15.05.2017

Abschreibungen: Das Erfassen von Wertverminderungen bei Liegenschaften

Abschreibungen haben den Zweck, die Wertverminderung von Vermögensgegenständen als Aufwand zu erfassen und entsprechend der Nutzungsdauer auf die Jahre der Nutzung periodengerecht zu verteilen.

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Abschreibungen

Zweck von Abschreibungen

Als Hauptursachen für die Notwendigkeit der Abschreibungen gelten insbesondere:

  • Abnutzung durch den Gebrauch und durch technischen Verschleiss,
  • Abnutzung durch natürlichen Verschleiss, z.B. Verwittern,
  • Wertverminderung durch Fristenablauf, vor allem bei Nutzungsrechten,
  • Wertverminderung infolge technischen Fortschritts,
  • Änderung des Markt- oder Nachfrageverhaltens sowie
  • gewinn- und steuerpolitische Überlegungen.

Zulässigkeit

Steuerrechtlich werden Abschreibungen nur in geschäftlichen Betrieben als abzugsfähiger Aufwand anerkannt. Das sind Unternehmungen der Fabrikation, des Handels und der Dienstleistungsbranchen, ferner Angehörige der sogenannten freien Berufe, also selbständig erwerbende Anwälte, Architekten, Ärzte, Ingenieure usw. Dabei spielt es keine Rolle, ob diese Unternehmungen handelsrechtlich buchführungspflichtig sind oder nicht.

Steuerlich abschreibungsfähig sind immer nur Teile des Geschäftsvermögens; Privatvermögen darf nicht abgeschrieben werden. Dies gilt für Liegenschaften genauso wie für bewegliches Vermögen.

Wichtig
In buchführungspflichtigen Betrieben werden Abschreibungen normalerweise nur anerkannt, wenn sie verbucht worden sind und geschäftsmässig begründet werden können. Nicht buchführende Unternehmer haben die geltend gemachten Abschreibungen durch besondere Aufzeichnungen nachzuweisen.

Berechnungsgrundlage und Abschreibungsverfahren

Anschaffungs- oder Herstellungswerte

Als Grundlage für die Berechnung der Beträge der Abschreibungen gelten steuerlich die Anschaffungs- oder Herstellungswerte der einzelnen Abschreibungsobjekte.

Bei Liegenschaften setzt sich der Anschaffungswert aus dem Kaufpreis (Erwerbspreis) und den mit dem Erwerb des Grundeigentums direkt verbundenen Aufwendungen zusammen.

Als solche kommen etwa in Frage:

  • Grundbuchgebühren,
  • Handänderungssteuern,
  • Grundeigentümerbeiträge aller Art,
  • Insertionskosten,
  • Vermittlerprovisionen

Als Herstellungskosten gelten neben den eigentlichen Baukosten auch Kosten für die Instandstellung (Reparaturen) und Umgestaltung von Liegenschaften (Umbauten, Anbauten, Bodenverbesserungen), sofern diese Massnahmen nicht nur werterhaltend, sondern werterhöhend wirken.

Laufend anfallende Unterhaltskosten sind sofort als Aufwand zu buchen und jährlich vom ordentlichen Einkommen abzuziehen, weil sie der Werterhaltung und nicht der Wertvermehrung dienen.

Was im einzelnen Fall aktivierungspflichtig und somit in der Folge abschreibungsfähig ist, muss oft nach Ermessen festgestellt werden.

Lineare Abschreibungen

Grundsätzlich muss der gesamte Betrag für Abschreibungen, also die Differenz zwischen dem Anschaffungs- oder Herstellungswert und dem am Ende der Nutzung dem Vermögensobjekt noch zukommenden Wert, auf die geschätzte Nutzungsdauer verteilt werden.

Praxis-Tipp
Bei gleichmässiger Beanspruchung und bei gleichmässigen Reparatur- und Unterhaltskosten ist es empfehlenswert, in jährlich gleichen Abschreibungsbeträgen, also linear, abzuschreiben. In diesem Fall wird der Wert eines Vermögensobjekts um einen jährlich gleichbleibenden Prozentsatz vom Anschaffungs- oder Herstellungswert abgeschrieben.

Anmerkung
Lineare Abschreibungen vom Anschaffungs- oder Herstellungswerten sind in der Regel die geeigneten Abschreibungsverfahren für Liegenschaften.

Degressive Abschreibungen

Werden Gegenstände des Anlagevermögens in den ersten Jahren der Nutzung stärker entwertet als in späteren Jahren, so ist die degressive Abschreibungsmethode mit jährlich sinkenden Abschreibungsbeträgen angezeigt. In diesem Fall ist die Abschreibung vom Buchwert (auch Restwert) vorzunehmen. Als Grundlage für die Berechnung des Abschreibungsbetrages gilt dann immer der um die Abschreibungen verminderte Wert des Vorjahres, womit der Betrag der Abschreibungen bei gleichbleibendem Prozentsatz jedes Jahr automatisch abnimmt.

Wahlfreiheit

Es ist dem Steuerpflichtigen überlassen, welches Verfahren der Abschreibungen er anwenden will. Die einmal gewählte Methode ist aber grundsätzlich beizubehalten. Die Abschreibungssätze vom Anschaffungswert (gleichbleibender Wert während der ganzen Abschreibungsperiode) betragen normalerweise die Hälfte der Abschreibungssätze vom Buchwert (jährlich sinkender Wert für die Berechnung des Abschreibungsbetrages).

Steuerplanung

Kann schon in den ersten Geschäftsjahren mit hohen Gewinnen gerechnet werden, sind in steuerlicher Hinsicht die Abschreibungen vom Buchwert zu empfehlen. Mit dieser Abschreibungsmethode kann rasch ein wesentlicher Teil der Anschaffungs- bzw. Herstellungswerte in Aufwand umgewandelt und dadurch der steuerbare Gewinn vermindert werden. In den Folgejahren sinken dann zwar die Abschreibungsbeträge – weil bei immer kleiner werdenden Buchwerten die Abschreibungssätze unverändert bleiben –, doch steigen mit zunehmendem Alter des Anlagevermögens die Reparatur- und Unterhaltsaufwände praktisch automatisch. Und dies führt dann wiederum zu einer Verminderung des steuerbaren Gewinns bzw. Einkommens.

Buchhaltung

Die buchhalterische Darstellung der Vorgänge von Abschreibungen hat keinen Einfluss auf die Steuerbelastung. Ob der Abschreibungsaufwand direkt über das entsprechende Konto des Anlagevermögens – Liegenschaften, Grundstücke, Immobilien – oder indirekt über ein Minusaktivkonto – Wertberichtigung Liegenschaften – gebucht wird, ist steuerlich ohne Bedeutung.

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