17.07.2014

Reservationsvertrag: So kann ein Grundstück reserviert werden

Oft wird ein so genannter Reservationsvertrag abgeschlossen, um sich ein Grundstück oder eine Liegenschaft ‹zu reservieren›. Wenn ein solcher Vertrag öffentlich beurkundet wird, so ist er eigentlich ein Vorvertrag oder unter Umständen auch ein Vorkaufsrecht. Er ist in jeder Beziehung gültig und bindend für beide Parteien. Je nach Formulierung des Vertrages kann u.U. der präsumtive Käufer eine geleistete Anzahlung oft nicht zurückverlangen.

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Reservationsvertrag

Öffentliche Beurkundung

Achtung
Ist der Reservationsvertrag nicht öffentlich beurkundet worden, so ist er grundsätzlich überhaupt nicht gültig, weil ein Kaufvertrag oder eine Verpflichtung zu einem solchen nur mit öffentlicher Beurkundung gültig ist. Beide Parteien sind durch diesen Vertrag nicht gebunden.

Beim Verkauf einer noch zu bauenden oder im Bau befindlichen Liegenschaft verwenden die Bauunternehmer gerne vorformulierte Reservationsverträge, auch Reservationsvereinbarungen genannt, unterlassen es aber häufig – bewusst, um Kosten zu sparen oder aus Unwissen – diese Verträge öffentlich zu beurkunden. Ohne diese öffentliche Beurkundung beim Notar können aber grosse Probleme entstehen:

An einer Reservationsvereinbarung können sowohl der Verkäufer als auch der Käufer ein berechtigtes Interesse haben. Solche Vereinbarungen bzw. Verträge sind aber nicht in jedem Falle gültig. Ein Reservationsvertrag ist rechtlich gesehen ein Vorvertrag über den Kauf eines Grundstücks.

Wichtig
Vorverträge müssen denselben Anforderungen genügen wie die Hauptverträge. Da ein Vertrag über den Kauf eines Grundstücks öffentlich beurkundet sein muss (notarielle Beurkundung), muss daher auch der Reservationsvertrag öffentlich beurkundet sein, um Gültigkeit zu erlangen. Gesetzlich geregelt ist dies in Art. 216 Abs. 1 und 2 OR.

Gründe für den Abschluss von einem Reservationsvertrag

Der Vertragsunterzeichnung einer Reservationsvereinbarung gehen in der Regel zuerst einmal Vertragsverhandlungen voraus. Solche Vertragsverhandlungen dürfen beide Parteien in der Regel – auch ohne Angabe von Gründen – abbrechen, werden dadurch also dem Verhandlungspartner für seine Aufwendungen nicht ersatzpflichtig. Sind die Vertragsverhandlungen hingegen mit ungewöhnlich grossem Aufwand und intensiv geführt worden und bricht eine der Parteien völlig grundlos und gegen Treu und Glauben die Verhandlungen ab, so ist es grundsätzlich möglich, einen Auslagenersatz zu verlangen aus der so genannten ‹culpa in contrahendo›, übersetzt: ‹Verschulden bei Vertragsverhandlungen›. Es ist allerdings in der Praxis sehr schwierig, ein solches treuwidriges Verhalten vor Gericht zu beweisen, denn der Abbruch der Vertragsverhandlungen an sich ist, wie gesagt, noch kein treuwidriges Verhalten. Solchen prozessualen Schwierigkeiten gilt es aus dem Weg zu gehen. Ein Beispiel dafür ist eben der Reservationsvertrag.

Übliches Vorgehen in der Praxis

In der Praxis wird oft folgendes Vorgehen gewählt:

  • Die Parteien unterzeichnen schon bald nach der Aufnahme der Gespräche einen Vertrag mit dem Inhalt, dass eine gewisse Summe vom Kaufinteressenten auf ein Konto einbezahlt wird.

    Anmerkung
    Für den Kaufinteressenten ist es dabei freilich vertrauensfördernd, wenn es sich dabei um ein Sperrkonto handelt, lautend auf den Namen beider Parteien. In aller Regel will der Bauunternehmer (Verkäufer) aber doch das Geld auf seinem Geschäftskonto wissen wollen. Hier müssen sich die Parteien auf dem Verhandlungswege einigen.

  • Zusätzlich vereinbaren die Parteien in diesem Vertrag ein Datum für die öffentliche Beurkundung und auch, ob das Geld verzinst wird.

    Anmerkung
    In der Regel (Praxis) wird keine Verzinsung vorgesehen

  • Für den Fall, dass der eigentliche Kaufvertrag zustande kommt, vereinbart man, dass die einbezahlte Summe an den Kaufpreis angerechnet wird.
  • Für den gegenteiligen Fall, da die Baute nicht (oder nicht bis zu einem bestimmten Termin) fertig gestellt werden kann, wird eine vollumfängliche Rückerstattung jener Summe vorgesehen.

