11.07.2014

Mietzinserhöhung: Die Gestaltung und Anpassung der Mietzinsen bei der Geschäftsmiete

Die Mietzinsgestaltung im laufenden Mietverhältnis ist bei der Geschäftsraummiete keinen eigenständigen Regeln unterworfen. Der Mietzins kann zwischen den Parteien frei vereinbart werden. Er unterliegt – im Rahmen der Missbrauchsregelung – einzig dann einer behördlichen oder richterlichen Überprüfung, wenn dies vom Mieter verlangt wird.

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Mietzinserhöhung

Mit dem Mietzins sind sämtliche Kosten, welche dem Vermieter aus dem Eigentum und dem Unterhalt der Sache entstehen, gedeckt und grundsätzlich gilt der vereinbarte Mietzins während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses.

  • Bei Mietverhältnissen auf unbestimmte Dauer kann eine Mietzinsanpassung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin vorgenommen werden, was bei der Geschäftsraummiete die Einhaltung einer mindestens sechsmonatigen Kündigungsfrist bedeutet.
  • Bei Mietverhältnissen auf bestimmte Dauer ist eine Mietzinsanpassung einzig möglich, wenn im Voraus eine entsprechende Anpassungsklausel im Vertrag vereinbart und definiert ist.

Geschäftsmieten werden im Allgemeinen auf längerfristige Dauer abgeschlossen. Gründe dafür sind – je nach Art des Geschäftes – die Standortgebundenheit und die zuweilen erheblichen Investitionen, welche ein Geschäftsmieter tätigt. Die Vereinbarung eines Mietvertrages auf eine feste Dauer von mehreren Jahren entspricht daher insbesondere einem Bedürfnis der Mieterschaft. Über die vorstehend genannten Fälle hinaus besteht keine Möglichkeit für andere Formen der Mietzinsanpassung während eines auf bestimmte Dauer vereinbarten Mietverhältnisses.

 Indexmiete

Bei einem indexierten Mietzins vereinbaren die Parteien im Voraus, dass der Mietzins ausschliesslich den Veränderungen einer statistisch erhobenen Wertziffer angepasst wird. Diese Vereinbarung wird als Indexklausel bezeichnet. Eine solche Anpassung der Höhe des zu entrichtenden Mietzinses stellt in der Folge auch keine Mietzinsanpassung, sondern eine Vertragsanpassung dar. Gemäss Art. 269b OR sind Indexklauseln nur dann gültig, wenn die folgenden zwei Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind:

Mindestens fünfjährige Vertragsdauer
Der Mietvertrag muss für mindestens fünf Jahre abgeschlossen sein. Wenn der ursprünglich für eine Dauer von fünf Jahren abgeschlossene Mietvertrag ausläuft, anschliessend aber stillschweigend auf unbestimmte Dauer fortgesetzt wird (so beim unecht befristeten Mietverhältnis), kann sich der Vermieter nicht mehr auf die Indexklausel berufen. Eine Mietzinserhöhung kann deshalb gestützt auf Art. 269d in Anwendung der Anpassungsgründe gemäss den Art. 269 und 269a OR auf den nächstmöglichen Kündigungstermin angezeigt werden. Wird das Mietverhältnis hingegen um mindestens weitere fünf Jahre fortgesetzt, gilt die Indexklausel auch in den folgenden Perioden. Die Indexklausel ist im Übrigen auch dann gültig, wenn die auf mindestens fünf Jahre bestehende Bindung nur für den Vermieter gilt, der Mieter hingegen während der fünfjährigen Dauer das Mietverhältnis kündigen kann, was aber im Mietvertrag ausdrücklich zu vereinbaren ist (vgl. dazu BGE 112 II 69). Wird unter den Parteien eine kürzere als die zwingend vorgeschriebene Vertragsdauer von fünf Jahren vereinbart, so beruht die Indexierung des Mietzinses auf einer nichtigen Vertragsklausel. Gleichwohl muss eine formgerecht angezeigte Mietzinsanpassung vom Mieter angefochten werden, da sie andernfalls ungeachtet der gegen zwingendes Recht verstossenden Vertragsklausel Rechtswirkungen entfaltet (vgl. dazu Entscheid des Obergerichtes des Kantons Zürich, welcher vom Bundesgericht mit unveröffentlichtem Entscheid vom 28.11.1994 bestätigt ist).

