Bauwerkvertrag: Definitionen und Vertragsinhalt

Was sind die wesentlichen Bestandteile und rechtlichen Rahmenbedingungen eines Bauwerkvertrags in der Schweiz?

Rechtliche Grundlagen

Beim Bauwerkvertrag handelt es sich um eine spezifische Entwicklung des allgemeinen Werkvertrages gemäss OR 363 ff.

• Werkvertrag: OR 363 ff.
• SIA Norm 118

Terminologie und Begriffe

Der Besteller ist normalerweise der Bauherr. Es gibt verschiedene Kategorien von Bauunternehmern.

• Generalunternehmer: Er fasst die verschiedenen Bauleistungen unter seiner Verantwortung zusammen, wobei er typischerweise verschiedene Arbeiten auf Subunternehmer weiter überträgt.

• Totalunternehmer: Dieser unterscheidet sich vom Generalunternehmer nur – aber immerhin – dadurch, dass er auch die Projektierung des Bauvorhabens, also die Architekturaufgaben, erbringt. Die Abgrenzung zum Generalunternehmer ist mithin schwierig und erfolgt graduell.

Der Bau-Werkvertrag ist vom Kauf-(Bau)-Werkvertrag zu unterscheiden:

• Beim Bau-Werkvertrag verpflichtet sich ein Unternehmer zur Herstellung eines Bauwerkes auf dem Land des Bestellers.

• Beim Kauf-Werkvertrag erwirbt der Käufer ein Bauwerk im Projektstadium oder ein  bestehendes Bauwerk, das umgebaut werden soll. Der Verkäufer verpflichtet sich nicht nur zur Übertragung des Eigentums am Land (Kaufteil), sondern auch dazu, das Gebäude nach den Wünschen des Käufers bauen, bzw. umbauen zu lassen. Der Kauf-Werkvertrag beinhaltet Elemente des Grundstückkauf- und des ordentlichen Werkvertrages.

Vertragsabwicklung

Vorvertragsphase:

• Ausschreibung
• Einladung zu Verhandlungen
• Offerten
• Vertragsverhandlungen
• Vertragsschluss

Vertragsphase:

• Produktion
• Lieferung
• Leistung
• Überlassung
• Übereignung

Nachvertragsphase:

• Mängelbehebung
• Garantiefrist
• Urheberschutz
• Schlussabrechnung

Regelungen

Mit dem Werkvertrag sind Parteien, Preis, Qualität und Termine klar zu regeln:

Preis:

• Pauschalpreis
• Globalpreis
• Offene Abrechnung mit oder ohne Kostendach
• Zahlungsplan
• MWSt
• Verzugszinse

Qualität:

• Leistungsbeschrieb, Baubeschrieb (BKP)
• Baubewilligung als Bestandteil
• Pläne (Massstab)
• Qualitätsforderungen gem. technischen SIA Ordnungen
• Mängelprozedere
• Bauleitung (Verantwortung)
• Haftung und Garantie

Termin:

• Baubeginn, Verantwortung Baufreigabe
• Bauzeit, Meilensteine
• Übergabe, Bezugstermin
• Abnahmen, Garantiefrist

Der Bauwerkvertrag kann sich allein am OR orientieren oder es können die SIA Normen als dispositives Recht miteinbezogen werden oder auch andere AGB. Diese Zusätze sollten als Vertragsbestandteile bezeichnet sein, damit die Gültigkeit sicher ist. Es ist die Rangfolge zu regeln.

Vertragsgrundlagen

Der Bauwerkvertrag ist ein bauspezifischer Werkvertrag. So vielfältig die Bauwerke sind, so verschiedenartig sind die Bauwerkverträge in der Praxis. Jeder Vertrag auf Herstellung und Übereignung eines Bauwerkes wird als Bauwerkvertrag qualifiziert.

