29.07.2014

Wohnungsrückgabe: Die vorzeitige Rückgabe durch den Mieter

Gibt die Mieterschaft die Mietsache zurück, ohne vertraglich vereinbarte Kündigungsfristen einzuhalten, wird sie genau genommen vertragsbrüchig. Art. 264 OR regelt diesen Sachverhalt aber explizit.

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Wohnungsrückgabe

Es handelt sich bei diesem Artikel um eine relativ zwingende Norm des Rechts.

Diese gesetzliche Bestimmung darf also nicht zu Ungunsten der Mieterschaft abgeändert werden:

  • Vereinbarte Konventionalstrafen bei vorzeitiger Wohnungsrückgabe sind nichtig.
  • Ebenfalls problematisch erscheinen unter diesem Aspekt auch erschwerende Vereinbarungen, die sich in etlichen Formular-Mietverträgen finden.

Praxis-Beispiel
Häufig anzutreffen sind Bestimmungen, wonach ein ausserterminlicher Auszug nur unter Einhaltung einer Frist von 30 bzw. 31 Tagen auf ein Monatsende möglich ist.

Solche Bestimmungen, ohne Berücksichtigung des konkreten Mietverhältnisses, machen aber auch nach dem Wortlaut des Art. 264 OR wenig Sinn: Ist es doch gerade charakteristisch, dass beim vorzeitigen Auszug Fristen und Termine eben nicht eingehalten werden. Zweierlei Fristen anzusetzen – eine für den ordentlichen und eine für vorzeitigen Auszug –, erscheint somit sinnlos und rechtlich auch kaum durchsetzbar. Vielmehr ist auf den Einzelfall abzustellen.

Voraussetzungen für die befreiende Wohnungsrückgabe

Die Mieterschaft kann die Sache ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist oder eines Kündigungstermins mit befreiender Wirkung zurückgeben, wenn sie einen Nachmieter stellt, der die gesetzlichen Kriterien erfüllt. Im Einzelnen bestehen also die folgenden Voraussetzungen:

  • Die ausziehende Mieterschaft muss einen zumutbaren Ersatzmieter stellen.
    Achtung: Entgegen weit verbreiteter Auffassung reicht eine Person.
  • Der Nachmieter muss zahlungsfähig sein. d.h.:
    • Der zu leistende Mietzins darf nicht in einem offensichtlichen Missverhältnis zum Einkommen des Nachmieters stehen;
    • Der Auszug aus dem Betreibungsregister darf keine begründeten Zweifel an der Solvenz des Nachmieters aufkommen lassen.
  • Der Nachmieter muss bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Insbesondere dürfen sich der Mietzins, die Nebenkosten oder die Kündigungsmodalitäten nicht ändern.  

Hinweise
Für die Praxis ist weiter Folgendes anzumerken:

  • Der blosse Nichtgebrauch der Mietsache stellt keine Wohnungsrückgabe dar.
  • Die vorzeitige Wohnungsrückgabe ist praktisch gesehen fast immer unmöglich, wenn das Mietverhältnis bereits ordentlich gekündigt ist: In diesem Fall könnte der Nachmieter längstens bis zum Eintritt des Kündigungstermins im Mietobjekt verbleiben, denn bei einem Mietverhältnis sind beide Parteien an die vertraglichen Abmachungen gebunden. Die Mieterschaft hat dabei keinen Anspruch, dass mit einem Nachmieter ein länger dauernder Vertrag abgeschlossen wird. Einer Untervermietung bis zum Eintritt des Kündigungstermins steht allerdings nichts entgegen.

Zumutbarkeit des Nachmieters

Die Mieterschaft muss dem Vermieter nach Art. 264 Abs. 1 OR einen zumutbaren Nachmieter vorschlagen.

Keine strengen Anforderungen
An das Kriterium der Zumutbarkeit können keine allzu strengen Anforderungen gestellt werden.

