15.05.2017

Abschreibungen: Das Erfassen von Wertverminderungen bei Liegenschaften

Abschreibungen haben den Zweck, die Wertverminderung von Verm├Âgensgegenst├Ąnden als Aufwand zu erfassen und entsprechend der Nutzungsdauer auf die Jahre der Nutzung periodengerecht zu verteilen.

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Abschreibungen

Zweck von Abschreibungen

Als Hauptursachen f├╝r die Notwendigkeit der Abschreibungen gelten insbesondere:

  • Abnutzung durch den Gebrauch und durch technischen Verschleiss,
  • Abnutzung durch nat├╝rlichen Verschleiss, z.B. Verwittern,
  • Wertverminderung durch Fristenablauf, vor allem bei Nutzungsrechten,
  • Wertverminderung infolge technischen Fortschritts,
  • ├änderung des Markt- oder Nachfrageverhaltens sowie
  • gewinn- und steuerpolitische ├ťberlegungen.

Zul├Ąssigkeit

Steuerrechtlich werden Abschreibungen nur in gesch├Ąftlichen Betrieben als abzugsf├Ąhiger Aufwand anerkannt. Das sind Unternehmungen der Fabrikation, des Handels und der Dienstleistungsbranchen, ferner Angeh├Ârige der sogenannten freien Berufe, also selbst├Ąndig erwerbende Anw├Ąlte, Architekten, ├ärzte, Ingenieure usw. Dabei spielt es keine Rolle, ob diese Unternehmungen handelsrechtlich buchf├╝hrungspflichtig sind oder nicht.

Steuerlich abschreibungsf├Ąhig sind immer nur Teile des Gesch├Ąftsverm├Âgens; Privatverm├Âgen darf nicht abgeschrieben werden. Dies gilt f├╝r Liegenschaften genauso wie f├╝r bewegliches Verm├Âgen.

Wichtig
In buchf├╝hrungspflichtigen Betrieben werden Abschreibungen normalerweise nur anerkannt, wenn sie verbucht worden sind und gesch├Ąftsm├Ąssig begr├╝ndet werden k├Ânnen. Nicht buchf├╝hrende Unternehmer haben die geltend gemachten Abschreibungen durch besondere Aufzeichnungen nachzuweisen.

Berechnungsgrundlage und Abschreibungsverfahren

Anschaffungs- oder Herstellungswerte

Als Grundlage f├╝r die Berechnung der Betr├Ąge der Abschreibungen gelten steuerlich die Anschaffungs- oder Herstellungswerte der einzelnen Abschreibungsobjekte.

Bei Liegenschaften setzt sich der Anschaffungswert aus dem Kaufpreis (Erwerbspreis) und den mit dem Erwerb des Grundeigentums direkt verbundenen Aufwendungen zusammen.

Als solche kommen etwa in Frage:

  • Grundbuchgeb├╝hren,
  • Hand├Ąnderungssteuern,
  • Grundeigent├╝merbeitr├Ąge aller Art,
  • Insertionskosten,
  • Vermittlerprovisionen

Als Herstellungskosten gelten neben den eigentlichen Baukosten auch Kosten f├╝r die Instandstellung (Reparaturen) und Umgestaltung von Liegenschaften (Umbauten, Anbauten, Bodenverbesserungen), sofern diese Massnahmen nicht nur werterhaltend, sondern werterh├Âhend wirken.

Laufend anfallende Unterhaltskosten sind sofort als Aufwand zu buchen und j├Ąhrlich vom ordentlichen Einkommen abzuziehen, weil sie der Werterhaltung und nicht der Wertvermehrung dienen.

Was im einzelnen Fall aktivierungspflichtig und somit in der Folge abschreibungsf├Ąhig ist, muss oft nach Ermessen festgestellt werden.

Lineare Abschreibungen

Grunds├Ątzlich muss der gesamte Betrag f├╝r Abschreibungen, also die Differenz zwischen dem Anschaffungs- oder Herstellungswert und dem am Ende der Nutzung dem Verm├Âgensobjekt noch zukommenden Wert, auf die gesch├Ątzte Nutzungsdauer verteilt werden.

Praxis-Tipp
Bei gleichm├Ąssiger Beanspruchung und bei gleichm├Ąssigen Reparatur- und Unterhaltskosten ist es empfehlenswert, in j├Ąhrlich gleichen Abschreibungsbetr├Ągen, also linear, abzuschreiben. In diesem Fall wird der Wert eines Verm├Âgensobjekts um einen j├Ąhrlich gleichbleibenden Prozentsatz vom Anschaffungs- oder Herstellungswert abgeschrieben.

Anmerkung
Lineare Abschreibungen vom Anschaffungs- oder Herstellungswerten sind in der Regel die geeigneten Abschreibungsverfahren f├╝r Liegenschaften.

Degressive Abschreibungen

Werden Gegenst├Ąnde des Anlageverm├Âgens in den ersten Jahren der Nutzung st├Ąrker entwertet als in sp├Ąteren Jahren, so ist die degressive Abschreibungsmethode mit j├Ąhrlich sinkenden Abschreibungsbetr├Ągen angezeigt. In diesem Fall ist die Abschreibung vom Buchwert (auch Restwert) vorzunehmen. Als Grundlage f├╝r die Berechnung des Abschreibungsbetrages gilt dann immer der um die Abschreibungen verminderte Wert des Vorjahres, womit der Betrag der Abschreibungen bei gleichbleibendem Prozentsatz jedes Jahr automatisch abnimmt.

Wahlfreiheit

Es ist dem Steuerpflichtigen ├╝berlassen, welches Verfahren der Abschreibungen er anwenden will. Die einmal gew├Ąhlte Methode ist aber grunds├Ątzlich beizubehalten. Die Abschreibungss├Ątze vom Anschaffungswert (gleichbleibender Wert w├Ąhrend der ganzen Abschreibungsperiode) betragen normalerweise die H├Ąlfte der Abschreibungss├Ątze vom Buchwert (j├Ąhrlich sinkender Wert f├╝r die Berechnung des Abschreibungsbetrages).

Steuerplanung

Kann schon in den ersten Gesch├Ąftsjahren mit hohen Gewinnen gerechnet werden, sind in steuerlicher Hinsicht die Abschreibungen vom Buchwert zu empfehlen. Mit dieser Abschreibungsmethode kann rasch ein wesentlicher Teil der Anschaffungs- bzw. Herstellungswerte in Aufwand umgewandelt und dadurch der steuerbare Gewinn vermindert werden. In den Folgejahren sinken dann zwar die Abschreibungsbetr├Ąge ÔÇô weil bei immer kleiner werdenden Buchwerten die Abschreibungss├Ątze unver├Ąndert bleiben ÔÇô, doch steigen mit zunehmendem Alter des Anlageverm├Âgens die Reparatur- und Unterhaltsaufw├Ąnde praktisch automatisch. Und dies f├╝hrt dann wiederum zu einer Verminderung des steuerbaren Gewinns bzw. Einkommens.

Buchhaltung

Die buchhalterische Darstellung der Vorg├Ąnge von Abschreibungen hat keinen Einfluss auf die Steuerbelastung. Ob der Abschreibungsaufwand direkt ├╝ber das entsprechende Konto des Anlageverm├Âgens ÔÇô Liegenschaften, Grundst├╝cke, Immobilien ÔÇô oder indirekt ├╝ber ein Minusaktivkonto ÔÇô Wertberichtigung Liegenschaften ÔÇô gebucht wird, ist steuerlich ohne Bedeutung.

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