Vertretungswirkungen: Die Besonderheiten der Vertretungswirkungen beim Bauen
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Beim Bauen entsteht durch die Beiziehung von Sachverständigen wie Architekten oder Ingenieuren eine Dreiecksbeziehung, die erhebliche rechtliche Risiken birgt. Handlungen dieser Personen, etwa die Abnahme eines Werks oder die Genehmigung einer Schlussrechnung, können den Bauherrn auch ohne explizite Zustimmung binden. Dies gilt insbesondere, wenn der Unternehmer gutgläubig auf die Vollmacht der Fachperson vertraut oder wenn SIA-Normen wie die SIA 118 weitreichende Kompetenzen der Bauleitung vorsehen.
Die wichtigsten Punkte:
- Vertretungswirkungen entstehen oft bereits durch stillschweigende Erklärungen oder den Anschein einer Vollmacht.
- Das Innenverhältnis (Vertrag Bauherr–Planer) schützt nicht automatisch vor Verbindlichkeiten im Aussenverhältnis (gegenüber dem Unternehmer).
- SIA-Norm 118 gewährt der Bauleitung im Zweifel weitgehende Vertretungsbefugnisse gegenüber dem Unternehmer.
- Ein Bauherr verliert Mängelrechte, wenn die Bauleitung ein Werk verbindlich als mängelfrei abnimmt.
Dr. Carlo Peer
Dr. iur. Carlo Peer, Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht, ist Partner in der Anwaltskanzlei VIALEX Rechtsanwälte AG und vorwiegend im Bereich des Bau- sowie Immobilienrechts tätig.
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Wie weit reichen die Vertretungswirkungen von Architekten und Ingenieuren beim Bau?
Einleitung
Der vorliegende Beitrag widmet sich einer besonderen Fragestellung von der soeben umschriebenen Dreiecksbeziehung: Die Vertretungswirkungen beim Bauen. Der Beitrag soll ausgewählte Besonderheiten hervorheben und dem Leser zugleich aufzeigen, was es aus rechtlicher Sicht zu beachten gilt.
Vertretungswirkungen – Verdeutlichung mit 2 Beispielen
Erstes Beispiel: Der Architekt prüft die Schlussrechnung des Unternehmers und befindet ohne Rücksprache mit dem Bauherrn, dass diese in Ordnung ist. Hat der Architekt die Schlussrechnung damit verbindlich für den Bauherrn genehmigt?
Zweites Beispiel: Der Ingenieur nimmt den Rohbau mit dem Unternehmer ohne Mitwirkung des Bauherrn ab und erklärt, dass der Rohbau frei von Mängeln ist. Hat der Ingenieur damit das Werk (Rohbau) für den Bauherrn verbindlich als mängelfrei anerkannt?
Beide Beispiele verdeutlichen, dass die Vertretungswirkungen sehr weit gehen und einschneidende Folgen für den Bauherrn haben können, wenn sie denn rechtsgültig eintreten: Sofern die Frage im ersten Fallbeispiel zu bejahen ist, so hat der Unternehmer grundsätzlich das Recht, die Schlussrechnung in der vom Architekten genehmigten Höhe einzufordern, und zwar unabhängig davon, ob die Rechnung tatsächlich korrekt ist oder nicht. Ebenso bindet die Abnahme des Ingenieurs im zweiten Fallbeispiel den Bauherrn. Seine Mängelrechte sind zumindest für erkennbare Mängel verwirkt (also erloschen), und zwar ohne Rücksicht darauf, ob das Werk tatsächlich mangelfrei ist oder nicht.
Relevante Faktoren
In Bezug auf den Eintritt der Vertretungswirkungen kommt es erstens darauf an, ob und was die Parteien vereinbart haben. Zweitens ist von Bedeutung, was die Parteien untereinander in Bezug auf die Vertretung kommuniziert haben. Gemeint sind damit sämtliche Parteien der eingangs erwähnten Dreiecksbeziehung.
Wichtiger Hinweis: Die Beantwortung Frage, welche Vertretungswirkungen in welchem Umfang eintreten, ist davon abhängig, ob und was die Parteien vertraglich vereinbart sowie in der Dreiecksbeziehung kommuniziert haben. Ohne besondere Vereinbarung kommen die gesetzlichen Vorgaben zur Anwendung.
Innen- und Aussenwirkungen
Bei der Vertretung ist somit danach zu unterscheiden, wo und bei wem die Wirkungen in der Dreiecksbeziehung eintreten. Einerseits kommt es darauf an, was die Parteien im Innenverhältnis geregelt haben, mithin welche Befugnisse dem Vertreter auf Grundlage der vertraglichen Vereinbarung zukommen. Im ersten Beispiel legt der Umfang der vereinbarten Vertretungsbefugnis also fest, an welche Handlungen vom Architekten der Bauherr gebunden sein will.