Achtung
Als nicht annehmbar gilt ein Ersatzmieter nur, wenn wichtige Gründe vorliegen. Unbestimmte Befürchtungen, eine Antipathie oder eine grundsätzlich negative Einstellung gegen eine gewisse Kategorie von Menschen genügen in dieser Hinsicht nicht. In Betracht kommen nur objektive Kriterien.

Mit anderen Worten: der Vermieter darf an den Ersatzmieter keine anderen oder höheren Anforderungen stellen als an den bisherigen.

Beispiele
Unzumutbar ist beispielsweise ein Ersatzmieter, der eine erheblich grössere Familie hat als der Vorgänger.
Zumutbar ist hingegen ein Ersatzmieter, der ein Tier halten will, ohne das der Mietvertrag ein Tierhaltungsverbot vorsieht, obschon der Vormieter keine Haustiere hielt.

Kriterien zur Beurteilung der Zumutbarkeit
Bei der Berücksichtigung der Zumutbarkeit ist sowohl die Situation des Vermieters wie auch des Mieters zur Festlegung des Begriffs zu berücksichtigen:

  • Im Einzelfall kann zur Beantwortung der Frage der Zumutbarkeit auf die Zweckbestimmung der Mietsache und den vertragsmässigen Gebrauch abgestellt werden (Alterswohnung, Genossenschaftswohnungen):
  • Der Mentalität und den Lebensgewohnheiten der übrigen Hausbewohner ist entsprechend Rechnung zu tragen.
  • Wohnt die Vermieterschaft selbst ebenfalls in der Liegenschaft, sind deren Wünsche zu berücksichtigen, sofern sie vernünftig erscheinen und objektiv nachvollziehbar sind.

Wichtig
Dabei gilt immer der Grundsatz, dass die Vermieterschaft bei Wohnungsrückgabe einen Nachmieter nur aus wichtigen Gründen ablehnen darf.

Beispiele: Unzumutbare Ersatzmieter bei der Geschäftsmiete
Bei der Geschäftsmiete kann der Vermieter einen Ersatzmieter zurückweisen, wenn er im Mietobjekt einen Konkurrenzbetrieb einrichten möchte. Unzumutbar ist im geschäftlichen Bereich auch ein Ersatzmieter, der nicht über die erforderlichen behördlichen Bewilligungen verfügt.

Zahlungsfähigkeit des Ersatzmieters

Die Mieterschaft muss der Vermieterschaft gemäss Art. 264 Abs. 1 OR bei Wohnungsrückgabe einen zahlungsfähigen Ersatzmieter vorschlagen. Die Vermieterschaft muss sich Gewissheit darüber verschaffen können, dass der vorgeschlagene Nachmieter auch zahlungsfähig und zahlungswillig ist, um für den Mietzins und die Nebenkosten aufzukommen. Das Einkommen des Nachmieters muss sich nicht zwingend in gleicher Höhe bewegen, wie das Einkommen des Vormieters. Es muss aber gemessen am Mietzins und den Nebenkosten Gewähr für eine problemlose Zahlung bieten.

Faustregel
Als Faustregel gilt, dass die Aufwendungen für Mietzins und Nebenkosten einen Drittel des Einkommens nicht übersteigen sollten. Bei grossen Einkommen ist diese Faustregel allerdings zurückhaltender anzuwenden als bei kleinen Einkommen.

Möglichkeiten der Vermieterschaft zur Abklärung
Um diesen Sachverhalt zu belegen, kann die Vermieterschaft:

  • eine verbindliche Zusage des Mietinteressenten verlangen, dass sein Einkommen unter den oben genannten Umständen reicht, um die Mietzinszahlung zu gewährleisten.
  • Meist wird auch ein Auszug aus dem Betreibungsregister verlangt. Auch dabei handelt es sich um ein öffentlich geführtes Register.
    Achtung: Sind auf diesem Auszug einzelne Betreibungen ersichtlich, heisst dies allerdings noch nicht, dass der Ersatzmieter nicht zahlungsfähig ist: In der Schweiz kann jeder jeden betreiben, ohne den Bestand der Forderung zu beweisen. Zudem werden Rechnungen oftmals nicht bezahlt, weil die Geschäftsparteien im Streit um Leistung und Gegenleistung liegen. Häuft sich allerdings die Anzahl der Betreibungen, wurde die Person schon fruchtlos gepfändet oder bestehen Verlustscheine, muss die Zahlungsfähigkeit verneint werden.
  • den Lohnausweis oder eine Kopie desselben verlangen.
    Anmerkung: Dieses Vorgehen ist unter dem Aspekt des Datenschutzes bedenklich und sollte nicht angewendet werden.