Landesindex der Konsumentenpreise
Zweite Voraussetzung für die Zulässigkeit der Indexierung des Mietzinses ist die Verabredung des Landesindexes der Konsumentenpreise des Bundesamtes für Statistik (BfS) als Index. Die Vereinbarung anderer Indexklauseln, so z.B. das Abstellen auf die Entwicklung des Baukostenindex oder des so genannten Mietpreisindex ist damit gesetzlich ausgeschlossen. Ebenfalls unzulässig ist es, so genannte Mischklauseln zu vereinbaren, gemäss welchen die Mietzinsgestaltung zum Teil der Entwicklung des Zinssatzes für erste Hypotheken und zum Teil der Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise folgt. Schon gar nicht mehr zulässig sind die von der Bundesgerichtspraxis unter dem Geltungsbereich des BMM in ziemlich grosszügiger Handhabung des Begriffs Index zugelassenen allgemeinen Anpassungsklauseln. Die Einschränkung der Vertragsfreiheit, wie sie sich mit Art. 269b OR manifestiert, wird damit begründet, dass im Rahmen eines Anfechtungsverfahrens nur überprüft werden kann, ob die geltend gemachte Mietzinsanpassung durch eine entsprechende Änderung des Indexes gerechtfertigt ist. Verunmöglicht ist demgegenüber – im Unterschied zum früher geltenden Recht des BMM – eine umfassende Überprüfung auf Missbräuchlichkeit. Wird ein anderer Index als der Landesindex der Konsumentenpreise verabredet, so stellt sich die Frage, ob die Indexklausel nichtig sei. Diese Rechtsfolge ist aus zwei Gründen abzulehnen. Zum ersten würde dies bedeuten, dass die Parteien sich über einen wesentlichen Vertragsbestandteil nicht geeinigt haben, weil gerade auszuschliessen ist, dass sie ein länger dauerndes Vertragsverhältnis ohne Möglichkeit der Mietzinsanpassung haben eingehen wollen. Der Vertrag wäre somit nicht gültig zustande gekommen – eine Rechtsfolge, die gerade nicht im Interesse des Mieters liegen kann. Sie wäre auch mit Sinn und Zweck der Missbrauchsgesetzgebung nicht zu vereinbaren. Art. 269b OR legt fest, welcher Index in einem solchen Fall ausschliesslich Gültigkeit haben kann, nämlich der Landesindex der Konsumentenpreise des Bundesamtes für Statistik. Da Mietzinse, welche der Entwicklung dieses Index folgen, nicht missbräuchlich sind, rechtfertigt es sich, im Sinne einer richterlichen Vertragsergänzung diese Indexierung als von den Parteien vereinbarte Anpassungsmöglichkeit zu betrachten. Damit ist für den Fall der Abrede eines unzulässigen Index gestützt auf Art. 20 Abs. 2 OR lediglich Teilnichtigkeit mit Bezug auf den vereinbarten falschen Index anzunehmen. Bereits nach Massgabe der ungültigen Vertragsklausel mitgeteilte Mietzinserhöhungen bleiben wirksam, sofern sie nicht innert Frist angefochten worden sind. Zu einem späteren Zeitpunkt kann allerdings eine Mietzinsanpassung daraufhin überprüft werden, ob der neu verlangte Mietzins höher liegt, als wenn die Indexentwicklung seit dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses im zulässigen Ausmass geltend gemacht worden wäre.

Indexierung als ausschliesslicher Mietzinsanpassungsgrund

Die Indexierung des Mietzinses stellt grundsätzlich einen ausschliesslichen Mietzinsanpassungsgrund dar. Eine Ausnahme bildet einzig die Mietzinserhöhung infolge von Mehrleistungen des Vermieters (Art. 269a lit. b OR), sofern dieser Anpassungsgrund ausdrücklich vertraglich vorbehalten ist. Während der Geltungsdauer der Indexklausel dürfen keine bisher im Mietzins enthaltenen Nebenkosten oder Abgaben ausgeschieden werden. Umstritten ist, ob neue Nebenkosten, sofern ein entsprechender Vorbehalt im Voraus vertraglich ausdrücklich vereinbart worden ist, auf den Mieter überwälzt werden dürfen.

Eine Kombination von Indexierung und Staffelung des Mietzinses in der gleichen Vertragsphase ist grundsätzlich nicht zulässig (vgl. dazu BGE 124 III 57). Es handelt sich um zwei sich gegenseitig ausschliessende Mietzinsanpassungsgründe. Eine Kombination von Staffel- und Indexmiete ist hingegen dann zulässig, wenn damit die Mietzinsgestaltung für verschiedene Vertragsphasen festgelegt wird, beispielsweise um dem Mieter die Anfangsbelastung zu reduzieren in den ersten drei Jahren gestaffelt und in den anschliessenden fünf Jahren indexiert. In solchen Fällen ist immer vertraglich zu vereinbaren, von welcher Basis aus der Mietzins bei Ablauf der ersten Phase gerechnet wird.