Demgegenüber bestimmt das Aussenverhältnis, welche Handlungen des Vertreters sich der Bauherr anrechnen lassen muss. Gutgläubige Dritte werden dabei geschützt, selbst wenn der Vertreter seine vertraglichen Kompetenzen überschreitet. Im ersten Beispiel zeigt das Aussenverhältnis demnach, welche Handlungen des Architekten sich der Bauherr gegenüber einem gutgläubigen Unternehmer anrechnen lassen muss.
Wichtiger Hinweis: Was intern in Bezug auf die Vertretung vereinbart wurde, ist nicht unbedingt deckungsgleich mit den Aussenwirkungen der Vertretung.
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Gesetzliche Vorgaben
Das Gesetz (Art. 32 ff. OR) unterscheidet danach, ob eine Vollmacht erteilt wurde oder nicht. Wenn also der Ingenieur im zweiten Beispiel zur Werkabnahme bevollmächtigt ist, so bindet seine Abnahme den Bauherrn. Ohne Vollmacht kann er den Bauherrn demgegenüber nicht binden, solange die umschriebenen Aussenwirkungen nicht greifen.
Der Bauherr ist indessen häufig nicht sachverständig und hat die Baustelle nicht ständig im Blickfeld. Er zieht deshalb sachverständige Personen bei, die sich um die Belange auf der Baustelle kümmern sollen. Wer auf der Baustelle als sachverständige Person für den Bauherrn handelt und Anordnungen trifft oder dem Unternehmer Weisungen erteilt, verpflichtet und berechtigt daraus direkt den Bauherrn, denn der Unternehmer darf diesem Anschein trauen. Man spricht in diesem Zusammenhang von einer Anscheinsvollmacht, die den gutgläubigen Unternehmer schützen soll.
Eine ausdrückliche Erklärung, dass die Wirkungen beim Vertretenen, also beim Bauherrn, eintreten sollen, verlangt das Gesetz nicht. Eine stillschweigende Erklärung genügt. Siehe hierzu auch Peter Gauch, Der Werkvertrag, 6. Aufl., Zürich 2019, Rz. 399 ff.
Gerichtsentscheid: Das Bundesgericht bestätigt in seiner Rechtsprechung immer wieder Vertretungswirkungen, die als Folge des Gutglaubensschutzes eintreten. So wurden einem Bauherrn in einem jüngeren Entscheid zum Beispiel weitreichende Handlungen seines Architekten angerechnet, obwohl dieser nach vertraglicher Vereinbarung hierzu nicht befugt war.
Normen des SIA
Auch die Ordnungen für Leistungen und Honorare (LHO) des SIA, welche die Beziehungen zwischen Bauherrn und Planer regeln, sehen weitreichende Vertretungswirkungen vor: Es gilt der Grundsatz, dass der beauftragte Planer im Zweifelsfall die Weisungen des Bauherrn für alle rechtsgeschäftlichen Vorkehren sowie für Anordnungen einholen muss, die terminlich, qualitativ oder finanziell wesentlich sind (s. z.B. Art. 1.32 SIA LHO 102/2020).
Checkliste
- Prüfen Sie die vertragliche Vollmacht des Planers im Auftragsvertrag (Innenverhältnis) genau.
- Beschränken Sie die Vollmacht der Bauleitung im Planervertrag explizit, etwa durch geldwerte Höchstbeträge.
- Integrieren Sie eine Mitteilungsklausel im Bauwerkvertrag, um den Unternehmer über die Grenzen der Vollmacht zu informieren.
- Stellen Sie sicher, dass der Unternehmer über alle wesentlichen Beschränkungen der Vertretungsmacht informiert ist.
- Vermeiden Sie stillschweigende Vollmachten durch klare Anweisungen an die Bauleitung.
- Dokumentieren Sie alle Weisungen, die über den üblichen Tätigkeitsbereich der Planer hinausgehen.
- Klären Sie vor der Abnahme von Teilleistungen (z. B. Rohbau), wer hierfür zuständig ist.
- Berücksichtigen Sie bei der Schlussrechnung, dass die Prüfung durch den Architekten bindend sein kann.
- Beziehen Sie bei wichtigen Entscheidungen den Bauherrn aktiv ein, bevor der Planer handelt.
- Lassen Sie bei Unsicherheiten die Rechtsfolgen von Vertretungshandlungen vorab prüfen.