Probleme bei fehlender Beurkundung

Unter Umständen kein Anspruch auf Rückvergütung einer Anzahlung für den Käufer

Nun ist es aber oft so, dass der ‹Käufer› bereits eine Anzahlung geleistet hat, obwohl der Reservationsvertrag ungültig ist. Wie kann er nun die Anzahlung zurückerhalten? Eigentlich nur durch das Instrument der ‹ungerechtfertigten Bereicherung› (Art. 62 ff. OR) mit relativ kurzen Verjährungsfristen. Ausserdem könnte ein Gericht auch entscheiden, der Verkäufer habe aufgrund der Reservation Auslagen getätigt, die der Käufer nicht zurückverlangen könne – obwohl der Reservationsvertrag ja gar nicht zustande kam. Ein übles Juristenfutter!

Warnung
Lassen Sie sich nie auf einen Reservationsvertrag ein, der nicht öffentlich beurkundet ist!

Unter Umständen keine Entschädigung für den Verkäufer

Problematisch wird es nun, wenn der Verkäufer dem Käufer beweisen kann, dass dieser um den Formmangel des Vertrags wusste und damit bewusst einen nichtigen Vertrag unterschrieb, nachträglich aber die Bezahlung unter Berufung auf den Formmangel verweigert.

Es stellt sich hier die Frage, ob ein solcher Käufer sich nicht rechtsmissbräuchlich auf die Nichtigkeit wegen Formmangels beruft. In einer solchen, nicht seltenen Konstellation muss der Richter von Amtes wegen prüfen, ob ein Rechtsmissbrauch vorliegt und wird dabei die gesamten Umstände, wie es zum Vertragsschluss kam, untersuchen (BGE 104 II 99).

  • Erfüllt der Käufer den Reservationsvertrag freiwillig, irrtumsfrei und vollständig,
    wird er es schwer haben, sein Geld vor Gericht wieder herausstreiten zu können, weil er dann in der Regel rechtsmissbräuchlich handelt, wenn er sich auf den Formmangel beruft, obwohl er ihn von Anfang an gekannt hat. Die Reservationszahlung verfällt dadurch dem Verkäufer als Reugeld (Art. 158 OR), wie in all jenen Fällen, in denen der Reservationsvertrag korrekt öffentlich beurkundet wurde, ein Kauf aber letztlich nicht zustande kommt; der Kaufinteressent erkauft sich mit dem hingegebenen Geld sinngemäss ein pauschales Rücktrittsrecht vom Vertrag.

  • Wusste der Käufer hingegen nichts von der Formvorschrift
    der öffentlichen Beurkundung, hat er nicht irrtumsfrei geleistet, wird er in aller Regel sein Geld zurückerhalten, denn der Sinn der öffentlichen Beurkundung ist es gerade, den Einzelnen zu schützen vor der übereilten Vertragsunterzeichnung.

Wurde ein Reservationsvertrag nicht öffentlich beurkundet und nimmt der Kaufinteressent Abstand vom geplanten Kauf, so wird er den bereits bezahlten Betrag zurückfordern oder den noch ausstehenden Betrag nicht bezahlen wollen.

Der Unternehmer bzw. Verkäufer muss nun dem Kaufinteressenten nachgeben, weil der Vertrag formungültig war.

Wichtig
Kann aber der Unternehmer bzw. Verkäufer dem Kaufinteressenten nachweisen, dass bei ihm Kosten angefallen sind, die auf expliziten Wunsch des Kaufinteressenten entstanden (z.B. Änderungen der Baupläne, zusätzliche Abklärungen), so kann der Unternehmer wiederum diese Kosten geltend machen, soweit zwei Voraussetzungen gegeben sind:

  • Er muss aus Beweisgründen die entstandenen Kosten belegen können und
  • er muss beweisen können, dass sein zusätzlicher Aufwand den für Verkaufsgespräche üblichen Aufwand klar überschritten hat.

In der Phase, da der Reservationsvertrag bereits unterschrieben ist, die öffentliche Beurkundung aber noch nicht stattgefunden hat, sollte der Unternehmer/Verkäufer daher jede Leistung, die er auf Wunsch des Kaufinteressenten vornimmt und das übliche Mass der Verkaufsbemühungen überschreitet, schriftlich festhalten und diese Aufzeichnungen sich vom Kaufinteressenten unterschreiben lassen.

Abgrenzung vom Reservationsvertrag zum Vorkaufsrecht

Achtung
Der Reservationsvertrag als Vorvertrag zum Kaufvertrag wird in der Praxis oft Vorkaufsvertrag genannt. Dies ist aber etwas ganz anderes, setzt einen Vorkaufsfall voraus, also ein Vorrecht zu kaufen, wenn ein Grundstück verkauft wird.

Der Vorkaufsvertrag erlangt, sofern der Kaufpreis noch nicht bestimmt ist, bereits mit der Unterschrift der Parteien Gültigkeit. Ein solches Recht kann im Grundbuch vorgemerkt werden. Für den Reservationsvertrag ist dieser Ausdruck aber schlicht falsch.

Wurde bei diesem die öffentliche Beurkundung beim Notar unterlassen und ist die Vereinbarung lediglich von den Parteien unterzeichnet worden (einfache Schriftlichkeit), ist ein solcher Vertrag nichtig, rechtlich gesehen also nicht existent.

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