17.03.2015

Geschäftsvermögen: Einordnung bei Liegenschaften im Hinblick auf Eigentum und Bau

Im Sinne von Art. 10 Abs. 1 MWSTG ist steuerpflichtig, wer unabhängig von Rechtsform, Zweck und Gewinnabsicht ein Unternehmen betreibt. Ein Unternehmen betreibt, wer eine auf die nachhaltige Erzielung von Einnahmen aus Leistungen ausgerichtete berufliche oder gewerblich selbständige Tätigkeit ausübt und unter eigenem Namen nach aussen auftritt.

Von: Fabian Petrus   Drucken Teilen   Kommentieren  

Fabian Petrus, lic.oec. HSG et lic.iur. HSG, dipl. Steuerexperte

Fabian Petrus, lic.oec. HSG et lic.iur. HSG, dipl. Steuerexperte, Partner, OBT AG, studierte Betriebswissenschaft und Rechtswissenschaft an der Universität St. Gallen und erwarb im Jahr 2002 das Diplom zum dipl. Steuerexperten. Nach dem Studium spezialisierte er sich in den Bereichen der nationalen und internationalen Steuerberatung sowie mit der Besteuerung von Immobilien.

Fabian Petrus ist Fachbereichsleiter Steuern und Recht und Mitglied der Geschäftsleitung bei der OBT AG in Zürich. Er ist Koautor des Buches «Das KM Unternehmen – Rechtliche Aspekte von der Gründung bis zur Nachfolge» und ist regelmässig als Referent bei verschiedenen Weiterbildungsinstitutionen tätig, so unterrichtet er an der HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich sowie am Unternehmer Forum Schweiz und bei weiteren Veranstaltungen.

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Geschäftsvermögen

Zu Eigentum

Somit kann nur eine Person im Sinne der Mehrwertsteuer aus dem Geschäftsvermögen steuerpflichtig werden, die ein Unternehmen betreibt und Leistungen im Inland erbringt sowie den Sitz der wirtschaftlichen Tätigkeit oder eine Betriebsstätte in der Schweiz hat.

Aus dieser Legaldefinition geht hervor, dass Personen mit Liegenschaften im Privatvermögen nicht mehrwertsteuerpflichtig werden aufgrund der fehlenden unternehmerischen Tätigkeit. Besondere Bestimmungen gelten für die Vermietung von Ferienwohnungen und -häusern. Diese gelten als Geschäftsvermögen im Sinne der MWST, wenn der jährliche Mietertrag aus solchen Objekten mehr als CHF 40 000.– beträgt. Liegen die Mieterträge der Ferienwohnungen unter dieser Schwelle, so wären sie nicht MWST-pflichtig, auch wenn die Einzelunternehmung für die übrigen Erträge der MWST unterliegen würde.

Hingegen können Immobilienhändler und Gesellschaften mit Immobilien mehrwertsteuerpflichtig werden, weshalb in gewissen Konstellationen die Mehrwertsteuer anfallen kann – sofern hierfür optiert wird.

Der Bereich der Mehrwertbesteuerung von Liegenschaften im Geschäftsvermögen ist eine äusserst komplexe Materie. Grundsätzlich sind der Handel und die Vermietung von der Mehrwertsteuer ausgenommen aufgrund von Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 und 21 MWSTG.

Wird die Liegenschaft geschäftlich für einen steuerbaren Zweck genutzt und zählt sie zum Betriebsvermögen, liegt eine Mehrwertsteuerpflicht vor. Der Vorteil liegt darin, dass die vorsteuerbelasteten Aufwendungen/Anschaffungskosten im Umfang der steuerbaren Nutzung zum Vorsteuerabzug berechtigen. Nachteilig ist, dass abgerechnet werden muss, sobald die Liegenschaft nicht mehr für einen mehrwertsteuerlichen Zweck genutzt wird (bspw. bei der Überführung ins Privatvermögen).

Im Bau

Beim Bau von Liegenschaften stellt sich hauptsächlich die Frage, ob der Eigentümer die anfallenden Vorsteuern auf den Investitionen in Abzug bringen kann oder nicht. Beim Kauf des Bodens fällt keine Vorsteuer an, da der Landpreis nicht zur Bemessungsgrundlage gehört (Art. 24 Abs. 6 Bst. c MWSTG).

Wird die Liegenschaft später für unternehmerische Zwecke genutzt und somit als Geschäftsvermögen bezeichnet, können die Vorsteuerabzüge bereits während der Planungs- und Bauphase in Abzug gebracht werden. Dasselbe gilt, wenn die Liegenschaft erstellt wird für den Verkauf mit Option resp. die Vermietung mit Option. Auch in diesen Fällen kann der Vorsteuerabzug geltend gemacht werden.