Form der Mietzinsanpassung

Jede gestützt auf eine Indexklausel erfolgende Mietzinserhöhung muss auf einem vom Kanton am Ort der gelegenen Sache genehmigten Formular im Sinne von Art. 269d OR mitgeteilt werden (Art. 19 Abs. 2 VMWG). Der Vermieter hat eine allenfalls vertraglich vereinbarte Anzeigefrist einzuhalten. Kündigungsfristen und -termine sind unbeachtlich. Der Vermieter darf die Steigerung des Index nicht vorwegnehmen, vielmehr muss er die öffentliche Bekanntgabe des Indexstandes abwarten (Art. 19 Abs. 2 VMWG). Eine rückwirkende Mietzinserhöhung ist ausgeschlossen, selbst wenn sie durch eine entsprechende Indexsteigerung begründet und die verspätete Mitteilung lediglich darauf zurückzuführen ist, dass der Vermieter es unterlassen hat, die Erhöhung rechtzeitig anzuzeigen. Die verpasste Mietzinserhöhung kann aber in einem späteren Zeitpunkt mit Wirkung für die Zukunft nachgeholt werden.

Staffelmiete

Gestaffelte Mietzinse sind Mietzinse, die im Voraus für die ganze Dauer des Vertrages festgelegt sind und sich in periodischen Abständen stufenweise erhöhen. Gründe, welche für eine derartige Mietzinsgestaltung sprechen, sind beispielsweise

  • das Bedürfnis einer für beide Parteien im Voraus klar bestimmten Mietzinsentwicklung über einen Zeitraum von mehreren Jahren;
  • die Kompensation einer anfänglich vom Vermieter gewährten Verbilligung des Mietzinses;
  • die Vorwegnahme einer mutmasslichen Kostensteigerung;

Das Mietverhältnis muss für eine Dauer von mindestens drei Jahren vereinbart sein. Ausreichend ist, wenn nur der Vermieter an die dreijährige Dauer gebunden ist.

Anpassungsperiodizität

Der Mietzins darf höchstens einmal jährlich erhöht werden. Die Parteien können das Inkrafttreten jeder Stufe frei bestimmen, sofern mindestens ein Zeitraum von zwölf Monaten zwischen jeder Mietzinsanpassung liegt. Wenn die vereinbarten Erhöhungsschritte näher zusammen liegen, muss eine gesetzeskonforme Lösung gefunden werden. Eine Staffelmiete liegt auch dann vor, wenn während der gesamten Dauer nur eine einzige Mietzinserhöhung vorgesehen ist.

Eindeutige Definition der Mietzinserhöhung in Franken

Der Betrag der Mietzinserhöhung muss im Voraus in Franken festgelegt sein. Eine in Prozenten festgelegte Erhöhungsstufe genügt dieser Anforderung nicht, ist ungültig und kann dem Mieter nicht auferlegt werden. Eine Staffelmiete liegt ebenfalls vor, wenn die Parteien einen bestimmten Höchstbetrag (so genannte Grundmiete) als Mietzins bezeichnen, jedoch für eine gewisse, im Voraus bestimmte Dauer ein niedrigerer Mietzins zu bezahlen ist, welcher sich im Laufe des Mietverhältnisses stufenweise erhöht. Die vorerwähnten Voraussetzungen einer Staffelmiete müssen erfüllt sein.

Praxis-Beispiel
Der Mietzins (Grundmiete) war für die Zeit vom 01.01.2004 bis 31.12.2006 mit monatlich CHF 1000. – festgelegt. Im ersten Jahr war der Mieter berechtigt, CHF 800. – pro Monat, im zweiten Jahr CHF 900.– pro Monat zu bezahlen.

