11.07.2014

Wohngemeinschaft: Besonderheiten bei Mietverträgen mit mehreren Mietern

Schliesst man mit mehreren Mietern einen Mietvertrag ab, so sind in diversen Bereichen Besonderheiten zu beachten, und zwar sowohl auf Mieter-, als auch auf Vermieterseite. Werden diese Besonderheiten ignoriert, besteht die Gefahr dass aus formellen Gründen Nachteile erwachsen können.

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Wohngemeinschaft

Eine Mitmieterschaft (Wohngemeinschaft) kann nunmehr unter verschiedenen Voraussetzungen entstehen. Klar ist der Fall, in welchem die Mitmieter einer Wohngemeinschaft einzeln im Mietvertrag vermerkt sind und alle diesen auch unterschrieben haben. Hier ist die Mitmieterschaft ohne weiteres zu bejahen. Fragen stellen sich aber, wie der Sachverhalt zu werten ist, wenn zwar alle Mitmieter einer Wohngemeinschaft im Mietvertrag benannt sind, aber nur einer unterschrieben hat, oder zwar nur ein Mieter benannt ist, aber mehrere eine Unterschrift geleistet haben.

Hinweis
Im ersten Fall stellen sich Fragen der Vertretung, im zweiten ob nicht lediglich ein bezüglich Mietzinszahlungspflicht geltender kumulativer Schuldbeitritt vorliegt.

Bei diesen Fragen handelt es sich um schwierige juristische Abgrenzungen. Es wird deshalb hier die Meinung vertreten, die beiden Sachverhalte sicherheitshalber ebenfalls als Mitmieterschaft mit den nachfolgend aufzuzeigenden Spezialitäten zu betrachten. Abschliessend sei vermerkt, dass im Bereich der Familienwohnung bei Ehepartner und bei eingetragener Partnerschaft unbeachtet der mietvertraglichen Abmachungen ex lege gewisse Formalitäten (z.B. Abmahnung mit Kündigungsandrohung und Kündigungen an beide Ehegatten mit separater Post) zu beachten sind, welche nachfolgend nicht mehr speziell aufgezeigt werden.

Mitmieter bilden eine einfache Gesellschaft

Gemäss konstanter Rechtsprechung bilden Mitmieter in einer Wohngemeinschaft eine einfache Gesellschaft gemäss den Art. 530 ff. des Schweizerischen Obligationenrechts (OR). Daraus ergeben sich alle nachfolgenden Schlussfolgerungen, welche insgesamt unter der Prämisse des notwendig gemeinschaftlichen Handelns verstanden werden müssen.

Solidarschuldnerschaft

Die Mitglieder einer einfachen Gesellschaft (Wohngemeinschaft) – und somit auch die Mitmieter - haften von Gesetzes wegen für die von der Gesellschaft eingegangenen Verbindlichkeiten solidarisch.

Hinweis
Solidarität bedeutet, jeder Mietmieter haftet für das Ganze und es ist dem Gläubiger, in casu also dem Vermieter, überlassen, bei wem er die Schuld, insbesondere beispielsweise offene Mietzinsschulden, geltend machen und vollstrecken lassen will.

Das Innenverhältnis zwischen den Mietmietern muss den Vermieter deshalb in diesem Bereich nicht bekümmern. Die interne Aufteilung der Schuld ist einzig Sache der Mitmieter.

Mitteilung von Kündigung und Mietzinsanpassungen

In einem älteren Entscheid hat das Bundesgericht einmal entschieden, dass eine Mietzinserhöhung nicht an jeden Mitmieter der Wohngemeinschaft einzeln versandt werden muss, sondern dass eine Adressierung in dem Sinne, dass die einzelnen Mitmieter im Formular benannt sind, genügt, weil davon ausgegangen werden dürfe, dass derjenige Mitmieter, welcher die Erhöhung für die Gemeinschaft entgegen genommen hat, die Mitmieter entsprechend orientiere.

