29.06.2015

Referenzzinssatz: Reduktion des Mietzinses bei einer Senkung dieses Zinssatzes

Art. 13 Abs. 1 VMWG regelt, in welchem Umfang die Veränderung von dem Referenzzinssatz eine Mietzinsanpassung nach oben oder unten zur Folge haben kann. Nach dem zweiten Satz dieser Bestimmung sind Mietzinse bei Senkungen von dem Referenzzinssatz entsprechend herabzusetzen. Die Senkung von dem Referenzzinssatz verschafft einem Mieter aber nicht zwingend einen Anspruch auf eine Mietzinsreduktion. Der Vermieter kann Einsparungen mit inzwischen eingetretenen Kostensteigerungen verrechnen.

Von: Urban Hulliger   Drucken Teilen   Kommentieren  

Dr. iur. Urban Hulliger

Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich. Er ist zudem Herausgeber des Online Moduls Immobilientreuhand Praxis der WEKA Business Media AG.

Zu diesem Artikel wurden noch keine Kommentare geschrieben. Wir freuen uns, wenn Sie den ersten Kommentar zu diesem Artikel verfassen.
 
Kommentar schreiben

Bitte Wert angeben!

Bitte Wert angeben!

Bitte Wert angeben! Bitte geben Sie eine gültige E-Mail-Adresse ein!

Bitte Wert angeben!

Bitte Wert angeben!

Bitte Wert angeben!

Bitte alle fett beschrifteten Pflichtfelder ausfüllen.
Zurücksetzen
 
Referenzzinssatz

Keine automatische Senkung

Obwohl der Referenzzinssatz im System der Missbrauchsgesetzgebung von Art. 269 ff. OR eine wesentliche Grösse darstellt, bedeutet nicht jede Senkung von diesem Referenzzinssatz, dass der Mietzins missbräuchlich wird, wenn eine Mietzinsreduktion vom Vermieter nicht gewährt wird. Der Gesetzgeber hat diesem Umstand zunächst dadurch Rechnung getragen, dass der Mieter, welcher eine Mietzinsreduktion geltend machen will, dies ausdrücklich und unter Einhaltung des formellen Vorverfahrens gemäss Art. 270a OR verlangen muss. Zudem wird der Vermieter zum Nachweis zugelassen, dass der Mietzins selbst dann nicht missbräuchlich ist, wenn die Veränderung von dem Referenzzinssatz nicht als Mietzinssenkung weitergegeben wird. Der Vermieter ist für entsprechende Einwände allerdings beweispflichtig.

Einwendungen des Vermieters

Der Vermieter ist zunächst berechtigt, die seit der letzten massgebenden Mietzinsfestlegung eingetretenen Veränderungen (Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital [40 % der Indexteuerung, vgl. Art. 269a lit. e OR] oder Kostensteigerung [Art. 269a lit. b OR]) mit dem rechnerisch ermittelten Senkungsanspruch zu verrechnen. Gemäss Bundesgericht kann sich der Vermieter überdies auf die so genannten absoluten Erhöhungsgründe berufen. Der Vermieter kann behaupten, er erziele auch dann keinen übersetzten Ertrag oder keine zu hohe Bruttorendite, wenn der Mietzins nicht reduziert werde. Der Vermieter kann auch geltend machen, der aktuelle Mietzins sei trotz nicht gewährter Senkung orts- und quartierüblich.

Dass sich der Vermieter gemäss der Rechtstheorie auf die vorgenannten absoluten Missbrauchskriterien berufen kann, hilft ihm in der Praxis allerdings nur selten weiter. Auf die kostendeckende Bruttorendite kann der Vermieter sich nur bei Neubauten (Erstellung in den letzten 10 bis 15 Jahren) berufen. Der Einwand des Vermieters, er erziele keinen übersetzten Ertrag, scheitert in der Regel daran, dass sich die Marktverhältnisse seit Erwerb oder Erstellung der Mietliegenschaft massiv verändert haben. Der Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit ist aufgrund der (zu) strengen Anforderungen, welche die Gerichte an den beweispflichtigen Vermieter stellen, äusserst schwierig: Es müssen mindestens 5 nach Lage, Grösse, Zustand, Ausstattung und Bauperiode zum Vergleich geeignete Mietobjekte bezeichnet werden. Geringfügige Unterschiede bezüglich Renovationen, Baujahr oder Fläche des Mietobjektes oder bezüglich Lage bewirken, dass sich entsprechende Objekte nach Auffassung der Gerichte zum Vergleich nicht mehr eignen.

Seminar-Empfehlung

Praxis-Seminar, 1 Tag, ZWB, Zürich

Mietrecht für Immobilienprofis

Praxiswissen erfolgreich vertiefen und aktualisieren

Vertiefen Sie Ihr Wissen zu den mietrechtlichen Rahmenbedingungen. So kennen Sie die neuesten Gerichtsentscheide betreffend Mietzinserhöhungen, Kündigungen und Nebenkosten.

Nächster Termin: 30. Oktober 2018

mehr Infos

Produkt-Empfehlungen

  • Immobilientreuhand Praxis

    Immobilientreuhand Praxis

    Die Branchenlösung für die professionelle Immobilienbewirtschaftung.

    ab CHF 168.00

  • WEKA Musterverträge

    WEKA Musterverträge

    Die in der Praxis am häufigsten eingesetzten Musterverträge.

    Mehr Infos

Seminar-Empfehlungen

  • Praxis-Seminar, 1 Tag, ZWB, Zürich

    Stockwerkeigentum für Praktiker

    Rechtssichere Gründung, Verwaltung und Sanierung

    Nächster Termin: 08. November 2018

    mehr Infos

  • Praxis-Seminar, 1 Tag, ZWB, Zürich

    Mietrecht für Immobilienprofis

    Praxiswissen erfolgreich vertiefen und aktualisieren

    Nächster Termin: 30. Oktober 2018

    mehr Infos

  • Praxis-Seminar, ½ Tag, ZWB, Zürich

    Geschäftsmietrecht für Immobilienprofis

    Spezialwissen zur erfolgreichen Gestaltung von Geschäftsmietverträgen

    Nächster Termin: 29. November 2018

    mehr Infos

Um unsere Website laufend zu verbessern, verwenden wir Cookies. Durch die Nutzung dieser Website stimmen Sie der Verwendung von Cookies zu. Mehr Infos