14.11.2019

Vorvertrag: Was ist zu beachten?

Über Vorverträge gibt es eine Regelung in Art. 22 OR. Durch Vertrag kann die Verpflichtung zum Abschluss eines künftigen Vertrages begründet werden. Wo das Gesetz zum Schutze der Vertragschliessenden für die Gültigkeit des künftigen Vertrages eine Form vorschreibt, gilt diese auch für den Vorvertrag.

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Vorvertrag

Kauf von Grundstücken

Vorverträge werden häufig über den Kauf von Grundstücken abgeschlossen. Dann sind sie nur gültig, wenn sie öffentlich beurkundet werden. Schriftliche Reservationsvereinbarungen sind nichtig, also für beide Parteien unverbindlich. Der Kaufinteressent kann trotz Unterschrift die Reservationszahlung verweigern, soweit er diese noch nicht entrichtet hat und bereits entrichtete Zahlungen wieder zurückfordern.

Vorvertrag zugunsten eines Dritten

Ist der Vorvertrag zugunsten eines Dritten geschlossen worden, wird er nach Art. 112 OR beurteilt, ob der Dritte einen selbständigen Anspruch auf den Abschluss des Hauptvertrages hat. Hat sich jemand, der auf eigenen Namen handelt, eine Leistung an einen Dritten zu dessen Gunsten versprechen lassen, kann er fordern dass an den Dritten geleistet wird. Der Dritte oder sein Rechtsnachfolger kann selbständig die Erfüllung verlangen, wenn die anderen Parteien diesen Willen bekundet haben oder wenn es der Übung entspricht. In diesem Falle kann der Gläubiger den Schuldner nicht mehr entbinden, sobald der Dritte dem letzteren erklärt hat, von seinem Rechte Gebrauch machen zu wollen. Allerdings muss der Dritte dann auch die Pflichten aus dem Vorvertrag übernehmen.

Achtung: Vorverträge müssen abgegrenzt werden von Absichtserklärungen (letters of intent).

Inhalt und Form des Vorvertrages

Die folgenden Regeln gelten für den Vorvertrag:

  • Beinhalten aller wesentlichen Regelungspunkte des Hauptvertrages Der Vorvertrag muss alle wesentlichen Punkte enthalten, die mit denjenigen im Hauptvertrag identisch sein sollten.
  • Einhalten der Formvorschriften des Hauptvertrages Wenn das Bundesrecht die öffentliche Beurkundung eines Vertrages fordert, sofern der Hauptvertrag beurkundet werden muss, hat das den Zweck, die Vertragsparteien vor unüberlegten Entschlüssen zu bewahren und dafür zu sorgen, dass sie die Tragweite ihrer Verpflichtung erkennen und dass ihr Wille klar und vollständig zum Ausdruck kommt. Die öffentliche Beurkundung bewirkt, dass die Urkunde für die durch sie bezeugten Tatsachen den vollen Beweis erbringt, solange nicht die Unrichtigkeit ihres Inhaltes nachgewiesen ist. Zur öffentlichen Beurkundung eines Vertrages gehört demnach, dass die Urkundsperson in der von ihr errichteten Urkunde die Tatsachen und Willenserklärungen feststellt, die für das in Frage stehende Geschäft wesentlich sind.

Weitere Regeln

Über Vorverträge gibt es keine wesentlichen neuen Bundesgerichtsentscheide. In BGE 118 II 32 legt das Bundesgericht folgende Regeln für Vorverträge fest:

  • In der Praxis ist der Vorvertrag oft dem Hauptvertrag gleichzusetzen, jedenfalls wenn die gleichen Parteien den im Vorvertrag vorgesehenen Hauptvertrag zu den gleichen Bedingungen abschliessen sollen. Dann besteht laut Bundesgericht kein vernünftiger Grund, zwischen Vorvertrag und Hauptvertrag einen Unterschied zu machen.                  
  • Enthält der Vorvertrag bereits alle wesentlichen Elemente des Hauptvertrages, kann direkt auf Erfüllung geklagt werden.
  • Wer objektiv unwesentliche Punkte als Bedingung seines Vertragswillens ansieht, muss das deutlich zu erkennen geben.
  • Wenn im Vorvertrag über einen Grundstückskauf ein nicht bestimmtes Grundstück festgelegt wurde, steht das Wahlrecht dem Verkäufer zu. Das Grundstück muss aber für den vorhergesehenen Zweck geeignet sein, das also in einem Vorvertrag schon zu definieren ist.
  • Einzelheiten müssen zum Zeitpunkt des Vorvertrages noch nicht geregelt sein. Beispielsweise muss bei einem Vorvertrag über den Kauf eines Parkplatzes nicht schon eine Benutzungsreglement existieren.

Anzahlungen aufgrund eines Vorvertrags

Insbesondere bei Grundstückgeschäften

Beispielsweise werden bei Grundsstückverkäufen kleinere Anzahlungen häufig bereits vor der Beurkundung geleistet. Dabei wird eine so genannte Reservationsvereinbarung unterzeichnet, die aber nicht als Vorvertrag gelten kann, höchstens als Absichtserklärung.

Praxis-Tipps: Bei solchen Anzahlungen sollte man zurückhaltend sein und diese nicht in bar, sondern durch Überweisung auf ein Konto leisten. Weiter ist abzuklären, ob es sich beim Kontoinhaber tatsächlich um den Grundstückseigentümer handelt.

Schicksal der geleisteten Zahlung bei Nichtzustandekommen des Hauptvertrages

Wenn der Hauptvertrag nicht zustande kommt, stellt sich die Frage, was mit allenfalls geleisteten Zahlungen passiert. Im Prinzip kann eine geleistete Anzahlung wieder zurückverlangt werden. Die andere Partei kann grundsätzlich nur die Kosten für den effektiven, in guten Treuen geleisteten Aufwand zurückbehalten. Dabei sollten für Arbeitsleistungen die branchenüblichen Ansätze verrechnet werden.

Praxis-Tipp: Am besten regelt man im Vorvertrag, was mit Anzahlungen passiert, falls der Hauptvertrag nicht zustande kommt.

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