26.08.2019

Nutzungsänderung MWST: Wie sieht es mit der Mehrwertsteuer aus?

Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn die Liegenschaft nicht mehr für einen mehrwertsteuerlichen Zweck genutzt wird. Ein solcher Tatbestand ist beispielsweise bei der Überführung der Liegenschaft vom Geschäfts- ins Privatvermögen gegeben. Als Folge davon kann dies zu einer vollen oder teilweisen nachträglichen Korrektur der bereits geltend gemachten Vorsteuern führen, der sog. Eigenverbrauch ist abzurechnen.

Von: Fabian Petrus  DruckenTeilen 

Fabian Petrus, lic.oec. HSG et lic.iur. HSG, dipl. Steuerexperte

Fabian Petrus, lic.oec. HSG et lic.iur. HSG, dipl. Steuerexperte, Partner, OBT AG, studierte Betriebswissenschaft und Rechtswissenschaft an der Universität St. Gallen und erwarb im Jahr 2002 das Diplom zum dipl. Steuerexperten. Nach dem Studium spezialisierte er sich in den Bereichen der nationalen und internationalen Steuerberatung sowie mit der Besteuerung von Immobilien.

Fabian Petrus ist Fachbereichsleiter Steuern und Recht und Mitglied der Geschäftsleitung bei der OBT AG in Zürich. Er ist Koautor des Buches «Das KM Unternehmen – Rechtliche Aspekte von der Gründung bis zur Nachfolge» und ist regelmässig als Referent bei verschiedenen Weiterbildungsinstitutionen tätig, so unterrichtet er an der HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich sowie am Unternehmer Forum Schweiz und bei weiteren Veranstaltungen.

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Nutzungsänderung MWST

Liegenschaften im Geschäftsvermögen

Dieser Bereich ist eine äusserst komplexe Materie. Grundsätzlich sind der Handel und die Vermietung von der Mehrwertsteuer ausgenommen aufgrund von Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 und 21 MWSTG.

Wird die Liegenschaft geschäftlich für einen steuerbaren Zweck genutzt und zählt sie zum Betriebsvermögen, liegt eine Mehrwertsteuerpflicht vor. Der Vorteil liegt darin, dass die vorsteuerbelasteten Aufwendungen/Anschaffungskosten im Umfang der steuerbaren Nutzung zum Vorsteuerabzug berechtigen. Nachteilig ist, dass abgerechnet werden muss, sobald die Liegenschaft nicht mehr für einen mehrwertsteuerlichen Zweck genutzt wird (bspw. bei der Überführung ins Privatvermögen).

Nutzungsänderung MWST

Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn die Liegenschaft nicht mehr für einen mehrwertsteuerlichen Zweck genutzt wird. Liegt eine solche Nutzungsänderung vor, ist im Sinne von Art. 31 MWSTG eine Vorsteuerkorrektur vorzunehmen. Da die Immobilie geschäftlich genutzt worden ist, ist der Vorsteuerabzug im Umfang des Zeitwertes des Gegenstandes zu korrigieren. Im Sinne von Art. 31 Abs. 3 MWSTG wird der Vorsteuerbetrag linear für jedes abgelaufene Jahr bei unbeweglichen Gegenständen um 5% reduziert.

Grundlage für die Ermittlung des Zeitwertes ist der Anschaffungspreis (ohne Wert des Bodens) sowie die wertvermehrenden Aufwendungen. Hingegen sind die werterhaltenden Aufwendungen nicht zu berücksichtigen – diesbezüglich ist keine Korrektur vorzunehmen. Wertvermehrende Aufwendungen im Sinne der Mehrwertsteuer liegen vor, wenn die Baukosten pro Bauphase 5% des Gebäudeversicherungswertes übersteigen. Liegen wertvermehrende Aufwendungen vor, sind diese ebenfalls zu korrigieren.

Wurde die Liegenschaft selber erstellt, kann für die Ingebrauchnahme der Infrastruktur ein Pauschalzuschlag von 33% auf den Vorsteuern auf Material und allfällig zugekaufte Halbfabrikate vorgenommen werden. Vorbehalten bleibt der effektive Nachweis der Vorsteuern, die auf der Ingebrauchnahme der Infrastruktur entfallen (Art. 72 Abs. 3 MWSTV).
 

