11.07.2014

Fristlose Kündigung Mietvertrag: Die ausserordentliche Beendigung der Miete

Die Bestimmung von Art. 266 OR regelt ausschliesslich die ordentliche Auflösung des Mietverhältnisses. Vor dem Erreichen des vereinbarten Endtermins kann daher auch der befristete Mietvertrag – gleich dem unbefristeten Mietvertrag – bei Vorliegen der entsprechenden Gründe in ausserordentlicher Weise beendet werden durch die fristlose Kündigung Mietvertrag.

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Fristlose Kündigung Mietvertrag

Möglichkeiten der ausserordentlichen Auflösung eines befristeten Mietvertrages

Aufhebungsvertrag im Speziellen

Die Parteien eines befristeten Mietvertrages sind frei, durch einen Aufhebungsvertrag, einen so genannten actus contrarius, das Mietverhältnis im gegenseitigen Einverständnis aufzulösen, welche Möglichkeit auch beim unbefristeten Mietverhältnis offen steht. Der Aufhebungsvertrag ist ein zweiseitiges Rechtsgeschäft und setzt daher übereinstimmende, gegenseitige Willensäusserungen der Parteien voraus. An eine Form ist der Abschluss eines Aufhebungsvertrages nicht gebunden, auch eine entsprechende konkludente Vereinbarung ist denkbar, etwa mittels widerspruchsloser Rückgabe der Mietsache. Eine Aufhebungsvereinbarung hat zur Folge, dass ab der Aufhebung des Mietverhältnisses sämtliche mietvertraglichen Hauptleistungspflichten der Parteien für die Zukunft erlöschen, wobei selbstredend die sich aus der Rückgabe der Mietsache ergebenden Pflichten gemäss Art. 267 f. OR bestehen bleiben, d. h. erst durch die Aufhebung des Mietverhältnisses aktuell werden.

Beendigung des befristeten Mietvertrages; keine Anfechtungsmöglichkeit

Wie bereits ausgeführt, endet der befristete Mietvertrag ohne weiteres mit Erreichen des Endtermins, so dass es keiner Kündigung einer der beiden Parteien bedürfte. Das Aussprechen einer ordentlichen Kündigung zeitigt in der Regel denn auch gar keine Wirkung. Eine Ausnahme vom Gesagten dürfte für den Fall gelten, dass eine Partei eine Kündigung auf einen Zeitpunkt nach Ablauf des befristeten Mietverhältnisses ausspricht, worin eine Offerte zum Abschluss einer Vertragsmodifikation, einer Vertragsverlängerung, zu erblicken ist. Das Aussprechen einer ordentlichen Kündigung auf einen Zeitpunkt vor dem vertraglich festgelegten Endtermin kann – je nach Massgabe der Auslegung der Willenserklärung – als Offerte zum Abschluss eines Aufhebungsvertrages aufgefasst werden.

Da ein (echt) befristeter Mietvertrag somit ohne ordentliche Kündigung lediglich durch schlichten Zeitablauf endet, kommt die Anfechtung einer Kündigung im Sinne von Art. 271 OR bereits aus begrifflichen Gründen nicht in Frage. Streitig kann allenfalls die Auslegung und damit die genaue Bestimmung des vertraglich vereinbarten Endtermins sein. In diesem Falle ist indes keine Anfechtung im Sinne von Art. 271 OR erforderlich, hingegen kann die Streitigkeit – etwa im Rahmen einer Feststellungsklage oder eines Ausweisungsbegehrens – vor eine richterliche Behörde gebracht werden, im Falle einer unbeweglichen Sache ist dabei nach den allgemeinen Verfahrensgrundsätzen zunächst die Schlichtungsbehörde anzurufen. Die im Rahmen eines unecht befristeten Mietverhältnisses (sowie der verwandten Sachverhalte, dazu vorstehend) ausgesprochene ordentliche Kündigung kann hingegen im Sinne von Art. 271 OR angefochten werden. Eine fristlose Kündigung Mietvertrag (auch ausserordentliche Kündigung genannt), welche, wie ausgeführt, auch beim befristeten Mietverhältnis bei Vorliegen eines entsprechenden Grundes in Frage kommt, vermag ohne weiteres angefochten zu werden.

Erstreckung eines befristeten Mietverhältnisses

Befristete Mietverhältnisse (über Wohn- und Geschäftsräume, welche Einschränkung indessen auch bezüglich der unbefristeten Mietverhältnisse gilt) können nach dem expliziten Wortlaut von Art. 272 Abs. 1 OR grundsätzlich erstreckt werden. Die Erstreckbarkeit knüpft bei den vorliegend interessierenden Mietverhältnissen naturgemäss nicht an eine ordentliche Kündigung, sondern ausschliesslich an das Erreichen des Endtermins an; dies wird in der Bestimmung von Art. 273 Abs. 2 lit. b OR verdeutlicht, wonach die Erstreckung spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer der Schlichtungsbehörde einzureichen ist.

