21.07.2014

SIA-Werkvertrag: Die Prüfung des Baugrundes

Der Besteller schliesst mit dem Unternehmer einen SIA-Werkvertrag auf der Grundlage von SIA Norm 118 über den Bau einer Liegenschaft ab. Während den Arbeiten wird erkannt, dass der Baugrund Schwierigkeiten für die Bauarbeiten aufweist, wodurch zusätzliche Kosten entstehen.

Von: Matthias Streiff   Drucken Teilen   Kommentieren  

Dr. iur. Matthias Streiff

Matthias Streiff ist Rechtsanwalt in Wetzikon (ZH) und vorwiegend im Bereich Immobilienrecht tätig (www.this-law.ch). Vormals führte er während mehrerer Jahre die Rechtsdienste der Immobiliengesellschaften Mobimo (Küsnacht) und Allianz Suisse Immobilien AG (Volketswil). Seit Herbst 2004 ist er zudem Dozent beim Nachdiplomstudium der HWZ (Zürich) für den ‹Master of Advanced Studies in Real Estate Management MREM› sowie seit 2008 Dozent am IFZ Zug für den Master in Immobilienmanagement.

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SIA-Werkvertrag

Wer ist für die Prüfung des Baugrundes bei einem SIA-Werkvertrag zuständig?

Die Pflicht den Baugrund zu prüfen, obliegt gemäss SIA Norm 118 Art. 5 klar dem Bauherrn. Die Prüfung des Baugrundes ist Teil der Abklärungspflichten des Bauherren über die "örtlichen Gegebenheiten" im SIA-Werkvertrag. Der Befund über den Baugrund ist in den Ausschreibungsunterlagen festzuhalten, so Art. 5 der SIA Norm 118. Der Unternehmer hat den Baugrund nur dann zu prüfen, wenn der Bauherr: 1. nicht durch eine Bauleitung vertreten ist, 2. nicht selber sachverständig ist und 3. nicht durch einen sachverständigen beraten wird. Liegt der Sachverstand beim ausschreibenden Bauherrn, so kann der Unternehmer auf die Ausführungen vertrauen. Er hat eine mindere Prüfungspflicht, welche sich auf Offenkundiges beschränkt. Ist der Bauherr jedoch weder sachverständig, noch sachverständig oder durch die Bauleitung vertreten, so trägt der Unternehmer die Prüfungspflicht für den Baugrund.

Wie muss der Unternehmer vorgehen, wenn er nach Vertragsabschluss auf mangelhaften Baugrund stösst?

Der Unternehmer hat "Unstimmigkeiten oder Mängel", die er bei der Ausführung des Werkes erkennt, unverzüglich zu melden (SIA Norm 118 Art. 25 Abs. 3). Dabei hat er auch auf sämtliche nachteiligen Folgen, insbesondere Kosten, Qualität und Termine, aufmerksam zu machen. Den Unternehmer trifft folglich eine prompte Abmahnungspflicht (Könnte im SIA-Werkvertrag aufgenommen werden) Unterlässt der Unternehmer seine Abmahnung und entstehen durch den mangelhaften Baugrund Mehrkosten, kann er diese nicht mehr geltend machen. Ohne sofortige Abmahnung verliert der Unternehmer die Chance auf Preiserhöhung. Gemäss SIA Norm 118 Art. 58 werden Mehrkosten nach Verschulden getragen. In Verbindung mit der Prüfungspflicht gemäss SIA Norm 118 Art. 5 folgt daraus Folgendes:

  1. Der Unternehmer, der keine Abmahnung macht, wenn er schwierigen Baugrund antrifft, ist selber schuld. Er kann keine Mehrkosten geltend machen.
  2. Der Unternehmer, der auf einen Bericht eines nicht sachverständigen Bauherrn vertraut, der auch weder sachverständig beraten oder durch eine Bauleitung vertreten wird, kann kein "Vertrauen" in die Ausschreibungsunterlagen und den Beschrieb des Baugrundes geltend machen. Er hat den Baugrund selber zu prüfen und die Risiken in seinem Preis einfliessen zu lassen. Er ist von Mehrpreisforderungen ausgeschlossen.
  3. Einem sachkundigen Bauherrn wird eine mangelhafte Angabe über den Baugrund als Verschulden angelastet (SIA Norm 118 Art. 58 Abs. 2).
  4. Verpasst der Unternehmer, der während der Ausführung des Werkes auf Schwierigkeiten mit dem Baugrund stösst, die Anzeige- und Abmahnungspflicht, so kann die Chance auf Mehrpreisvergütung damit verwirken. Der Unternehmer hat die sofortige Anzeigepflicht.  

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