16.07.2014

Verwaltungskosten: Im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung

Die Verwaltungskosten f├╝r die Erstellung der Nebenkostenabrechnung k├Ânnen dem Mieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung ├╝berw├Ąlzt werden. Dies in der Regel zu 3 % bis 5 % der Nebenkostensumme, wobei der entsprechende Prozentsatz regional verschieden sein kann. Ob auch ├╝brige Verwaltungskosten Nebenkosten sein k├Ânnen, ist umstritten und vom Bundesgericht noch nicht entschieden. Hierunter erfahren Sie mehr und finden einen Rechner f├╝r Nebenkosten.

Von: Urban Hulliger  DruckenTeilen 

Dr. iur. Urban Hulliger

Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Z├╝rcher Anwaltskanzlei Rohrer M├╝ller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts t├Ątig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer f├╝hrenden Z├╝rcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekret├Ąr am Mietgericht Z├╝rich. Er ist zudem Herausgeber des Online Moduls Immobilientreuhand Praxis der WEKA Business Media AG.

Rechtsgrundlagen

Art. 4 Abs. 3 VMWG

Art. 5 Abs. 2 lit. i VMWG

Verwaltungskosten im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung

Der Vermieter ist von Gesetzes wegen bzw. von Verordnung wegen berechtigt, dem Mieter die im Zusammenhang mit der Erstellung der Nebenkostenabrechnung entstehenden Verwaltungsaufwendungen als zus├Ątzliche Nebenkosten in Rechnung zu stellen, und zwar "nach Aufwand oder im Rahmen der ├╝blichen Ans├Ątze" (vgl. Art. 4 Abs. 3 VMWG). Dies gilt insbesondere auch f├╝r die Heizkosten (vgl. Art. 5 Abs. 2 lit. i VMWG).

H├Âhe der Verwaltungskosten im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung

Es ist zuweilen strittig, welcher Prozentbetrag der Nebenkosten als Verwaltungskosten zugelassen ist. Wollen sich die Parteien eine sp├Ątere Auseinandersetzung dar├╝ber von vornherein ersparen, empfiehlt es sich, den betreffenden Prozentsatz im Rahmen der Nebenkostenliste zu vereinbaren. Dies geschieht am besten, indem eine entsprechende Nebenkostenposition aufgef├╝hrt wird, beispielsweise mit folgendem Wortlaut: "Verwaltungskosten f├╝r Nebenkostenabrechnung: 4 % der Abrechnungssumme".

Es ist nochmals ausdr├╝cklich darauf hinzuweisen, dass die entsprechenden Verwaltungskosten Kraft der bereits erw├Ąhnten Verordnungsbestimmungen (Art. 4 Abs. 3 und Art. 5 Abs. 2 lit. i VMWG) auch dann separat abgerechnet werden d├╝rfen, wenn in der Nebenkostenauflistung keine entsprechende Position im Mietvertrag explizit aufgef├╝hrt ist.

Als konkreter Prozentsatz sind, je nach Region, Werte von 3,5 % bis 4,5 % am meisten verbreitet. Bei Gasheizungen werden tendenziell 0,5 % weniger in Anschlag gebracht, weil bei Gasheizungen der wiederkehrende Aufwand des Brennstoffeinkaufes entf├Ąllt.

Mietervertreter fordern bisweilen, dass auch bei verbrauchsabh├Ąngigen Heizkostenabrechnungen (VHKA) ein tieferer Prozentsatz zur Anwendung kommen m├╝sse, wenn die Aufteilung der Heizkosten auf die Mieter nicht von der Verwaltung, sondern von einer externen Spezialfirma vorgenommen wird, deren Honorar ebenfalls in der Heizkostenabrechnung aufgef├╝hrt ist, weil dann der entsprechende Aufwand der Verwaltung entfalle. Hier gilt es aber zu beachten, dass bei der verbrauchsabh├Ąngigen Heizkostenabrechnung der Aufwand der Verwaltung zufolge der mit der Spezialfirma zu f├╝hrenden Korrespondenz und auch als Folge erfahrungsgem├Ąss vermehrter R├╝ckfragen seitens der Mieter mindestens so gross ist wie bei einer konventionellen Abrechnung nach Quadrat- oder Kubikmetern (oder einem anderen sachgerechten Verteilschl├╝ssel).

Weitere Verwaltungskosten als Nebenkosten?

Sollen ├╝ber die Kosten im Zusammenhang mit der Erstellung der Nebenkostenabrechnung hinausgehende weitere Verwaltungskosten als Nebenkosten separat vom Nettomietzins erhoben werden, so ist die Frage der Zul├Ąssigkeit differenziert zu betrachten. Zwar l├Ąsst sich sicher sagen, dass gewisse Verwaltungsaufwendungen "mit dem Gebrauch der Sache zusammenh├Ąngen" und somit grunds├Ątzlich nebenkostenf├Ąhig sein m├╝ssten. Doch umgekehrt muss konzediert werden, dass zumindest ein gewisser Verwaltungsaufwand auch bei leer stehenden Liegenschaften entsteht bzw. nicht mit dem Gebrauch der Sache zusammenh├Ąngt. Sodann ist davon auszugehen, dass beispielsweise die mit dem Unterhalt, den Reparaturen und den Erneuerungen am Mietobjekt zusammenh├Ąngenden Verwaltungskosten den Mietern zufolge der Nebenkostenunf├Ąhigkeit dieser Aufwendungen wohl ebenfalls nicht als Nebenkosten berechnet werden d├╝rfen.

Die diesbez├╝glich in der Lehre anzutreffende Unsicherheit erstaunt also nicht. Ein L├Âsungsansatz k├Ânnte sein, dass die Parteien sich f├╝r einen Teil der insgesamt entstehenden Verwaltungskosten, beispielsweise f├╝r pauschal 2/3 der Kosten, darauf einigen, dass diese mit dem Gebrauch der Sache zusammenh├Ąngen w├╝rden und somit nebenkostenf├Ąhig seien. Entsprechend k├Ânnten dann 2/3 des Honorars und der Auslagen der externen Verwaltung als Nebenkosten abgerechnet bzw. aus dem Nettomietzins ausgegliedert werden. Da in diesem Fall aber die Abgrenzung zum im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung entstehenden Verwaltungsaufwand schwierig wird, wird man bei einem solchen Modell wohl die Nebenkosten-Verwaltungskosten nicht auch noch parallel in Anschlag bringen k├Ânnen. Zudem k├Ânnte bei einer solchen Vereinbarung nicht garantiert werden, dass sie dem zwingenden Mietrecht stand h├Ąlt, wenn ein mit dieser Frage befasstes Gericht zum Schluss kommen sollte, beispielsweise h├Âchstens ein ┬Ż der Verwaltungskosten seien allenfalls nebenkostentauglich.

Wer in diesem Zusammenhang keine Risiken eingehen m├Âchte, sollte daher besser beim klassischen Verwaltungskosten-Modell bleiben und nur die wirklich nebenkostenbezogenen Verwaltungskosten als Nebenkosten abrechnen, d.h. die Kosten im Zusammenhang mit der Erstellung der Nebenkostenabrechnung.

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