Fortsetzung des befristeten Mietverhältnisses nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer

Das befristete Mietverhältnis wird mit Erreichen des Endtermins von selbst, eo ipso, aufgelöst. Was gilt nun, wenn die Mieterschaft – mit stillschweigendem Einverständnis des Vermieters – weiterhin das Mietobjekt gebraucht? Ein aufgelöstes Vertragsverhältnis kann schon aus begrifflichen Gründen an sich nicht stillschweigend fortgesetzt werden. Die Vertragsparteien haben indes durchaus die Möglichkeit, einen neuen Mietvertrag abzuschliessen; dieser Sachverhalt bildet den Anknüpfungspunkt der hier interessierenden Bestimmung von Art. 266 Abs. 2 OR. Der in praxi wohl eher seltener anzutreffende Fall, dass ein befristeter Mietvertrag fristlose Kündigung Mietvertrag unterzogen wird, alsdann jedoch stillschweigend fortgesetzt wurde, fällt hingegen nicht unter den Regelungsbereich von Art. 266 Abs. 2 OR, genauso wenig wie der Gebrauch der Mietsache gegen den Willen der Vermieterschaft über den Endtermin hinaus.

Die zitierte Norm stellt eine Rechtsvermutung, vergleichbar einer Fortlaufsklausel, auf: Setzen die Parteien das befristete Mietverhältnis nach Eintritt des Endtermins zu den bisherigen Bedingungen (Mietzins, Gebrauch der Mietsache) stillschweigend fort (so genannte Vermutungsbasis), vermutet das Gesetz den Abschluss eines neuen, und zwar unbefristeten Mietvertrages. Das neue Mietverhältnis kann alsdann durch Kündigung einer der beiden Vertragsparteien (oder durch gegenseitigen Aufhebungsvertrag) wie jedes andere unbefristete Mietverhältnis aufgelöst werden. Bezüglich der übrigen Vereinbarungen gilt, dass im neuen Mietverhältnis die gleichen Bedingungen (beispielsweise Mietzins, Mietzinsdepot, Mietzweck usw.) gelten, wie dies im bisherigen, befristeten Mietverhältnis der Fall war; die früheren Vertragsbedingungen werden somit integral übernommen. Lehre und Rechtsprechung sind sich darin einig, dass diese gesetzliche Vermutung keine (unumstössliche) Fiktion darstellt, sondern je nach den Umständen des Einzelfalles widerlegt werden kann.

Das Vorliegen der Vermutungsbasis (im Wesentlichen die unwidersprochene Fortsetzung des bisherigen Mietverhältnisses und Entgegennahme der Mietzinszahlungen) ist von derjenigen Partei zu beweisen, welche daraus Rechte ableitet. So hat der Mieter, welcher die Sache weiter gebrauchen will, die Vermutungsbasis zu beweisen. Diesen Beweis kann er etwa dadurch erbringen, dass der Vermieter seine Mietzinszahlungen (im vorbestehenden Umfange) über den Endtermin hinaus widerspruchsfrei entgegengenommen hat. Im Gegensatz dazu hat der Vermieter diese Basis zu beweisen, wenn er vom Mieter Mietzinszahlungen einfordert.

Gründe für fristlose Kündigung Mietvertrag

Ganz allgemein regelt Art. 266g OR, dass beide Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, kündigen können. Die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung bestimmt gemäss Art. 266g Abs. 2 OR unter Würdigung aller Umstände der Richter. Daneben sieht das Gesetz in Art. 257d OR, Zahlungsverzug des Mieters, in Art. 266h OR, Konkurs des Mieters sowie in Art. 266i OR, Tod des Mieters zusätzliche fristlose Kündigungsgründe vor. Der von Gesetzes wegen fristlose Kündigungsgrund von Art. 261 Abs. 2 OR des dringenden Eigenbedarfs des Erwerbers wurde wie auch derjenige der Mängelrechte des Mieters gemäss Art. 258 Abs. 1 OR, Art 259b lit. a OR und auch der fristlose Kündigungsgrund des Vermieters bei Verletzung der Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflicht durch den Mieter gemäss Art. 257f OR vorstehend bereits erwähnt.

Kündigung aus wichtigen Gründen

Der Mietvertrag ist in der Regel ein Dauerschuldverhältnis. Dieses ist auf Zeit angelegt, wobei sich die Frage stellt, unter welchen Umständen von der vertraglichen Vereinbarung abgewichen werden kann, wenn veränderte Umstände eintreten. Dazu hält das Gesetz folgende Antwort bereit: ‹Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. Der Richter bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstände.›. Dabei ist darauf hinzuweisen, dass diese Bestimmung zwingender Natur ist: Die Parteien können weder vertraglich das gesetzlich enthaltene Recht auf Vertragsauflösung bei gewichtiger Veränderung von Umständen ausschliessen, noch die Ausübung des Rechts auf Vertragsauflösung erschweren.

