmieten minimale Kündigungsfristen von sechs Monaten vor. Diese Fristen dürfen nicht unterschritten werden, können aber vertraglich erhöht werden. Vereinbaren die Parteien einer Geschäftsmiete eine kürzere Kündigungsfrist, so gilt ungeachtet der Vereinbarung die gesetzliche Mindestfrist von sechs Monaten.

Die Parteien eines Mietvertrages haben die Möglichkeit, verschiedene Kündigungsfristen zu vereinbaren. So wäre es etwa möglich vorzusehen, dass für den Vermieter eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten und für den Mieter nur eine Kündigungsfrist von sechs Monaten zur Anwendung gelangen soll. Die Parteien haben es auch in der Hand, eine sogenannte Mindestvertragsdauer zu vereinbaren. D.h., bis zu einem gewissen Datum soll ein Kündigungsschutz gelten.

Bei einem Mietvertrag kann man nur auf einen sogenannten Kündigungstermin kündigen. Im Rahmen der Miete von Geschäftsräumen fällt der Kündigungstermin gemäss Gesetz auf das Ende einer jeweils dreimonatigen Mietdauer. Formularverträge sehen allerdings häufig als Kündigungstermine Ende März, Ende Juni und Ende September vor.

Werden vertragliche bzw. gesetzliche Kündigungstermine oder -fristen nicht eingehalten, so ist die Kündigung dennoch gültig, entfaltet jedoch erst Wirkung auf den nächstmöglichen Termin.

Form der Kündigung

Für die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohn- oder Geschäftsräume gelten besondere Formvorschriften. Mieter müssen schriftlich kündigen. Vermieter müssen dagegen das amtliche Formular verwenden. Zweck der Formularpflicht ist es, den Mieter über die Möglichkeiten des Kündigungsschutzes zu informieren – was regelmässig im Kleingedruckten geschieht.

Eine Kündigung muss auf Verlangen begründet werden. Wenn die gesetzlichen Formvorschriften nicht beachtet werden, so entfaltet eine Kündigung keine Wirkungen. Eine Ausnahme gilt allerdings für die Kündigung des Mieters: Die vorzeitige Rückgabe der Sache bei gleichzeitigem Angebot eines zumutbaren Ersatzmieters ist auch dann möglich, wenn sie nicht schriftlich angekündigt wird (siehe dazu unten). Im Zusammenhang mit der Kündigung empfiehlt es sich aus Beweisgründen, die Schreiben stets per Einschreiben zu versenden.

Nichtige und anfechtbare Kündigungen

Eine nichtige (oder unwirksame) Kündigung hat keinerlei Wirkungen, auch dann nicht, wenn die Gegenpartei nichts dagegen unternimmt. Das Mietverhältnis läuft einfach weiter. Nichtig sind insbesondere Kündigungen, welche die gesetzlichen Formvorschriften missachten. Nichtig sind aber auch etwa folgende Kündigungen:

  • Kündigungen, die nicht von allen am Vertrag Beteiligten ausgesprochen werden;
  • Kündigungen, die nicht an alle Mieter gerichtet sind.
  • Vertragswidrige Kündigungen (sofern diese nicht auf den nächsten zulässigen Termin gelten).
  • Kündigung nur eines Teils des Mietobjekts. Etwa nur für einen Teil der gemieteten Räume.
  • Ausserordentliche Kündigung, deren Voraussetzungen nicht erfüllt sind (insbesondere, wenn die Fristen nicht eingehalten sind.

Wenn eine Kündigung nicht an einem Nichtigkeitsgrund leidet, entfaltet sie grundsätzlich auf den Kündigungstermin hin ihre Wirkungen. Der Empfänger kann allerdings die Kündigung anfechten und so den Grund der Kündigung auf seine Vereinbarkeit mit dem Grundsatz von Treu und Glauben überprüfen lassen.

Mit der Anfechtung verlangt der betroffene Mieter die Aufhebung der Kündigung. Die Kündigung ist zuerst aber einmal gültig. Gemäss Gesetz ist eine Kündigung aufzuheben, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst, d.h., wenn sie unverhältnismässig ist und ohne schützenswertes Interesse lediglich als Schikane ausgesprochen wird. Anfechtbar ist gemäss Art. 271a OR insbesondere eine Kündigung, die ausgesprochen wird (es wird nicht zwischen Wohn- und Geschäftsräumen unterschieden):

  • weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend gemacht hat. Etwa wenn nach der Beanstandung eines Mangels am Mietobjekt oder der Nebenkostenabrechnung als Retourkutsche die Kündigung folgt.
  • um eine Mietzinserhöhung oder andere einseitige Vertragsänderungen zu Ungunsten des Mieters durchzusetzen.
  • allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Räumlichkeiten zu veranlassen.
  • während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat.
  • vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, bei dem der Vermieter zu einem erheblichen Teil unterlegen ist oder in welchem er mit dem Mieter einen Vergleich abgeschlossen hat.
  • wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.

Die Anfechtung der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde muss aber innert 30 Tagen seit dem Empfang der Kündigung erfolgen. Die Frist beginnt schon am Tag nach dem Empfang der Kündigung zu laufen.