Hingegen kann nicht der volle Vorsteuerabzug geltend gemacht werden, wenn Teile der Liegenschaft ohne Option vermietet werden, da die zukünftigen Mieter das Mietobjekt ausschliesslich für private Zwecke verwenden. Dasselbe gilt, wenn das Objekt ohne Option veräussert wird resp. Teile davon (Stockwerkeigentum), die für private Zwecke genutzt werden. Wurde gleichwohl der volle Vorsteuerabzug geltend gemacht, so hat die steuerpflichtige Person dies mit einer Korrekturberechnung zu berichtigen.

Praxisbeispiele

Beispiel 1

Die Meier AG, unternehmerisch tätig, erstellt auf der Baulandparzelle A, welche im Geschäftsvermögen der Meier AG ist, ein Mehrfamilienhaus. Das fertiggestellte Mehrfamilienhausverfügt über 4 Wohnungen, welche nach Abschluss der Arbeiten vermietet werden. Die Mieter nutzen die Wohnungen ausschliesslich für private Zwecke.

Grundsätzlich sind die Mieten im Sinne von Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21 MWSTG von der Steuer ausgenommen. Die Meier AG kann somit die Vorsteuer auf den Investitionen aufgrund von Art. 29 Abs.1 MWSTG nicht geltend machen. Obwohl die Meier AG unternehmerisch tätig und der Mehrwertsteuerpflicht unterstellt ist, kann die Meier AG für die Vermietung im Sinne von Art. 22 Abs. 2 Bst. b MWSTG nicht optieren. Der Grund liegt darin, dass die Empfänger die Wohnungen ausschliesslich für private Zwecke nutzen. Der Vorsteuerabzug für die bezogenen Leistungen ist nicht möglich. Hat die Meier AG dies gleichwohl getan, so hat sie dies mit einer Korrekturabrechnung zu bereinigen. Falls die Meier AG für den Bau der Häuser eigene Infrastruktur verwendet (Baumaschinen etc.), müsste sie zudem für die Nutzung der Infrastruktur eine zusätzliche Vorsteuerkorrektur vornehmen. Diese kann pauschal mit 33% der Vorsteuern auf Material und allfällig zugekaufter Halbfabrikate oder aufgrund interner Kalkulation festgelegt werden.

Falls in einem späteren Zeitpunkt eine Nutzungsänderung vorliegt (von der Vermietung ohne Option zu einer Vermietung mit Option), kann die Meier AG die Einlageentsteuerung geltend machen.

Beispiel 2

Die Meier AG, unternehmerisch tätig, erstellt auf der Baulandparzelle A, welche im Geschäftsvermögen der Meier AG ist, ein Bürogebäude. Das fertiggestellte Bürogebäude verfügt über 4 Büroräumlichkeiten, welche ausschliesslich geschäftlich von mehrwertsteuerpflichtigen Personen genutzt werden.

Grundsätzlich sind die Mieten im Sinne von Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21 MWSTG von der Steuer ausgenommen. Die Meier AG kann somit die Vorsteuer auf den Investitionen aufgrund von Art. 29 Abs.1 MWSTG nicht geltend machen. Da die Meier AG unternehmerisch tätig und der Mehrwertsteuerpflicht unterstellt ist, kann die Meier AG für die Vermietung im Sinne von Art. 22 Abs. 2 Bst. b MWSTG optieren. Die Voraussetzungen der Option sind in der vorliegenden Konstellation gegeben und die Vermietung an die Mieter erfolgt mit Option. Dies führt dazu, dass die Meier AG berechtigt ist, die steuerbaren Leistungen bereits während der Planungs- und Bauphase als Vorsteuer in Abzug zu bringen. Falls in einem späteren Zeitpunkt eine Nutzungsänderung vorliegt (von der Vermietung mit Option zu einer Vermietung ohne Option), ist der Eigenverbrauch abzurechnen.

Beispiel 3

Die Meier AG, unternehmerisch tätig, erstellt auf der Baulandparzelle A, welche im Geschäftsvermögen der Meier AG ist, zur Hälfte ein Bürogebäude und zur Hälfte Wohnungen zu Wohnzwecken. Die fertiggestellte Liegenschaft wird zur Hälfte vermietet mit Option und zur Hälfte ohne Option. Die Hälfte der Liegenschaft wird mit Option und die andere Hälfte ohne Option vermietet. Somit hat die Meier AG Anspruch auf die hälftige Vorsteuerkürzung (Annahme, beide Teile sind gleich). Falls in einem späteren Zeitpunkt eine Nutzungsänderung vorliegt (von der Vermietung mit Optionzu einer Vermietung ohne Option resp. umgekehrt), ist der Eigenverbrauch abzurechnen resp. kann die Einlageentsteuerung angewendet werden.

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