Die im Gesetz vorgesehenen wichtigen Gründe sind von anderen Erscheinungen abzugrenzen: Tritt nach dem Vertragsabschluss eine objektive Unmöglichkeit der Vertragserfüllung ein, so geht das Mietverhältnis gestützt auf diese Unmöglichkeit nach Art. 119 OR unter. Es bedarf nicht zusätzlich einer ausserordentlichen Auflösung, etwa bei der Zerstörung der Mietsache durch Naturgewalt. Überdies fällt der Annahmeverzug des Mieters nicht unter diese Bestimmung. Zur ausserordentlichen Kündigung ist nur berechtigt, wer ‹wichtige Gründe› beweisen kann, welche ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen. Das Gewicht eines einzelnen Grundes oder mehrerer Gründe für sich allein oder in der Gesamtheit muss derart schwer wiegen, dass er bzw. sie unter Berücksichtigung der Grundsätze der Vertragstreue, der Rechtssicherheit und des Interesses der Gegenpartei an der Einhaltung des Vertrages als deutlich überwiegend erscheint.

Zur fristlose Kündigung Mietvertrag berechtigen unter anderem der Ausbruch eines Krieges, die bei Vertragsschluss nicht vorhersehbare Versetzung eines Mieters/Beamten an einen andern Dienstort oder die Abwahl eines Mieters von einem öffentlichen Amt bzw. eine unverschuldete Entlassung des Mieters als langjähriger Arbeitnehmer, verbunden mit einer daraus folgenden wirtschaftlichen Notwendigkeit des Wohnsitzwechsels. Kein genügender Grund ist indessen vorhanden, wenn der Mieter als Arbeitnehmer die Stelle aus eigenem Verschulden, namentlich Verletzung von arbeitsrechtlichen Pflichten, verliert, oder wenn die Fabrikation im Mietlokal wegen nichtvorhersehbarer Mängel der zu verwertenden Erfindung unmöglich wird. In Betracht kommen ferner persönliche Schicksalsschläge wie der Tod des Mitmieters, gesundheitliche Beeinträchtigungen in Folge Unfalls oder Krankheit, welche die Benützung der Mietsache auf unabsehbare Zeit nicht mehr gestatten (Erblindung, Gehbehinderung usw.), oder die massive Verschlechterung der finanziellen Verhältnisse, die es dem Mieter nicht mehr gestattet, den Mietzins aufzubringen (etwa in Folge Dauerarbeitslosigkeit). Überdies berechtigt zur Kündigung beider Parteien eine unerträglich gewordene Feindschaft der Parteien, wobei blosse Meinungsverschiedenheiten dafür nicht genügen. Ausserordentliche Auflösungsgründe von Seiten der Vermieterschaft sind die beharrliche Verweigerung oder die Vereitelung der Durchführung von Unterhaltsarbeiten oder die Nichterbringung von Nebenleistungen bzw. die Nichtstellung von vereinbarten Sicherheiten, wenn die objektiv tauglichen Einbringungsversuche des Vermieters scheiterten, oder der krasse Fall einer Tötung eines Mitmieters. Besonders ist, dass die kündigende Partei in jedem Fall gehalten ist, den Grund bzw. die Gründe bereits in der Kündigung zu nennen, die sie als kündigungsberechtigend erachtet. Unterlässt sie dies, darf die gekündigte Partei im Regelfall nach Treu und Glauben unbesehen davon ausgehen, die kündigende Partei sei zur Kündigung nicht berechtigt.

