Bauwesenversicherung: Und andere Absicherungsmöglichkeiten für den Bauvorgang
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Während der Bauphase schützt die Bauwesenversicherung (Kaskoversicherung) das entstehende Objekt vor unvorhergesehenen Schäden durch äussere Einwirkungen wie Sturm oder Lawinen sowie innere Ursachen wie Konstruktionsfehler. Ergänzend sichert die Baugarantie den Bauherrn gegen Mängel ab, falls der Unternehmer die Reparatur nicht durchführt, etwa wegen Konkurs. Nach der Fertigstellung übernimmt die Gebäudeversicherung die Deckung für Feuer und Elementarschäden, wobei in vielen Kantonen ein Abschluss bei der kantonalen Versicherung obligatorisch ist.
Die wichtigsten Punkte:
- Die Bauwesenversicherung deckt Schäden am noch nicht fertigen Bauwerk durch Bauunfälle, Wetter und innere Fehler.
- Die Baugarantie (Werkgarantie) sichert die Haftung für Mängel in den ersten zwei bis fünf Jahren nach Abnahme.
- Feuer- und Elementarschäden sind in Kantonen mit kantonaler Gebäudeversicherung (GVA) oft bereits inkludiert oder als Zusatz notwendig.
- Zusatzdeckungen wie für bestehende Bauten bei Umbauten oder Baugrundschäden sind oft sinnvoll.
- Die Gebäudeversicherung greift erst nach Fertigstellung für das fertige Haus.
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Welche Versicherungen und Garantien sind während und nach einem Bauvorhaben in der Schweiz zwingend oder empfehlenswert?
Die Liste der potentiellen Schäden am Bauobjekt liest sich wie folgt:
- Schäden an und durch Materialien, die vom Bauherrn geliefert wurden
- Schäden durch die vom Bauherrn vorgeschriebene Art der Ausführung
- Schäden an den vom Bauherrn bereits abgenommenen Bauleistungen.
Für diese Mängel werden Bauunternehmer nach Art. 365 OR nur dann haftbar, wenn sie diese mit einem Verzug dem Bauherrn gemeldet haben. Andernfalls trägt der Bauherr den Schaden.
Die Bauwesenversicherung
Die Bauwesenversicherung wird von Fachleuten als ‹Kaskoversicherung› des Bauherrn bezeichnet. Sie deckt während der Bauzeit unvorhergesehene Sachschäden am entstehenden, noch nicht fertig gestellten Bauwerk, die nach den Allgemeinen Bedingungen des SIA (Norm 118) zu Lasten des Bauherrn, der Planer oder Unternehmer und Handwerker gehen, sowiet deren Bauleistungen in der Versicherungssumme enthalten sind. Die Bauwesenversicherung bietet ihnen finanziellen Schutz, wenn ein entstehendes Bauwerk aufgrund eines unvorhergesehenen Bauunfalls beschädigt oder zerstört wird.
In der Regel gelten als Versicherungsgegenstand der schlüsselfertige Bau inkl. Eigenleistungen des Bauherrn. Nicht nur äussere, sondern auch innere Ursachen und Wirkungen (Bruchschäden) sind dabei gedeckt. Die Einhaltung der branchenüblichen Sorgfaltspflicht wird vorausgesetzt. In der Bauwesenversicherung sind durch unvorhergesehene Bauunfälle verursachte Schäden (Beschädigung oder Zerstörung des im Bau befindlichen Objektes), die während der Vertragsdauer (in der Regel äquivalent mit der Erstellungszeit) eintreten, versichert. Als Bauunfall gilt die unfreiwillige Zerstörung oder Beschädigung des Bauobjektes oder weiterer mitversicherter Sachen entweder durch gewaltsame äussere Einwirkungen (Kaskorisiken wie Anprall, Umsturz aber auch Regen, Hagel, Sturm, Überflutung, Schnee, Schneedruck, Lawinen, Frost oder Grundwassereinbrüche) oder durch innere Ursachen und Wirkungen (wie Bruchschäden, z.B. infolge Konstruktions- oder Materialfehler, Fehler bei der Bauausführung, Ungeschicklichkeiten, Fahrlässigkeit, mangelnder Bauaufsicht). Neben Bauunfällen sind auch Verluste durch Einbruchdiebstahl und Diebstahl von Sachen, die mit dem Bauwerk fest verbunden sind, versichert. In Kantonen mit kantonaler Gebäudeversicherung (GVA), sind in der Bauwesenversicherung Feuer- und Elementarschäden in Ergänzung zur Bauzeitversicherung der GVA versichert. In Kantonen ohne kantonale Gebäudeversicherung können Feuer- und Elementarschäden als Zusatzdeckung in die Bauwesenversicherung eingeschlossen werden.