Der Bauwerkvertrag ist im OR unter den übrigen Werkverträgen in OR 363 ff. geregelt. Ab Januar 2026 gelten verschiedene Änderungen in Bezug auf Gewährleistung, siehe unten.

Das OR stellt keinen bauspezifischen Bauwerkvertrag als Muster zur Verfügung. Diese Lücke hat beispielsweise Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein SIA mit der SIA-Norm 118 gefüllt. Diese vertragliche Norm bildet eine differenzierte und breit anerkannte Grundlage für Bauwerkverträge. Sie wird wie eine AGB angewendet und gilt dann, wenn dies im Bauwerkvertrag ausdrücklich festgelegt ist. Gleiches gilt für andere AGB und Musterverträge anderer Vereinigungen. Massgebend ist und bleibt der abgeschlossene Vertrag, mit oder ohne seine "integrierenden" Bestandteile.

Die Rangfolge unter den Vertragsbestandteilen ist im Vertrag selber zu regeln.

Gesetzesänderungen

Nach dem neuen Art. 367 Abs. 1bis OR beträgt die Frist für die Mängelrüge bei einem unbeweglichen Werk 60 Tage. Dasselbe gilt auch für Mängel eines Werks, die die Mangelhaftigkeit eines unbeweglichen Werks verursacht haben.

Neu formuliert wurde Art. 368 Abs. 2: Sind die Mängel oder die Abweichungen vom Vertrage nicht sehr erheblich, so kann der Besteller einen dem Minderwert des Werkes entsprechenden Abzug am Honorar machen oder auch die unentgeltliche Verbesserung des Werkes und bei Verschulden Schadenersatz verlangen.

Art. 370 Abs. 4 OR ergänzt den bisherigen Art. 370 OR: Mängel eines unbeweglichen Werks, die bei der Abnahme und ordnungsmässigen Prüfung nicht erkennbar waren, sind innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung anzuzeigen. Dasselbe gilt auch für Mängel eines Werks, die die Mangelhaftigkeit eines unbeweglichen Werks verursacht haben.

Geändert wurde auch Art. 371: Die Ansprüche des Bestellers wegen Mängel des Werkes verjähren mit Ablauf von zwei Jahren nach der Abnahme des Werkes. Für unbewegliche Werke, sowie beweglichen Werkes, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert worden sind und die Mangelhaftigkeit des Werkes verursacht haben, beträgt die Verjährungsfrist fünf Jahre.

Wichtig: Andere Vereinbarungen sind unwirksam.

FAQ: Bauwerkvertrag

Was unterscheidet einen Generalunternehmer von einem Totalunternehmer?

Ein Generalunternehmer fasst die Bauleistungen zusammen und überträgt Arbeiten an Subunternehmer. Ein Totalunternehmer übernimmt zusätzlich die Projektierung und Architekturaufgaben.

Welche Rolle spielt die SIA Norm 118?

Die SIA Norm 118 füllt die Lücke des OR, da dieses kein Muster für Bauwerkverträge bietet. Sie gilt als dispositives Recht, wenn sie im Vertrag ausdrücklich als Bestandteil vereinbart wurde.

Wie lange beträgt die Frist für die Mängelrüge nach den Gesetzesänderungen 2026?

Bei unbeweglichen Werken beträgt die Frist für die Mängelrüge neu 60 Tage, sowohl für erkennbare Mängel bei der Abnahme als auch für solche, die die Mangelhaftigkeit verursachen.

Wann verjähren Ansprüche wegen Mängeln am Bauwerk?

Allgemein verjähren Ansprüche nach zwei Jahren ab Abnahme. Für unbewegliche Werke und integrierte bewegliche Werke, die Mängel verursachen, beträgt die Verjährungsfrist fünf Jahre.

Können die gesetzlichen Fristen für Mängelrügen und Verjährung vertraglich geändert werden?

Nein, andere Vereinbarungen zu diesen Fristen sind gemäss den neuen Regelungen unwirksam.