Die fristlose Kündigung Mietvertrag ist grundsätzlich unmittelbar nach dem Eintritt der ‹wichtigen Gründe› auszusprechen, wobei der kündigenden Partei nach der Gerichtspraxis eine gewisse Frist eingeräumt wird, um sowohl die Auswirkungen des Eintrittes der Gründe als auch die Folgen der Kündigung bedenken zu können. Die fristlose Kündigung Mietvertrag ist damit von der Beachtung irgendwelcher vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungstermine entbunden. Zu beachten sind allerdings die gesetzlichen Kündigungsfristen für das entsprechende Mietverhältnis. Die fristlose Kündigung Mietvertrag führt grundsätzlich zur Vertragsauflösung mit dem letzten Tag der gesetzlichen Kündigungsfrist. Mit dem Eintritt der vertragsauflösenden Wirkung entstehen die Rückabwicklungspflichten der Parteien, wobei im Streitfall der Richter die vermögensrechtlichen Folgen zu bestimmen hat. Die ausserordentlichen Kündigungen gestützt auf Art. 266g OR sind anfechtbar im Sinne von Art. 271f OR. Die Anfechtung einer Kündigung aus wichtigen Gründen setzt allerdings voraus, dass überhaupt wichtige Gründe bestehen und bei der kündigenden Partei zu einer Unzumutbarkeit für die Fortsetzung bezüglich des Mietverhältnisses führen. Überdies sind gekündigte Mietverhältnisse gestützt auf den ausserordentlichen Kündigungsgrund im Falle von Wohn- und Geschäftsräumen erstreckbar, wobei die Erstreckbarkeit nur bei der Vermieterkündigung gegeben sein dürfte. Das Gesetz sieht in Bezug auf die vermögensrechtlichen Folgen im Grundsatz eine Entschädigung des Vertragspartners durch die kündigende Partei vor, und zwar in Form der Leistung von Schadenersatz. Die Schadenersatzberechnung und die Schadenersatzbemessung haben sich dabei nach dem Erfüllungsinteresse der gekündigten Partei auszurichten, wobei der Schaden von der gekündigten Partei zu behaupten und zu beweisen ist. Fällt der Mieter nach Übernahme der Sache in Konkurs, so kann der Vermieter für zukünftige Mietzinse Sicherheit verlangen. Stirbt der Mieter, so können seine Erben mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen.

Mieterstreckung

Zum Schutz des Mieters ist in Art. 272 Abs. 1 OR geregelt, dass der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen kann, wenn die fristlose Kündigung Mietvertrag für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, welche durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Seine in den Art. 272 ff. OR vorgesehenen Rechte sind gemäss Art. 273c OR im Übrigen von Gesetzes wegen unverzichtbar, wenn dies vertraglich nicht ausdrücklich vorgesehen sein sollte. Nicht abschliessend führt Art. 272 Abs. 2 OR mögliche, in Betracht fallende Kriterien im Rahmen der Interessenabwägung an, wie beispielsweise gemäss Art. 272 Abs. 2 lit. d OR ein allfälliger Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs. Gemäss der Bundesgerichtspraxis setzt eine Verlängerung des Mietverhältnisses immer voraus, dass die Verschiebung der Vertragsauflösung dank der Erstreckung für den Mieter' später weniger nachteilig ist.

Vorbehalten sind dabei in Art. 272a OR die Fälle, in welchen eine Erstreckung ausgeschlossen ist. Das Mietverhältnis kann für Wohnräume gemäss Art. 272b OR um höchstens vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden. Im Rahmen dieser Höchstdauer kann die Erstreckung ein- bis zweimal verlangt werden. In Art. 272d OR werden - vorbehältlich einer abweichenden Regelung im Erstreckungsentscheid bzw. in der Erstreckungsvereinbarung - die je nach der Erstreckungsdauer verschiedenen Kündigungstermine und -fristen statuiert. Im Rahmen des in Art. 273 Abs. 2 OR statuierten Erstreckungsverfahrens kann von beiden Parteien gemäss Art. 272c Abs. 1 OR eine Vertragsanpassung an die veränderten Verhältnisse verlangt werden, beispielsweise eine Mietzinserhöhung durch den Vermieter. Die diesbezüglichen Rechte des Untermieters im Rahmen des Hauptmietverhältnisses sind in Art. 273b OR geregelt.

Aufhebungsvertrag

Bereits angetönt wurde, dass die Parteien das Mietverhältnis auch durch gegenseitige Übereinkunft, mittels eines so genannten Aufhebungsvertrages im Sinne von Art. 115 OR, auflösen können. Im Gegensatz zu einer ordentlichen oder fristlose Kündigung Mietvertrag bedarf es hierzu somit des Einverständnisses beider Vertragsparteien. Dabei sind die Parteien weder an eine bestimmte Frist noch an einen Termin gebunden; ebenso wenig steht eine zuvor vereinbarte feste Vertragsdauer (im Rahmen eines befristeten Mietverhältnisses) der Vereinbarung eines Aufhebungsvertrages entgegen.

Der Abschluss eines Aufhebungsvertrages bedarf keiner besonderen Form, selbst wenn die Parteien sich ursprünglich für den Abschluss des Mietvertrages die Schriftform vorbehalten haben oder diesen aus Beweisgründen schriftlich abgeschlossen haben. Der Aufhebungsvertrag zeitigt die Wirkung, dass die Parteien auf den vereinbarten Zeitpunkt von ihren mietvertraglichen Verpflichtungen befreit sind: Mithin muss der Vermieter der Mieterschaft das Mietobjekt nach diesem Termin nicht mehr zum Gebrauch überlassen, gleichzeitig hat der Mieter ihm die Mietsache zurückzugeben (so genannte Rückabwicklungspflicht); entsprechend ist die Mieterschaft auf den vereinbarten Zeitpunkt hin von ihrer Pflicht zur Mietzinszahlung befreit.

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