Nicht versichert sind Schäden durch normale Witterungseinflüsse, mit denen nach der Jahreszeit und den örtlichen Verhältnissen gerechnet werden muss. Weiter ausgeschlossen sind normalerweise Aufwendungen zur Behebung von Mängeln gemäss SIA-Norm 118 oder von rein optischen Fehlern (Schönheitsfehlern). Ebenso sind Schäden ausgeschlossen, soweit sie von einem Haftpflichtversicherer übernommen werden müssen. Die Bauwesenversicherung bevorschusst aber die vom Haftpflichtversicherer zu übernehmende Leistung, damit kein Baustopp eintritt..
Als Versicherungssumme gilt bezüglich der Bauleistung die provisorisch vereinbarte Bausumme.
Bei Bedarf können Zusatzrisiken einzeln oder gesamthaft mit einer pauschalen Versicherungssumme als Paket eingeschlossen werden. Empfehlenswert ist bei Umbauten die Zusatzdeckung ‘Bestehende Bauten’ abzuschliessen, da die Betriebshaftpflichtversicherungen der Unternehmer oft Ausschlüsse bezüglich gewisser Arbeiten am bestehenden Bauwerk enthalten. Bei Aushubarbeiten sollten auf jeden Fall ‘Baugrund und Bodenmassen’ versichert werden, da Baugrubenschäden oft sehr teuer sind. Auch für Vermögensschäden (wie Betriebsunterbrüche oder verzögerter Inbetriebnahme), die infolge versicherter Bauunfälle eintreten, bestehen Zusatzversicherungen, deren Einschluss bei vielen Bauvorhaben oft sinnvoll ist.
Als Ergänzung zur Bauwesenversicherung dient die Montageversicherung für den Fall, dass während der Montage von Maschinen und Einrichtungen Schäden am Objekt selber oder an anderen Maschinen zu erheblichen Mehrkosten führen.
Die Versicherungsgesellschaft kann sich das Kündigungsrecht zur Bauwesenversicherung vorbehalten, wenn sich während der Vertragsdauer eine erhebliche Änderung und dadurch eine Gefahrerhöhung ergeben. Die Parteien können den Vertrag mit angepassten Bedingungen und entsprechender Prämie weiterführen. Bei Gefahrverminderung wird die Prämie entsprechend herabgesetzt.
Bei Umbauten oder kleineren Bauten ist zu prüfen, welche Bauherren-Risiken des Hauseigentümers von der Privat-Haftpflichtversicherung gedeckt sind. Verschiedene Gesellschaften übernehmen die Bauherrendeckung für Hauseigentümer bis zu einem bestimmten Betrag.
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Baugarantie
Die Baugarantie ist nicht eine Bauwesenversicherung sondern es handelt sich um eine Sicherheitsleistung (Werkgarantie) der am Bau beteiligten Unternehmungen. Ein Unternehmer haftet nach Art. 371 Abs. 2 OR für Baumängel an unbeweglichen Werken während fünf Jahren nach Abnahme des Werkes. Nach SIA-Norm, die normalerweise in der Schweiz vereinbart werden, haftet er die ersten zwei Jahre für offene und fünf Jahre für versteckte Mängel. Für die ersten zwei Jahre (Rügefrist) muss er gemäss den SIA-Normen eine Sicherheit in der Höhe von bis zu 10 Prozent der Bausumme leisten. Dieser Betrag dient zur Sicherstellung der Haftung wegen Mängeln, die während der Rügefrist angezeigt werden. Treten innerhalb der zwei- bzw. fünfjährigen Garantiefrist Mängel auf, stellt sich das Problem der Mängelbehebung. So zum Beispiel, wenn der Unternehmer die Mängel nicht beheben will oder dazu nicht in der Lage ist, z.B. wegen Konkurs. In diesen Fällen kann statt der Mängelbehebung die Sicherheitsleistung beansprucht werden.
Checkliste
- Prüfen, ob die Bauwesenversicherung alle Eigenleistungen des Bauherrn umfasst.
- Klären, ob in Ihrem Kanton Feuer- und Elementarschäden über die GVA oder privat gedeckt sind.
- Zusatzdeckung «Bestehende Bauten» bei Umbauten oder Sanierungen vereinbaren.
- Versicherungsschutz für «Baugrund und Bodenmassen» bei Aushubarbeiten prüfen.
- Deckung für Vermögensschäden wie Betriebsunterbruch bei Verzögerungen evaluieren.
- Sicherstellen, dass die Baugarantie (Werkgarantie) für die ersten zwei Jahre (Rügefrist) erbracht wird.
- Klären, ob die Privat-Haftpflicht bei kleineren Bauten bereits Bauherren-Risiken abdeckt.
- Montageversicherung für den Einbau von Maschinen und Einrichtungen prüfen.
- Vergewissern, dass der Vertrag bei Gefahrverminderung die Prämie herabsetzt.
- Sicherstellen, dass die Versicherungsgesellschaft bei Gefahrerhöhung das Kündigungsrecht wahrt.