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Ausserordentliche Kündigung

Hauptpflicht des Mieters ist die Leistung des Mietzinses sowie der Nebenkosten. Unabhängig von den Gründen für die Zahlungsschwierigkeiten braucht sich der Vermieter nicht gefallen zu lassen, dass der Mietzins ausbleibt. Schleppende Mietzinszahlungen bilden auch bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen einen legitimen Grund für eine ordentliche Kündigung. In schweren Fällen kann der Vermieter sogar kurzfristig kündigen:

Befindet sich der Mieter von Geschäftsräumen mit der Bezahlung des Mietzinses im Rückstand, so kann der Vermieter eine Frist von mindestens 30 Tagen setzen und ihm androhen, dass er das Mietverhältnis nach Ablauf der Frist kündigen werde. Bleibt die Zahlung aus, so kann der Vermieter den Mietvertrag mit einer Frist von weiteren 30 Tagen auf ein Monatsende kündigen. Der Vermieter muss auch hier zur Kündigung das amtliche Formular verwenden; eine Erstreckung des Mietverhältnisses ist bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgeschlossen. Eine analoge Kündigungsmöglichkeit gibt es bei unsorgfältigem Gebrauch der Mietsache; so kann der Vermieter nach vorgängiger schriftlicher Mahnung mit einer Frist von 30 Tagen auf Monatsende kündigen – sofern ein schwerer Schaden zugefügt wird, kann der Vermieter fristlos kündigen.

Im Falle des Konkurses wird der Mietvertrag nicht automatisch beendet. Der Vermieter kann aber Sicherheit für künftige Mietzinse verlangen und, wenn diese nicht geleistet wird, ausserordentlich kündigen. Dabei kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn die Sicherheit nicht geleistet wird.

Auch der Mieter kann aber ausserordentlich kündigen, so etwa bei schweren Mängeln an der Mietsache oder wenn die Vertragserfüllung für den Mieter unzumutbar wird.

Erstreckung

Selbst wenn die Kündigung weder nichtig noch anfechtbar ist, kann der Mieter eine Erstreckung (Verlängerung) des Mietverhältnisses über den Kündigungstermin hinaus verlangen. Voraussetzung ist, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine Härte bedeutet, welche das Interesse des Vermieters an der Kündigung überwiegt. Als Härtegründe kommen vor allem finanzielle, berufliche und familiäre Aspekte in Frage. Die Erstreckung soll dem Mieter mehr Zeit einräumen, um ein Ersatzobjekt zu finden. Der Mieter kann aber eine Erstreckung nur verlangen, wenn die Beendigung für ihn eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zur rechtfertigen wären.

Die maximale Erstreckung beträgt bei Wohnungen vier und bei Geschäftsräumen sechs Jahre. Innerhalb dieses Rahmens können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden. Im zweiten Fall muss der Mieter bis spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten Erstreckung ein weiteres Begehren stellen. Während der Erstreckung kann der Mieter den Mietvertrag mit verkürzten Fristen und Terminen kündigen.

Befristete Mietverhältnisse

Die Parteien haben die Möglichkeit, ein befristetes Mietverhältnis einzugehen. Befristet ist ein Mietverhältnis dann, wenn es mit Ablauf einer bestimmten, ausdrücklich oder stillschweigend vereinbarten Dauer ohne Kündigung endigt. Die Parteien können es dennoch weiterführen, dann gilt es fortan als ein unbefristetes Mietverhältnis. Bei befristeten Mietverhältnissen kommen die Regeln betreffend ausserordentlichen Kündigungen sowie die Erstreckung ebenfalls zur Anwendung.

Vorzeitige Rückgabe

Beide Parteien sind an die Kündigungsfristen und -termine gebunden. Der Mieter muss den Mietzins deshalb grundsätzlich auch dann bezahlen, wenn er von der Sache keinen Gebrauch macht. Dies kann besonders bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen zu Problemen führen, wenn ein Ortswechsel nötig wird.

Art. 264 OR ermöglicht dem Mieter die vorzeitige Rückgabe der Mietsache, wenn er dem Vermieter einen zumutbaren Ersatzmieter vorschlägt, der bereit ist, die Sache zu den gleichen Bedingungen (Umfang der Mietsache, Höhe des Mietzinses usw.) zu übernehmen. Zumutbar ist ein Ersatzmieter, wenn er zahlungsfähig ist und Gewähr für die vertragsgemässe Benützung der Sache bietet. Dem Vermieter muss genügend Zeit eingeräumt werden, um die Ersatzangebote zu prüfen. Wie lange das ist, kann nicht generell gesagt werden und hängt auch von der Qualität der Dokumente ab, die der Mieter dem Vermieter über den Ersatzmieter liefert. Bei Wohn- und Geschäftsräumen schwankt die angemessene Dauer im Normalfall zwischen 10 und 30 Tagen.

Der Vermieter kann zwar nicht gezwungen werden, einen Ersatzmieter zu akzeptieren. Lehnt er aber ein zumutbares Angebot ab, so muss der bisherige Mieter ab dem Zeitpunkt, ab dem der Ersatzmieter die Sache übernommen hätte, keinen Mietzins mehr bezahlen.

Übertragung des Mietverhältnisses

Der Mieter von Geschäftsräumen kann das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten übertragen. Die Übertragung eines Mietverhältnisses auf einen Dritten ist – wie es das Gesetz bereits ausführt – nur bei der Miete von Geschäftsräumen möglich. Dazu ist die schriftliche Zustimmung des Vermieters erforderlich. Ansonsten hat das Rechtsgeschäft zwischen Mieter und Drittem keine Wirkung. Der Vermieter darf die Zustimmung nur aus wichtigen Gründen verweigern. Ansonsten kann der Mieter mittels Klage ein Urteil erwirken, welches die Zustimmung ersetzt.

Der Mieter wird von seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag aber nicht sofort befreit, sondern haftet mit dem Übernehmer solidarisch bis zur vertraglichen oder gesetzlichen Möglichkeit zur Beendigung des Mietvertrages.

Der Mieter von Geschäftsräumen hat also für die Aufgabe der Mieträumlichkeiten zwei Möglichkeiten: entweder die vorzeitige Rückgabe der Mietsache oder die Übertragung des Mietverhältnisses. Dass diese beiden Möglichkeiten nebeneinanderstehen, ist oft nicht bekannt.

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