Ein Nachmieter mit sehr geringem Einkommen kann dennoch zahlungsfähig im Sinne des Art. 264 Abs. 1 OR sein, wenn von dritter Seite, etwa von einer Fürsorgebehörde oder einer karitativen Organisation, eine Kostengutsprache erfolgt.

Bereitschaft zur Übernahme des Mietvertrags zu den gleichen Bedingungen

Die Mieterschaft muss der Vermieterschaft gemäss Art. 264 Abs. 1 OR bei Wohnungsrückgabe einen Ersatzmieter vorschlagen, der gewillt ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Dies bedeutet hinsichtlich der Bereitschaft zur Übernahme in erster Linie Folgendes:

  • Mietzins und Nebenkosten bleiben unverändert
    Weder darf die Vermieterschaft bei dieser Gelegenheit den Mietzins erhöhen, noch muss sie bereit sein, einen Nachmieter zu akzeptieren, der nur gewillt ist, einen geringeren Mietzins zu bezahlen, selbst wenn die Differenz nur klein ist und sich die ausziehende Mieterschaft bereit erklärt, die Differenz bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin zu bezahlen.
  • Sämtliche Abreden aus dem Vertrag werden übernommen

Praxis-Beispiel
Tätigt beispielsweise die Mieterschaft eine Wohnungsrückgabe nach 6 Monaten, obwohl der Vertrag im ersten Jahr nicht kündbar ist, beginnt diese Frist beim Nachmieter nicht neu zu laufen. Ebenso darf der vertraglich vereinbarte Mietzweck nicht ohne Einverständnis abgeändert werden.

Wichtig
Gewissermassen wird der Vertrag als Papier so übergeben, wie er besteht, lediglich die Bezeichnung der Mieterschaft ändert sich.

Anfechtung des Anfangsmietzinses?
Eine Anfechtung des ‹Anfangsmietzinses› durch den neuen Mieter ist grundsätzlich ausgeschlossen. Wird allerdings mit dem Nachmieter ein neuer Vertrag abgeschlossen, der gegenseitig akzeptierte Änderungen beinhaltet, so ist ein neuer Vertrag zustande gekommen. In solchen Fällen kann die Anfangsmiete entsprechend den Bestimmungen von Art. 270 OR innert dreissig Tagen angefochten werden.

Schadensminderungspflicht der Vermieterschaft

Obwohl die Suche eines Nachmieters bei Wohnungsrückgabe primär Aufgabe der Mieterschaft ist, hat sich auch die Vermieterschaft um eine Weitervermietung zu bemühen. Dies ergibt sich aus der Schadenminderungspflicht nach Art. 44 Abs. 1 OR in Verbindung mit Art. 99 Abs. 3 OR sowie aus Art. 264 Abs. 3 OR

Inhalt der Schadensminderungspflicht
Die Schadensminderungspflicht des Vermieters beinhaltet insbesondere:

  • die Verpflichtung, die Ersatzmieter schnell und gewissenhaft zu überprüfen und einen objektiv annehmbaren Nachmieter auf den frühst möglichen Termin zu akzeptieren.

Achtung
Stellt also die Mieterschaft der Vermieterschaft, eine Auswahl mehrerer Mietinteressenten zur Verfügung, darf diese nicht ohne weiteres den subjektiv besten Nachmieter auswählen, sondern muss, falls objektiv nichts dagegenspricht, den Nachmieter wählen, der so frühzeitig in das Mietobjekt einzieht, dass der Schaden für die ausziehende Mieterschaft möglichst gering bleibt!

