03.02.2016

Vorvertrag: Was ist zu beachten?

├ťber Vorvertr├Ąge gibt es eine Regelung in Art. 22 OR. Durch Vertrag kann die Verpflichtung zum Abschluss eines k├╝nftigen Vertrages begr├╝ndet werden. Wo das Gesetz zum Schutze der Vertragschliessenden f├╝r die G├╝ltigkeit des k├╝nftigen Vertrages eine Form vorschreibt, gilt diese auch f├╝r den Vorvertrag.

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Kauf von Grundst├╝cken

Vorvertr├Ąge werden h├Ąufig ├╝ber den Kauf von Grundst├╝cken abgeschlossen. Dann sind sie nur g├╝ltig, wenn sie ├Âffentlich beurkundet werden. Schriftliche Reservationsvereinbarungen sind nichtig, also f├╝r beide Parteien unverbindlich. Der Kaufinteressent kann trotz Unterschrift die Reservationszahlung verweigern, soweit er diese noch nicht entrichtet hat und bereits entrichtete Zahlungen wieder zur├╝ckfordern.

Vorvertrag zugunsten eines Dritten

Ist der Vorvertrag zugunsten eines Dritten geschlossen worden, wird er nach Art. 112 OR beurteilt, ob der Dritte einen selbst├Ąndigen Anspruch auf den Abschluss des Hauptvertrages hat. Hat sich jemand, der auf eigenen Namen handelt, eine Leistung an einen Dritten zu dessen Gunsten versprechen lassen, kann er fordern dass an den Dritten geleistet wird. Der Dritte oder sein Rechtsnachfolger kann selbst├Ąndig die Erf├╝llung verlangen, wenn die anderen Parteien diesen Willen bekundet haben oder wenn es der ├ťbung entspricht. In diesem Falle kann der Gl├Ąubiger den Schuldner nicht mehr entbinden, sobald der Dritte dem letzteren erkl├Ąrt hat, von seinem Rechte Gebrauch machen zu wollen. Allerdings muss der Dritte dann auch die Pflichten aus dem Vorvertrag ├╝bernehmen.

Achtung
Vorvertr├Ąge m├╝ssen abgegrenzt werden von Absichtserkl├Ąrungen (letters of intent).

Inhalt und Form des Vorvertrages

Die folgenden Regeln gelten f├╝r den Vorvertrag:

  • Beinhalten aller wesentlichen Regelungspunkte des Hauptvertrages Der Vorvertrag muss alle wesentlichen Punkte enthalten, die mit denjenigen im Hauptvertrag identisch sein sollten.
  • Einhalten der Formvorschriften des Hauptvertrages Wenn das Bundesrecht die ├Âffentliche Beurkundung eines Vertrages fordert, sofern der Hauptvertrag beurkundet werden muss, hat das den Zweck, die Vertragsparteien vor un├╝berlegten Entschl├╝ssen zu bewahren und daf├╝r zu sorgen, dass sie die Tragweite ihrer Verpflichtung erkennen und dass ihr Wille klar und vollst├Ąndig zum Ausdruck kommt. Die ├Âffentliche Beurkundung bewirkt, dass die Urkunde f├╝r die durch sie bezeugten Tatsachen den vollen Beweis erbringt, solange nicht die Unrichtigkeit ihres Inhaltes nachgewiesen ist. Zur ├Âffentlichen Beurkundung eines Vertrages geh├Ârt demnach, dass die Urkundsperson in der von ihr errichteten Urkunde die Tatsachen und Willenserkl├Ąrungen feststellt, die f├╝r das in Frage stehende Gesch├Ąft wesentlich sind.

Weitere Regeln

├ťber Vorvertr├Ąge gibt es keine wesentlichen neuen Bundesgerichtsentscheide. In BGE 118 II 32 legt das Bundesgericht folgende Regeln f├╝r Vorvertr├Ąge fest:

  • In der Praxis ist der Vorvertrag oft dem Hauptvertrag gleichzusetzen, jedenfalls wenn die gleichen Parteien den im Vorvertrag vorgesehenen Hauptvertrag zu den gleichen Bedingungen abschliessen sollen. Dann besteht laut Bundesgericht kein vern├╝nftiger Grund, zwischen Vorvertrag und Hauptvertrag einen Unterschied zu machen.                  
  • Enth├Ąlt der Vorvertrag bereits alle wesentlichen Elemente des Hauptvertrages, kann direkt auf Erf├╝llung geklagt werden.
  • Wer objektiv unwesentliche Punkte als Bedingung seines Vertragswillens ansieht, muss das deutlich zu erkennen geben.
  • Wenn im Vorvertrag ├╝ber einen Grundst├╝ckskauf nicht bestimmtes Grundst├╝ck festgelegt wurde, steht das Wahlrecht dem Verk├Ąufer zu. Das Grundst├╝ck muss aber f├╝r den vorhergesehenen Zweck geeignet sein, das also in einem Vorvertrag schon zu definieren ist.
  • Einzelheiten m├╝ssen zum Zeitpunkt des Vorvertrages noch nicht geregelt sein. Beispielsweise muss bei einem Vorvertrag ├╝ber den Kauf eines Parkplatzes nicht schon eine Benutzungsreglement existieren.

Anzahlungen aufgrund eines Vorvertrags

Insbesondere bei Grundst├╝ckgesch├Ąften

Beispielsweise werden bei Grundsst├╝cksverk├Ąufen kleinere Anzahlungen h├Ąufig bereits vor der Beurkundung geleistet. Dabei wird eine so genannte Reservationsvereinbarung unterzeichnet, die aber nicht als Vorvertrag gelten kann, h├Âchstens als Absichtserkl├Ąrung.

Praxis-Tipps
Bei solchen Anzahlungen sollte man zur├╝ckhaltend sein und diese nicht in bar, sondern durch ├ťberweisung auf ein Konto leisten.
Weiter ist abzukl├Ąren, ob es sich beim Kontoinhaber tats├Ąchlich um den Grundst├╝ckseigent├╝mer handelt.

Schicksal der geleisteten Zahlung bei Nichtzustandekommen des Hauptvertrages

Wenn der Hauptvertrag nicht zustande kommt, stellt sich die Frage, was mit allenfalls geleisteten Zahlungen passiert. Im Prinzip kann eine geleistete Anzahlung wieder zur├╝ckverlangt werden. Die andere Partei kann grunds├Ątzlich nur die Kosten f├╝r den effektiven, in guten Treuen geleisteten Aufwand zur├╝ckbehalten. Dabei sollten f├╝r Arbeitsleistungen die branchen├╝blichen Ans├Ątze verrechnet werden.

Praxis-Tipp
Am besten regelt man im Vorvertrag, was mit Anzahlungen passiert, falls der Hauptvertrag nicht zustande kommt.

 

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