Umstritten ist, inwiefern der Vermieter in einem laufenden Mietverhältnis durch einseitige Erklärung eine Staffelmiete einführen kann. Für diese Möglichkeit spricht die gesetzliche Regelung (Art. 269d OR), welche dem Vermieter einen Handlungsspielraum für die Mietzinsgestaltung einräumt und den Mieter auf sein Anfechtungsrecht verweist. Dagegen spricht der Grundsatz der Vertragstreue und die Überlegung, dass sich der Vermieter nicht durch eine einseitige Erklärung Gestaltungsrechte einräumen kann. Trotz der dogmatischen Bedenken ist aber dafürzuhalten, dass der Vermieter einseitig eine Staffelungsklausel einführen kann, sofern die Formvorschriften von Art. 269d OR eingehalten sind und wenn lediglich der Vermieter sich vertraglich auf eine feste Vertragsdauer bindet. Für diese Lösung spricht, dass die Einführung der Staffelungsklausel einer Missbrauchsüberprüfung gemäss Art. 269 ff. OR zugänglich ist. Unzulässig erscheint unter diesem Gesichtspunkt die Einführung einer für beide Vertragsparteien verbindlichen festen Vertragsdauer.

In der Praxis werden häufig massive Mietzinserhöhung – beispielsweise nach dem Instand stellen einer Liegenschaft – nur schrittweise überwälzt. Bei derartigen Mietzinserhöhungen muss es sich nicht zwangsläufig um gestaffelte Mietzinse im Sinne von Art. 269c OR handeln, so wenn sich die Parteien weder auf eine feste Vertragsdauer festlegen wollen noch die Beschränkung auf eine einmalige Mietzinserhöhung innerhalb von zwölf Monaten ihren Vorstellungen entspricht. Derartig stufenweise erfolgende Mietzinserhöhungen sind gemäss den Vorschriften des Art. 269d OR anzuzeigen. Nicht auszuschliessen ist allerdings, dass sich die Parteien im Rahmen einer Auseinandersetzung über eine Mietzinserhöhung – beispielsweise im Schlichtungsverfahren – auf eine Überwälzung der Mietzinserhöhung in Raten einigen, und diese Vereinbarung in der Form einer echten Staffelmiete im Sinne von Art. 269c OR eingehen (vgl. dazu BGE 121 III 404).

Mietzinsstaffelung als ausschliesslicher Mietzinsanpassungsgrund

Während der Dauer eines Staffelmietverhältnisses sind andere Anpassungsgründe ausgeschlossen (vgl. dazu BGE 121 III 397). Insbesondere kann der Vermieter eine über die Staffelung hinausgehende Mietzinserhöhung im Unterschied zur Indexmiete auch nicht mit Mehrleistungen begründen. Auch eine Veränderung der Nebenkostenabrechnung ist nicht statthaft. Nachdem die Ausgangsstufe in Kraft getreten ist, muss der Vermieter die zweite und die weiteren Stufen auf dem vom Kanton am Ort der gelegenen Sache genehmigten Formular mitteilen (Art. 19 Abs. 2 VMWG), ansonsten die Mietzinserhöhung nichtig ist. Die Kantone können vorschreiben, dass die Kopie der Staffelungsvereinbarung als offizielles Formular gelten soll. Die Mitteilung darf frühestens vier Monate vor Eintritt der nächsten Stufe erfolgen (Art. 19 Abs. 2 VMWG). Allerdings kann der Mieter die aufgrund einer vereinbarten Staffelmiete angezeigte Mietzinserhöhung nicht anfechten. Das Anfechtungsrecht ist auf die Missbrauchsüberprüfung des Anfangsmietzinses beschränkt (Art. 270d und Art. 270a OR). Wenn der Vermieter dem Mieter unter Beachtung der vorerwähnten Formalien die neue Stufe verspätet anzeigt, gilt die Mietzinserhöhung ab Erhalt der Anzeige. Eine rückwirkende Inkraftsetzung ist ausgeschlossen.

Umsatzmiete

Bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume kommen in der Praxis Mietzinsregelungen vor, nach welchen die Höhe des Mietzinses vom Umsatz, den der Mieter aus seiner Geschäftstätigkeit erzielt, abhängig ist. Diese Mietzinsgestaltung trifft man vor allem im Gastgewerbe an. Oberhalb eines zum Voraus vereinbarten Betrages (der so genannten Grund- oder Basismiete) bestimmt sich der Mietzins aufgrund des Geschäftsganges des Mieters. Im Allgemeinen ist der Mieter verpflichtet, seinen Geschäftsabschluss einmal pro Jahr oder einmal pro Semester dem Vermieter vorzulegen, welcher nach der Prüfung dieser Zahlen den geschuldeten Betrag auf der Basis des von den Parteien vereinbarten Prozentsatzes anpasst. Für den Mieter hat ein derartiger Vertrag den Vorteil, dass der Mietzins dem Geschäftsverlauf entspricht. Gehen die Geschäfte gut, ist der Mieter im Allgemeinen eher in der Lage, einen höheren Mietzins zu bezahlen. Bei schlechterem Geschäftsgang ist es für den Mieter günstiger, wenn er nur einen verminderten Mietzins zu entrichten hat. Das Hauptrisiko einer solchen Vereinbarung ist die Grundmiete, welche unabhängig vom Geschäftsgang geschuldet ist.