  • Weiter muss sich die Vermieterschaft die Auslagen, die sie sich ersparen konnte, weil die Mieträumlichkeiten leer stehen, als Minderaufwand anrechnen lassen.
  • Ebenso müssen Einkünfte, welche die Vermieterschaft durch eine andere Verwendung der Mietsache erzielte oder absichtlich zu erzielen unterlassen hatte, angerechnet werden.  

Prüfungsfrist
Die Mieterschaft muss der Vermieterschaft genügend Zeit zur Prüfung des Nachmieters einräumen. Das Gesetz nennt dazu keine Fristen. Die Länge hängt aber von den konkreten Umständen ab: Eine professionelle Liegenschaftsverwaltung sollte schneller in der Lage sein, bei Wohnungsrückgabe einen Nachmieter zu überprüfen, als dies von einem privaten Vermieter erwartet werden darf. Sind der Anmeldung des Nachmieters auch der Auszug aus dem Betreibungsregister, allenfalls Angaben oder Dokumente zum Einkommen und weitere Referenzen beigelegt, verkürzt dies die Frist ebenso.

Wichtig
Bei einem normalen Mietverhältnis sollte eine professionelle Verwaltung in der Lage sein, bei Wohnungsmieten innert 10–20 Tagen, bei Geschäftsmieten innert 30 Tagen einen Entscheid zu fällen. Verzögert die Vermieterschaft die Prüfung übermässig, läuft sie Gefahr, dass ihr eine unbegründete Ablehnung des Nachmieters vorgeworfen wird.

Kein Zwang der Vermieterschaft zum Vertragsabschluss mit dem zumutbaren Nachmieter

Der Vermieterschaft steht es frei, bei Wohnungsrückgabe mit einem vorgeschlagenen Ersatzmieter einen Vertrag tatsächlich abzuschliessen. Der ausziehende Mieter hat nämlich keine Möglichkeit, die Vermieterschaft zum Vertragsschluss mit seinem Interessenten zu zwingen. Erfüllt aber der vorgeschlagene Nachmieter die gesetzlich geforderten Kriterien, ist die Mieterschaft von ihren vertraglichen Verpflichtungen befreit. Die Vermieterschaft muss dann die Mieterschaft auf den Zeitpunkt hin entlassen, auf den der abgelehnte Nachmieter die Mietsache übernommen hätte.

Achtung
Kommt der Vertragsschluss mit dem Nachmieter, der die gesetzlichen Kriterien erfüllt, aus Gründen, die bei der Vermieterschaft liegen, nicht zu Stande, weil sie beispielsweise einen ‹Wunschnachmieter› sucht, so trägt also die diese die Konsequenzen.

Zum Ausgleich trägt die Mieterschaft das Risiko, dass ihr vorgeschlagener Nachmieter noch im letzten Moment aus eigenen Stücken vom Vertragsabschluss absieht. In diesem Fall bleibt sie weiter an die vertraglichen Verpflichtungen gebunden.

Mietzinserhöhungen und vorzeitige Wohnungsrückgabe

Bereits mitgeteilte Mietzinserhöhungen
Bereits rechtskräftig mitgeteilte Mietzinserhöhungen müssen durch den Nachmieter auf den nächsten ordentlichen Kündigungstermin gemäss Vertrag akzeptiert werden.

Zukünftige Mietzinserhöhungen
Plant die Vermieterschaft auf den nächsten vertraglichen Termin eine Mietzinserhöhung, die nach Massgabe der Missbrauchskriterien zulässig ist, beispielsweise infolge Renovationsarbeiten oder Hypothekarzinsänderungen, so ist es angemessen, wenn sie dies dem Nachmieter schon vor Vertragsabschluss mitteilt. Dieses Verhalten erschwert zwar die Möglichkeit der Mieterschaft, sich bei Wohnungsrückgabe durch einen Nachmieter zu befreien, ist aber gestützt auf den Grundsatz von Treu und Glauben gegenüber dem Nachmieter vertretbar.

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