Gegenüber Dritten, also auch gegenüber einem Unternehmer, vertritt der Planer den Bauherrn nach dem Konzept der LHO immer rechtsverbindlich, soweit es sich um Tätigkeiten handelt, die mit der Tätigkeit des Planers üblicherweise direkt zusammenhängen (z.B. Art. 1.33 SIA LHO 102/2020). Auch wenn der Planer gehalten ist, den Bauherrn bei wichtigen Entscheidungen zunächst zu befragen, ändert dies nichts am Umstand, dass er den Bauherrn auch ohne vorgängige Konsultation rechtsverbindlich vertritt, solange es sich nur um Tätigkeiten handelt, die üblicherweise mit seiner Tätigkeit zusammenhängen.
Die SIA-Norm 118, die häufig in den Werkvertrag zwischen Unternehmer und Bauherr integriert wird, fördert den Eintritt besagter Vertretungswirkungen: So hält Art. 33 Abs. 2 der SIA-Norm 118 Folgendes fest: «Soweit die Vollmacht der Bauleitung in der Vertragsurkunde nicht beschränkt wird, vertritt die Bauleitung den Bauherrn gegenüber dem Unternehmer; alle Willensäusserungen der Bauleitung, die das Werk betreffen, sind für den Bauherrn rechtsverbindlich, insbesondere Weisungen, Bestellungen, Bestätigungen und Planlieferungen; auch nimmt die Bauleitung Mitteilungen und Willensäusserungen des Unternehmers, die das Werk betreffen, für den Bauherrn rechtsverbindlich entgegen.»
Die SIA-Norm 118 schafft demnach beim Unternehmer den guten Glauben weitreichender Vertretungsbefugnisse der Bauleitung – vollkommen unabhängig davon, was im Vertrag zwischen Bauherrn und Planer geregelt wurde.
Der Bauherr, der die umschriebenen, weitreichenden Vertretungswirkungen einschränken bzw. sogar verhindern möchte, hat einerseits darum besorgt zu sein, die interne Vollmacht des Planers vertraglich einzuschränken (z.B. mit einem geldwerten Höchstbetrag). Dies erfolgt im Planervertrag. Andererseits hat er den Gutglaubensschutz des Unternehmers zu zerstören. Dies geschieht, indem die interne Vollmacht des Planers dem Unternehmer kommuniziert wird (z.B. durch Übernahme einer entsprechenden Mitteilungsklausel im Bauwerkvertrag).
Fazit
Vertretungswirkungen sind die notwendige und logische Folge, wenn der Bauherr eine sachverständige Person (Architekt, Ingenieur, Baumanager etc.) beizieht, die ihn vertritt. Diese Wirkungen werden oftmals unterschätzt. Dies gilt insbesondere, wenn die Vertretungskompetenzen nicht klar im Vertrag geregelt sind.
Die gesetzliche Regelung bietet nur bedingt eine Hilfestellung, was zum Teil auch für die Regelungen des SIA gilt. Es drängen sich deshalb redaktionelle Anpassungen bei der Vertragsgestaltung auf, um den Interessen der Vertragsparteien in der Dreiecksbeziehung genügend Rechnung zu tragen.
FAQ: Vertretungswirkungen
Kann ein Architekt den Bauherrn auch ohne ausdrückliche Vollmacht binden?
Ja, im Rahmen einer Anscheinsvollmacht. Wenn der Unternehmer gutgläubig darauf vertraut, dass der Architekt vertreten darf – etwa weil er auf der Baustelle Weisungen erteilt –, ist der Bauherr gebunden, selbst wenn die interne Vollmacht beschränkt war.
Was passiert, wenn der Ingenieur einen Rohbau abnimmt, obwohl Mängel vorliegen?
Die Abnahme ist für den Bauherrn rechtsverbindlich. Er verliert seine Rechte gegenüber dem Unternehmer für erkennbare Mängel, auch wenn das Werk tatsächlich nicht mangelfrei ist, sofern die Vertretungswirkung eingetreten ist.
Schützt der Vertrag zwischen Bauherr und Planer vor Verbindlichkeiten gegenüber dem Unternehmer?
Nur bedingt. Das Innenverhältnis regelt die Befugnisse, aber das Aussenverhältnis schützt den gutgläubigen Dritten. Ohne Kommunikation der Beschränkungen gegenüber dem Unternehmer bleibt die Vertretungswirkung bestehen.
Welche Rolle spielen die SIA-Normen bei der Vertretung?
SIA-Norm 118 und die LHO sehen vor, dass der Planer den Bauherrn in üblichen Angelegenheiten rechtsverbindlich vertritt. Dies schafft beim Unternehmer den Anschein einer weitreichenden Vollmacht, unabhängig von individuellen vertraglichen Einschränkungen.
Wie kann ein Bauherr die Vertretungswirkungen effektiv einschränken?
Indem er die Vollmacht im Planervertrag klar begrenzt und diese Beschränkungen dem Unternehmer im Bauwerkvertrag explizit mitteilt, um den Gutglaubensschutz des Unternehmers zu entkräften.