Die Sicherheitsleistung (Werkgarantie) kann auf zwei Arten erbracht werden: in bar, d.h. durch Rückbehalt des entsprechenden Anteiles an der Bausumme, oder durch Solidarbürgschaft einer Bank oder Versicherungsgesellschaft. Die Solidarbürgschaft einer Versicherungsgesellschaft bietet dem Bauherrn folgende Vorteile:
- Wenn ein Werkmangel erkennbar wird, können der Bauherr oder der Architekt mit der Forderung direkt an die Versicherungsgesellschaft gelangen.
- Finanzielle Sicherheit für die vertragsgemässe, fristgerechte und fachkundige Ausführung der Garantiearbeiten.
Gebäude- und Elementarschadenversicherung
Mit der Gebäudeversicherung sind die in der Police bezeichneten fertig erstellten Gebäude versichert und zwar in erster Linie gegen Schäden, die durch Feuer, Wasser und sonstige Elementarereignisse verursacht werden. Auch Bauten in Ausführung können bereits als Gebäude gelten (Bauzeit- oder Rohbauversicherung).
Die Gebäudeversicherung wird von kantonalen und privaten Versicherungsinstitutionen angeboten. Für Gebäudeversicherungen bzw. Feuer- und Elementarschadenversicherungen gilt Art. 38a des Versicherungsaufsichtsgesetzes (VAG). Die Versicherungseinrichtungen dürfen für in der Schweiz gelegene Risiken die Feuerversicherung nur abschliessen, wenn sie zusätzlich die Deckung von Elementarschäden einschliessen. In den meisten Kantonen ist sie obligatorisch. In einigen Kantonen, z.B. im Kanton Zürich, muss man sie zwingend bei der kantonalen Versicherung abschliessen. In anderen Kantonen besteht ein Obligatorium, aber der Versicherer kann frei gewählt werden. In wenigen Kantonen steht es dem Hauseigentümer frei, eine Versicherung abzuschliessen oder nicht. Deckungsumfang und Prämientarif der Elementarschadenversicherung sind für die privaten Versicherungseinrichtungen einheitlich und verbindlich. Die zu versichernden Elementarereignisse sind in der Verordnung über die Elementarschadenversicherung festgelegt. Die Gebäudeversicherung deckt die Elementarereignisse Hochwasser, Überschwemmung, Sturm, Hagel, Lawine, Schneedruck, Felssturz, Steinschlag und Erdrutsch.
Die Gebäudeversicherung deckt normalerweise die Wiederherstellungskosten bei Gebäudeschäden, die durch Feuer und Elementarereignisse entstanden sind, sowie die dabei anfallenden Abbruch- und Aufräumarbeiten.
Wasserschäden werden in der Regel bei einer privaten Versicherungsgesellschaft versichert. Der Abschluss ist oft sinnvoll, da durch unvorhergesehene Ereignisse, wie Leitungsbrüchen oder Rückstau, oft grosse Schäden entstehen können. Glasbruch- und Einbruchschäden am Gebäude können zusätzlich versichert werden. Ebenso sind meist auch technische Anlagen wie Solaranlagen und Erdsonden versicherbar. Bagatellschäden können von der Deckung ausgeschlossen sein.
FAQ: Bauwesenversicherung
Was deckt die Bauwesenversicherung genau ab?
Sie deckt unvorhergesehene Sachschäden am entstehenden Bauwerk durch äussere Einwirkungen (z. B. Sturm, Hagel, Anprall) und innere Ursachen (z. B. Konstruktionsfehler, Fahrlässigkeit). Zudem sind Einbruchdiebstahl und in manchen Kantonen Feuer- und Elementarschäden gedeckt.
Wie unterscheidet sich die Baugarantie von der Bauwesenversicherung?
Die Bauwesenversicherung schützt vor Schäden am Bauwerk während der Bauphase. Die Baugarantie ist eine Sicherheitsleistung des Unternehmers, um die Haftung für Mängel in den ersten zwei bis fünf Jahren nach Abnahme sicherzustellen, falls der Unternehmer nicht reparieren kann.
Sind Feuer- und Elementarschäden in der Bauwesenversicherung immer enthalten?
Nein, nicht automatisch. In Kantonen mit kantonaler Gebäudeversicherung (GVA) sind sie oft als Ergänzung zur Bauzeitversicherung der GVA versichert. In Kantonen ohne GVA können sie als Zusatzdeckung eingeschlossen werden.
Was passiert mit Schäden durch normale Witterungseinflüsse?
Schäden durch normale Witterungseinflüsse, die nach der Jahreszeit und den örtlichen Verhältnissen zu erwarten sind, sind in der Regel nicht versichert. Ebenso ausgeschlossen sind Mängelbehebungen gemäss SIA-Norm 118 oder rein optische Fehler.
Kann die Versicherungsgesellschaft den Vertrag während der Bauzeit kündigen?
Ja, wenn sich während der Vertragsdauer eine erhebliche Änderung ergibt, die zu einer Gefahrerhöhung führt. Die Parteien können den Vertrag dann mit angepassten Bedingungen und Prämie weiterführen.
