14.07.2014

Stockwerkeigentümergemeinschaft: Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile

Gemeinschaftlich sind bekanntlich diejenigen Teile, an denen kein Sonderrecht besteht. Die Regelung der Verwaltung der im Sonderrecht stehenden Räume und Einrichtungen ist einfach. Dieser Beitrag handelt von der Regelung der Teile im Gemeinschaftseigentum.

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Stockwerkeigentümergemeinschaft

Die Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile und Einrichtungen ist demgegenüber ein sehr umfangreiches und anspruchsvolles Thema. Sie wird geregelt durch:

  • die Gemeinschaftsordnung bezüglich des Inhalts der Verwaltung und
  • die Organe der Stockwerkeigentümergemeinschaft bezüglich der Ausführung der Verwaltung.

Handlungsfähigkeit der Stockwerkeigentümergemeinschaft

Beschränkte Handlungsfähigkeit

Damit die Stockwerkeigentümergemeinschaft die ihr obliegenden Verwaltungsaufgaben überhaupt erfüllen kann, wird ihr von Gesetzes wegen eine beschränkte Handlungsfähigkeit zuerkannt (Art. 712l ZGB). Die Stockwerkeigentümergemeinschaft kann unter ihrem eigenen Namen Verbindlichkeiten eingehen und ein eigenes Vermögen durch ihre Verwaltungstätigkeit erwerben, nämlich durch die Beitragsforderungen an die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten, an den Erneuerungsfonds sowie allfällige Mieteinnahmen, z.B. für Garagen, Ladenlokale usw. Des Weiteren kann die Gemeinschaft unter ihrem Namen klagen und betreiben und am Ort der gelegenen Sache, also an dem Ort, wo sich die Liegenschaft befindet, beklagt und betrieben werden.

Beschränkte Rechtspersönlichkeit

Die körperschaftliche Ausbildung der Stockwerkeigentümergemeinschaft kommt daher im Verhältnis nach aussen klar zum Ausdruck. Sie tritt als Einheit in Erscheinung. In beschränktem Umfange kommt der Stockwerkeigentümergemeinschaft Rechtspersönlichkeit zu. Zweck dieser Körperschaft ist jedoch stets nur die Verwaltung der im Miteigentum stehenden Liegenschaft. Sie ist daher nie Eigentums-, sondern nur Verwaltungsgemeinschaft. Jeder Stockwerkeigentümer bleibt – trotz der durch die gemeinschaftliche Verwaltung geschaffenen Bindungen – allein berechtigt zur Verfügung über sein Stockwerk.

Versicherung des Gebäudes

Durch die Gemeinschaft

Gemäss Art. 712m Abs. 1 Ziff. 6 ZGB ist die Versicherung des Gebäudes gemeinschaftliche Aufgabe der Stockwerkeigentümer. Dabei ist das Gebäude zu versichern:

  • gegen Feuer
  • gegen andere Gefahren
  • bezüglich der üblichen Haftpflicht

Durch die Stockwerkeigentümer

Die Stockwerkeigentümer haben darüber zu befinden, gegen welche konkreten Risiken das Gebäude versichert werden soll. Auch ist zu regeln, ob einzelne Teile und Einrichtungen durch die Stockwerkeigentümer selbst zu versichern sind, wie etwa Glas- und Einbruchsdiebstahlversicherung.

Die Ausgestaltung des Versicherungsschutzes ist in erster Linie vom Umfang der obligatorischen Brandschutzversicherung abhängig. Wenn in dieser Versicherung auch die durch die einzelnen Stockwerkeigentümer innerhalb ihrer im Sonderrecht stehenden Räume geschaffenen Mehrwerte einbezogen sind, müssen die daraus erwachsenden zusätzlichen Prämien von diesen allein getragen werden. Dies setzt voraus, dass die entsprechenden Versicherungswerte ziffernmässig ausgeschieden werden.

Gemäss der gleichen vorzitierten Gesetzesbestimmung hat die Stockwerkeigentümergemeinschaft auch jeden Stockwerkeigentümer, der seine Räume mit ausserordentlichen Aufwendungen baulich ausgestattet hat, zur Leistung eines zusätzlichen Prämienanteils zu verpflichten, wenn er nicht eine Zusatzversicherung auf eigene Rechnung abschliesst.

Wichtig
Die Versicherungsprämien gehören zu den gemeinschaftlichen Kosten.

Vermietung gemeinschaftlicher Teile

Für die Benützung derjenigen gemeinschaftlichen Räume und Einrichtungen, die allen Stockwerkeigentümern zur Verfügung stehen, ist grundsätzlich keine Vergütung zu leisten. Die aus Unterhalt und Betrieb solcher Einrichtungen entstehenden Kosten sind gemeinschaftlich.

Bei der Ausübung von Sonderbenützungsrechten ist ebenfalls kein spezielles Entgelt geschuldet. Die Sonderbenützungsrechte sind durch die Wertquote erfasst, was zu entsprechenden Beitragsleistungen des Sonderbenützungsberechtigten führt.

In gewissen Fällen kann sich die Vermietung gemeinschaftlicher Teile an einzelne Stockwerkeigentümer oder an Drittpersonen aufdrängen. Es sind folgende Gruppen zu unterscheiden:

  • Im Begründungsakt      Schon im Begründungsakt kann vorgesehen werden, dass einzelne als gemeinschaftlich erklärte Teile den Stockwerkeigentümern nur indirekt dienen und an Dritte oder einzelne Stockwerkeigentümer gegen ein Entgelt (Mietzins) vermietet werden sollen. Eine solche Lösung ist beispielsweise in folgenden Fällen zweckmässig:

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