Für den Vermieter ist von Vorteil, dass er, immer vorausgesetzt, dass die vereinbarte Grundmiete angemessen ist, während einer wirtschaftlich guten Periode einen Mietzins erhält, der, im Sinne einer Mietzinserhöhung, über dem zulässigen Ertrag im Sinne von Art. 269 OR oder dem orts- oder quartierüblichen Mietzins im Sinne von Art. 269a lit. a OR liegt. Ist der Vermieter am Verlust des Mieters nicht beteiligt, was üblicherweise der Fall ist, so liegt kein gesellschaftsrechtliches Verhältnis im Sinne von Art. 530 ff. OR vor, sondern ein Mietverhältnis. Hingegen ist es je nach dem schwierig zu bestimmen, ob es sich um ein Miet- oder um ein Pachtverhältnis handelt. Die Doktrin und die Rechtsprechung (vgl. dazu BGE 116 II 587) lassen derartige Mietverhältnisse wegen des Grundsatzes der Vertragsfreiheit gemäss Art. 19 OR zu. Der Mietzins braucht nicht unbedingt im Voraus bestimmt zu sein. Es genügt, dass er bestimmbar ist. Die Aufzählung der Mietzinsanpassungsgründe bei Mietzinserhöhung in Art. 269a OR ist nicht abschliessend, was sich eindeutig aus der Formulierung insbesondere in Art. 269a OR ergibt.

Freie Ausgestaltung der Umsatzklausel durch die Parteien

Bei der Ausgestaltung der Umsatzklausel sind die Parteien frei. Vereinbart wird die Beteiligung am Umsatz. In der Praxis ist dies ein in Prozenten ausgedrücktes Verhältnis zum Umsatz, welches die eventuelle Mietzinserhöhung bestimmt. In der Regel nimmt der Prozentsatz bei steigendem Umsatz ab. Festzulegen ist ferner, anhand welcher Kennziffern des Geschäftsverlaufs die Berechnung des Mietzinses zu erfolgen hat. Es empfiehlt sich, eine auf die jeweilige Branche zugeschnittene Regelung zu vereinbaren und, aus der Sicht des Mieters, daran zu denken, dass mehr Umsatz nicht zwangsläufig mehr Gewinn bedeutet.

Umsatzklausel ist keine Indexklausel und keine Staffelmiete

Die Anpassung des Mietzinses im Verhältnis zum Geschäftsumsatz ist keine Indexierung des Mietzinses. Es braucht deshalb keine mindestens fünfjährige Mietdauer vereinbart worden zu sein. Diese Unterscheidung ist damit zu begründen, dass sich die Änderung des Mietzinses nicht aus einem Grund ergibt, welcher ausserhalb des Mietverhältnisses liegt, wie beispielsweise der Landesindex der Konsumentenpreise. Vielmehr ist diese Änderung mit einem vertragsimmanenten Element verknüpft, nämlich dem Gebrauch der Mietsache und dem Umsatz des Mieters. Ebenso wenig entspricht dieses Mietverhältnis einem Staffelmietvertrag, ist der Mietzins doch nicht zum vornherein bestimmt.

Umsatzmiete als ausschliesslicher Mietzinsanpassungsgrund

Die Mietzinsgestaltung bleibt während der gesamten Vertragsdauer an den Geschäftsumsatz des Mieters gebunden. Andere Mietzinsanpassungsgründe kommen nicht zum Zuge. Es handelt sich deshalb um eine ausschliesslich anwendbare Mietzinsanpassungsregelung. Am Ende des meistens auf eine bestimmte Dauer vereinbarten Vertragsverhältnisses kann der Mietzins auf Verlangen einer Partei angepasst werden. Insbesondere kann der Vermieter eine Änderung des massgeblichen Prozentsatzes am Umsatz verlangen. Allerdings hat sie die Änderung auf dem amtlich genehmigten Formular anzuzeigen. Erfolgt eine Anfechtung im Zusammenhang mit einer Fortsetzung des Mietvertrages, muss der Mietzins meines Erachtens nach der absoluten Methode überprüft werden.

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