23.06.2014

Nutzungsänderung MWST: Wie sieht es mit der Mehrwertsteuer aus?

Im Sinne von Art. 10 Abs. 1 MWSTG ist steuerpflichtig, wer unabhängig von Rechtsform, Zweck und Gewinnabsicht ein Unternehmen betreibt. Ein Unternehmen betreibt, wer eine auf die nachhaltige Erzielung von Einnahmen aus Leistungen ausgerichtete berufliche oder gewerbliche selbständige Tätigkeit ausübt und unter eigenem Namen nach aussen auftritt.

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Nutzungsänderung MWST

Somit kann nur eine Person im Sinne der Mehrwertsteuer steuerpflichtig werden, die ein Unternehmen betreibt und Leistungen im Inland erbringt sowie den Sitz der wirtschaftlichen Tätigkeit oder eine Betriebsstätte in der Schweiz hat.

Aus dieser Legaldefinition geht hervor, dass Personen mit Liegenschaften im Privatvermögen nicht mehrwertsteuerpflichtig werden aufgrund der fehlenden unternehmerischen Tätigkeit. Besondere Bestimmungen gelten für die Vermietung von Ferienwohnungen und -häusern. Diese gelten als Geschäftsvermögen im Sinne der MWST, wenn der jährliche Mietertrag aus solchen Objekten mehr als CHF 40 000.– beträgt. Liegen die Mieterträge der Ferienwohnungen unter dieser Schwelle, so wären sie nicht MWST-pflichtig, auch wenn die Einzelunternehmung für die übrigen Erträge der MWST unterliegen würde.

Hingegen können Immobilienhändler und Gesellschaften mit Immobilien mehrwertsteuerpflichtig werden, weshalb in gewissen Konstellationen die Mehrwertsteuer anfallen kann – sofern hierfür optiert wird.

Der Bereich der Mehrwertbesteuerung von Liegenschaften im Geschäftsvermögen ist eine äusserst komplexe Materie. Grundsätzlich sind der Handel und die Vermietung von der Mehrwertsteuer ausgenommen aufgrund von Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 und 21 MWSTG.

Wird die Liegenschaft geschäftlich für einen steuerbaren Zweck genutzt und zählt sie zum Betriebsvermögen, liegt eine Mehrwertsteuerpflicht vor. Der Vorteil liegt darin, dass die vorsteuerbelasteten Aufwendungen/Anschaffungskosten im Umfang der steuerbaren Nutzung zum Vorsteuerabzug berechtigen. Nachteilig ist, dass abgerechnet werden muss, sobald die Liegenschaft nicht mehr für einen mehrwertsteuerlichen Zweck genutzt wird (bspw. bei der Überführung ins Privatvermögen).

Folgen in Bezug auf die MWST hat eine Nutzungsänderung  nur, wenn die Liegenschaft nicht mehr für einen mehrwertsteuerlichen Zweck genutzt wird. Ein solcher Tatbestand ist beispielsweise bei der Überführung der Liegenschaft vom Geschäfts- ins Privatvermögen gegeben. Als Folge davon kann dies zu einer vollen oder teilweisen nachträglichen Korrektur der bereits geltend gemachten Vorsteuern führen, der sog. Eigenverbrauch ist abzurechnen.

Liegt eine solche MWST-relevante Nutzungsänderung vor, ist im Sinne von Art. 31 MWSTG eine Vorsteuerkorrektur vorzunehmen. Da die Immobilie geschäftlich genutzt worden ist, ist der Vorsteuerabzug im Umfang des Zeitwertes des Gegenstandes zu korrigieren. Im Sinne von Art. 31 Abs. 3 MWSTG wird der Vorsteuerbetrag linear für jedes abgelaufene Jahr bei unbeweglichen Gegenständen um 5% reduziert.

Grundlage für die Ermittlung des Zeitwertes ist der Anschaffungspreis (ohne Wert des Bodens) sowie die wertvermehrenden Aufwendungen. Hingegen sind die werterhaltenden Aufwendungen nicht zu berücksichtigen – diesbezüglich ist keine Korrektur vorzunehmen. Wertvermehrende Aufwendungen im Sinne der Mehrwertsteuer liegen vor, wenn die Baukosten pro Bauphase 5% des Gebäudeversicherungswertes übersteigen. Liegen wertvermehrende Aufwendungen vor, sind diese ebenfalls zu korrigieren.

Wurde die Liegenschaft selber erstellt, kann für die Ingebrauchnahme der Infrastruktur ein Pauschalzuschlag von 33% auf den Vorsteuern auf Material und allfällig zugekaufte Halbfabrikate vorgenommen werden. Vorbehalten bleibt der effektive Nachweis der Vorsteuern, die auf der Ingebrauchnahme der Infrastruktur entfallen (Art. 72 Abs. 3 MWSTV).

Nutzungsänderung MWST: Praxisbeispiel 1

Beispiel Eigenverbrauch

Wird die Liegenschaft geschäftlich für einen steuerbaren Zweck genutzt und zählt sie zum Betriebsvermögen, liegt eine Mehrwertsteuerpflicht vor. Der Vorteil liegt darin, dass die vorsteuerbelasteten Aufwendungen/Anschaffungskosten im Umfang der steuerbaren Nutzung zum Vorsteuerabzug berechtigen. Nachteilig ist, dass abgerechnet werden muss, sobald die Liegenschaft nicht mehr für einen mehrwertsteuerlichen Zweck genutzt wird (bspw. bei der Überführung ins Privatvermögen).

Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn die Liegenschaft nicht mehr für einen mehrwertsteuerlichen Zweck genutzt wird. Ein solcher Tatbestand ist beispielsweise bei der Überführung der Liegenschaft vom Geschäfts- ins Privatvermögen gegeben. Als Folge davon kann dies zu einer vollen oder teilweisen nachträglichen Korrektur der bereits geltend gemachten Vorsteuern führen, der sog. Eigenverbrauch ist abzurechnen.

Liegt eine solche Nutzungsänderung vor, ist im Sinne von Art. 31 MWSTG eine Vorsteuerkorrektur vorzunehmen. Da die Immobilie geschäftlich genutzt worden ist, ist der Vorsteuerabzug im Umfang des Zeitwertes des Gegenstandes zu korrigieren. Im Sinne von Art. 31 Abs. 3 MWSTG wird der Vorsteuerbetrag linear für jedes abgelaufene Jahr bei unbeweglichen Gegenständen um 5% reduziert.

Grundlage für die Ermittlung des Zeitwertes ist der Anschaffungspreis (ohne Wert des Bodens) sowie die wertvermehrenden Aufwendungen. Hingegen sind die werterhaltenden Aufwendungen nicht zu berücksichtigen – diesbezüglich ist keine Korrektur vorzunehmen. Wertvermehrende Aufwendungen im Sinne der Mehrwertsteuer liegen vor, wenn die Baukosten pro Bauphase 5% des Gebäudeversicherungswertes übersteigen. Liegen wertvermehrende Aufwendungen vor, sind diese ebenfalls zu korrigieren.

Wurde die Liegenschaft selber erstellt, kann für die Ingebrauchnahme der Infrastruktur ein Pauschalzuschlag von 33% auf den Vorsteuern auf Material und allfällig zugekaufte Halbfabrikate vorgenommen werden. Vorbehalten bleibt der effektive Nachweis der Vorsteuern, die auf der Ingebrauchnahme der Infrastruktur entfallen (Art. 72 Abs. 3 MWSTV).

Die Liegenschaft wird vom Geschäfts- ins Privatvermögen überführt. Es liegt eine Nutzungsänderungvor. Die über die Jahre geltend gemachten Vorsteuern – ohne die werterhaltendenAufwendungen – betragen CHF 60 000.–. Die Liegenschaft wurde vor 15 Jahre ins Geschäftsvermögen erworben.

Vorsteuer 60 000.– Abschreibungen 15 Jahre à 5% 75% Reduktion 75% (45000.–) Vorsteuerkorrektur Eigenverbrauch 15 000.–

Befindet sich die Liegenschaft länger als 20 Jahre im Geschäftsvermögen, ist keine Vorsteuerkorrektur Eigenverbrauch aufgrund der jährlichen Abschreibung von 5% mehr vorzunehmen.

Den umgekehrten Fall des Eigenverbrauchs stellt die Einlageentsteuerung im Sinne von Art. 32MWSTG dar. Auch hier ist wiederum eine Vorsteuerkorrektur vorzunehmen, dieses Mal jedoch zugunstendes Steuerpflichtigen.

Eine Einlageentsteuerung kann geltend gemacht werden, wenn die Voraussetzungen des Vorsteuerabzuges nachträglich eintreten. Dies kann beispielsweise bei einer Betriebsliegenschaft der Gesellschaft A der Fall sein, wenn in den ersten 5 Jahren nach dem Kauf ein Teil der Liegenschaft für den Betrieb genutzt worden ist, und ein Teil, bspw. 1/3, an Privatpersonen vermietet worden ist. Wird nun dieser Teil auch an eine mehrwertsteuerpfl ichtige Person vermietet, kann auch für diesenTeil optiert werden und der Vorsteuerabzug tritt nachträglich ein. Im Sinne von Art. 32 MWSTG kann der Steuerpfl ichtige nachträglich den Vorsteuerabzug geltend machen. Es liegt wiederum eine Nutzungsänderung vor – diesmal wird nun das restliche Drittel für mehrwertsteuerliche Zwecke genutzt.

Wiederum ist der Zeitwert korrigiert um eine jährliche Abschreibung von 5% zu berücksichtigen (Art. 72 und 73 MWSTV), vom Prinzip her gleich wie bei der Abrechnung des Eigenverbrauchs.

Nutzungsänderung MWST: Praxisbeispiel 2

Beispiel Einlageentsteuerung

Ein Teil der Liegenschaft wurde während 5 Jahren an Privatpersonen vermietet, neu an eine operative Gesellschaft, weshalb der Inhaber der Liegenschaft auch für diesen Teil optiert. Es liegt somit eine Nutzungsänderung vor und die an die operative Gesellschaft vermieteten Räumlichkeiten unterliegen neu mehrwertsteuerlichen Zwecken.

Die über die Jahre nicht geltend gemachten Vorsteuern auf der vermieteten Wohnung an Privatpersonen– ohne die werterhaltenden Aufwendungen – betragen CHF 60 000.–. Nach fünf Jahren erfolgt eine Nutzungsänderung und neu wird auch dieser Teil für mehrwertsteuerliche Zwecke genutzt.

Vorsteuer nicht geltend gemacht        60 000.–

Abschreibungen 5 Jahre à 5%                    25%

Reduktion 25%                                  (15 000.–)

Vorsteuerkorrektur Einlageentsteuerung 45 000.–

Der Steuerpflichtige kann nun CHF 45 000.– als Einlageentsteuerung geltend machen. Befindet sich die Liegenschaft länger als 20 Jahre im Geschäftsvermögen und wird für nicht oder teilweise für nicht mehrwertsteuerliche Zwecke benutzt, kann keine Vorsteuerkorrektur Einlageentsteuerung mehr vorgenommen werden.

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