Wichtig
Wiewohl diese Grundsätze noch immer Geltung beanspruchen dürften, empfiehlt es sich unter der Prämisse der Risikominderung nach unserer Ansicht, bei Mitmieterschaft alle Mitteilungen separat an die einzelnen Mitmieter der Wohngemeinschaft zu versenden.

Dies gilt sowohl für die einfache Korrespondenz, als auch für Mietzinsanspassungen und Kündigungen mit dem amtlichen Formular. Der mit dieser Vorgehensweise verbundene administrative Mehraufwand lässt sich durch die dadurch gewonnene formelle Sicherheit mehr als rechtfertigen.

Kündigungen durch die Mitmieter

Den Mitmieter ist es nicht möglich, dass Mietverhältnis separat und somit teilweise zu kündigen. Eine Kündigung hat somit immer gemeinschaftlich zu erfolgen.

Achtung
Eine Kündigung nur durch einen Mitmieter, sei es für die gesamten Mitmieter, sei es nur für sich selbst, ist ungültig.

Mit anderen Worten ausgedrückt, beispielsweise eine Teilkündigung eines Konkubinatspartners, welcher infolge Beendigung des Konkubinats aus der Wohnung auszieht, ist nicht möglich. Beide haften weiterhin aus dem Mietvertrag und somit insbesondere auch für den Mietzins. Will der Vermieter den ausziehenden Mieter aus dem Mietvertrag entlassen, so bleibt einzig der Weg über die Übertragung des Mietvertrages an den verbleibenden Konkubinatspartner, verbunden mit einer entsprechenden Schuldübernahme. Ein derartige Vereinbarung hat die Unterschrift aller beteiligter Personen, also aller Mitmieter und des Vermieters zu umfassen.

Hinweis
Erfolgt die Kündigung durch einen Mitmieter für die gesamte Mitmieterschaft, so ist umgehend vom nicht unterzeichnenden Mieter eine entsprechende Rückbestätigung, sei es dass dieser nachträglich die Kündigung unterzeichnet, sei es dass er eine entsprechende Vollmacht an den kündigenden Mitmieter ausweist, ein zu verlangen.

Geltendmachung von Ansprüchen durch die Mitmieter in einer Wohngemeinschaft, insbesondere Mietzinsanfechtungen, Schlichtungs- und gerichtliche Verfahren

Wie bereits vorgängig mehrmals aufgezeigt bilden Mitmieter eine einfache Gesellschaft, so dass es den einzelnen Mitmieter nicht möglich ist, ihre Rechte selbständig geltend zu machen.

Hinweis
Vielmehr hat die einfache Gesellschaft, bestehend aus den Mitmietern ihre Ansprüche immer gemeinsam geltend zu machen.

Es dürfte zwischenzeitlich gestützt auf mehrere Entscheide von höheren kantonalen Gerichten als Praxis gelten, dass dies auch für Kündigungen und Mietzinsanfechtungen gilt. Entsprechende Anfechtungs- bzw. Erstreckungsbegehren sind von den Mitmietern einer Wohngemeinschaft gemeinsam einzureichen. Sie bilden diesbezüglich, juristisch gesprochen, eine so genannte notwendige Streitgenossenschaft. Erfolgt die Anfechtung nur durch einen Mitmieter, so ist auf diese wegen fehlender Aktivlegitimation nicht einzutreten. Die Vermieterschaft ist gut beraten, im Rahmen der Schlichtungs- oder Gerichtsverhandlung zu überprüfen, ob die Voraussetzungen der gemeinschaftlichen Vorgehensweise erfüllt sind; erfolgt nämlich ein Nichteintretensentscheid so ist in fast allen Fällen die draus resultierende Folge, dass die 30-tägige Anfechtungsfrist abgelaufen sein wird, womit sich das Begehren der Mieterschaft erledigt hat, was in aller Regel für den Vermieter von Nutzen sein dürfte.

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