Praxisbeispiel 1 zur Nutzungsänderung MWST:

Beispiel Eigenverbrauch:
Die Liegenschaft wird vom Geschäfts- ins Privatvermögen überführt. Es liegt eine Nutzungsänderung vor. Die über die Jahre geltend gemachten Vorsteuern – ohne die werterhaltenden Aufwendungen – betragen CHF 60 000.–. Die Liegenschaft wurde vor 15 Jahre ins Geschäftsvermögen erworben.
Vorsteuer                                         60 000.–
Abschreibungen 15 Jahre à 5%                    75%
Reduktion 75%                           (45 000.–)
Vorsteuerkorrektur Eigenverbrauch     15 000.–

Befindet sich die Liegenschaft länger als 20 Jahre im Geschäftsvermögen, ist keine Vorsteuerkorrektur Eigenverbrauch aufgrund der jährlichen Abschreibung von 5% mehr vorzunehmen. Den umgekehrten Fall des Eigenverbrauchs stellt die Einlageentsteuerung im Sinne von Art. 32 MWSTG dar. Auch hier ist wiederum eine Vorsteuerkorrektur vorzunehmen, dieses Mal jedoch zugunsten des Steuerpflichtigen.


Eine Einlageentsteuerung kann geltend gemacht werden, wenn die Voraussetzungen des Vorsteuerabzuges nachträglich eintreten. Dies kann beispielsweise bei einer Betriebsliegenschaft der Gesellschaft A der Fall sein, wenn in den ersten 5 Jahren nach dem Kauf ein Teil der Liegenschaft für den Betrieb genutzt worden ist, und ein Teil, bspw. 1/3, an Privatpersonen vermietet worden ist. Wird nun dieser Teil auch an eine mehrwertsteuerpflichtige Person vermietet, kann auch für diesen Teil optiert werden und der Vorsteuerabzug tritt nachträglich ein. Im Sinne von Art. 32 MWSTG kann der Steuerpflichtige nachträglich den Vorsteuerabzug geltend machen. Es liegt wiederum eine Nutzungsänderung vor – diesmal wird nun das restliche Drittel für mehrwertsteuerliche Zwecke genutzt.

Wiederum ist der Zeitwert korrigiert um eine jährliche Abschreibung von 5% zu berücksichtigen, vom Prinzip her gleich wie bei der Abrechnung des Eigenverbrauchs.

 

 

Praxisbeispiel 2 zur Nutzungsänderung MWST:

Einlageentsteuerung:
Ein Teil der Liegenschaft wurde während 5 Jahren an Privatpersonen vermietet, neu an eine operative Gesellschaft, weshalb der Inhaber der Liegenschaft auch für diesen Teil optiert. Es liegt somit eine Nutzungsänderung vor und die an die operative Gesellschaft vermieteten Räumlichkeiten unterliegen neu mehrwertsteuerlichen Zwecken.

Die über die Jahre nicht geltend gemachten Vorsteuern auf der vermieteten Wohnung an Privatpersonen – ohne die werterhaltenden Aufwendungen – betragen CHF 60 000.–. Nach fünf Jahren erfolgt eine Nutzungsänderung und neu wird auch dieser Teil für mehrwertsteuerliche Zwecke genutzt.

Vorsteuer nicht geltend gemacht              60 000.–
Abschreibungen 5 Jahre à 5%                      25%
Reduktion 25%                               (15 000.–)
Vorsteuerkorrektur Einlageentsteuerung   45 000.–


Der Steuerpflichtige kann nun CHF 45 000.– als Einlageentsteuerung geltend machen. Befindet sich die Liegenschaft länger als 20 Jahre im Geschäftsvermögen und wird für nicht oder teilweise für nicht mehrwertsteuerliche Zwecke benutzt, kann keine Vorsteuerkorrektur Einlageentsteuerung mehr vorgenommen werden.

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