27.03.2015

Vorkaufsrecht: Und andere Rechtskonstellationen beim Grundstückgeschäft

Bei der Vorschrift über die Form von Grundstückkaufverträgen nennt das Gesetz (Art. 216 OR) fünf Vertragsarten, welche durchaus praktische Bedeutung haben, deren Tragweite aber oft nicht genau bekannt ist. Welche Arten es neben dem Vorkaufsrecht noch gibt, zeigt Ihnen dieser Beitrag.

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Vorkaufsrecht

Kaufvertrag

Durch den (öffentlich beurkundeten) Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, dem Käufer am vereinbarten Datum durch Anmeldung beim Grundbuchamt das Eigentum an der Liegenschaft zu verschaffen, und der Käufer verpflichtet sich zur Bezahlung des Kaufpreises am vereinbarten Termin. Der Vertrag kann auch unter Bedingungen abgeschlossen werden, zum Beispiel indem er nur gültig sein soll, wenn eine bestimmte Baubewilligung erteilt wird. Sind alle Bedingungen erfüllt, so kann jede Partei die andere zwingen, den Vertrag zu erfüllen: der Verkäufer kann den Kaufpreis durch Betreibung eintreiben; der Käufer kann notfalls durch den Richter die Eigentumsübertragung verfügen lassen.

Vorvertrag

Begriff Vorvertrag
Durch den (öffentlich beurkundeten) Vorvertrag verpflichten sich die Parteien, zu einem bestimmten Zeitpunkt, innert einer bestimmten Zeit oder auch nach Eintritt gewisser Voraussetzungen einen Kaufvertrag abzuschliessen.

Ist der Vorvertrag unwiderruflich, so kann jede Partei später auf dem Abschluss des vorgesehenen Kaufvertrages beharren. Weigert sich die Gegenpartei, so wird er durch den Richter festgesetzt. Solche ‹Vorverträge› werden von den Gerichten immer häufiger bereits als Kaufverträge betrachtet.

Reugeld
Ist der Vorvertrag von einer oder gar von beiden Parteien widerrufbar, so wird im Allgemeinen ein ‹Reugeld› verabredet: diejenige Partei, welche widerruft, also sich weigert, den endgültigen Kaufvertrag abzuschliessen, schuldet der anderen eine Konventionalstrafe, ‹Reugeld› genannt, deren Höhe oft der vom Käufer geleisteten Anzahlung entspricht. Vor allem in der deutschen Schweiz werden auch solche Vereinbarungen bereits in der Form des endgültigen Kaufvertrages (mit ein- oder beidseitigem Rücktrittsrecht) abgeschlossen.

Kaufrechtvertrag

Begriff des Kaufrechtsvertrages
Mit dem (öffentlich beurkundeten) Kaufrechtsvertrag räumt ein Grundeigentümer dem Berechtigten das Recht ein, durch einseitige Erklärung das Grundstück zu kaufen.

Bedingungen
Dieses Recht kann mit Bedingungen verknüpft sein: zum Beispiel soll eine Kirchgemeinde als Berechtigte das Kaufrecht nur ausüben können, wenn sie das Grundstück für ein Kirchgemeindehaus benötigt und dieses von der Stimmbürgerschaft bereits genehmigt wurde.

Zeitliche Begrenzung
Das Kaufrecht kann zeitlich eingegrenzt werden, sodass es nur zwischen zwei bestimmten Daten oder nur bis zu einem bestimmten Zeitpunkt ausgeübt werden kann. Es darf aber auf höchstens 10 Jahre verabredet werden.

Hinweis
Zur Abtretung und Vererbung von Kaufrechten vgl. den Abschnitt Abtreten und Vererben von Kauf- Rückkaufs- und Vorkaufsrecht.

Preis
Da der Kaufrechtsvertrag durch einseitige Erklärung zu einem Kaufvertrag gemacht werden kann, muss der Preis im Voraus bestimmt sein oder sich doch eindeutig bestimmen lassen. Möglich ist immerhin auch die Abrede, dass der Preis durch eine neutrale Stelle (zum Beispiel Hauseigentümerverband, Kantonalbank etc.) festgelegt werden solle.

Grundbucheintrag
Das Kaufrecht muss nicht, kann aber im Grundbuch eingetragen werden, sodass es sich auch auf einen Dritterwerber auswirkt.

Anmerkung
Ein Kaufrechtsvertrag ist übrigens auch in der umgekehrten Richtung, also als Verkaufsrecht möglich: Dann hat der Grundeigentümer das Recht, durch einseitige Erklärung das Grundstück einem bestimmten Käufer zu verkaufen.

Achtung
Der Kaufrechtsvertrag ist deutlich vom Vorkaufsrechtsvertrag zu unterscheiden!

Rückkaufsrecht

Begriff des Rückkaufsrechtes
Das Rückkaufsrecht ist ein ganz normales Kaufrecht. Als Rückkaufsrecht wird ein solches dann bezeichnet, wenn der Berechtigte selber Eigentümer des Grundstückes war und sich das Kaufrecht anlässlich des Grundstückverkaufes einräumen lässt.

Ein solches Kaufrecht ist für den belasteten Käufer hart, kann ihm doch der Verkäufer (eventuell unter gewissen verabredeten Bedingungen) das Objekt auch gegen seinen Willen wieder entziehen.

Rückkaufsrecht als Kaufpreissicherung
Tatsächlich wird ein solches Rückkaufsrecht denn auch nur selten vereinbart, vor allem dann, wenn der Käufer den Kaufpreis erst später bezahlen muss: Bezahlt er nicht, so kann der Verkäufer, statt ihn zu betreiben, sein ‹Rückkaufsrecht› geltend machen und den Kaufpreis verrechnen.

Hinweis
Zur Abtretung und Vererbung von Rückkaufsrechten vgl. den Abschnitt Abtreten und Vererben von Kauf- Rückkaufs- und Vorkaufsrecht.

Achtung
‹Falscher› Rückkaufsvertrag Häufiger allerdings wird verabredet, dass der Verkäufer das Objekt nur dann wieder an sich ziehen könne, wenn der Käufer dieses ohnehin weiterverkaufen will. Diese oft fälschlich als Rückkaufsklausel bezeichnete Vereinbarung stellt indessen ein Vorkaufsrecht, nicht ein Rückkaufsrecht dar.

Vorkaufsrecht

Begriff
Das Vorkaufsrecht gibt dem Berechtigten die Möglichkeit, ein Grundstück durch einseitige Erklärung (also ohne den Willen des Eigentümers) zu erwerben, wenn der Eigentümer dieses an einen Dritten verkaufen will.

Zeitliche Begrenzung und Grundbucheintrag
Dieses Recht kann auf beliebige Zeit abgeschlossen werden, jedoch nur bis maximal 25 Jahre. Der Eintrag im Grundbuch kann für die gesamte vertragliche Laufzeit erfolgen.

Achtung
Ohne diesen Eintrag gilt das Vorkaufsrecht zwar wohl gegenüber dem Belasteten, nicht aber gegenüber gutgläubigen Dritten.

Hinweis
Zur Abtretung und Vererbung von Vorkaufsechten vgl. den Abschnitt Abtreten und Vererben von Kauf- Rückkaufs- und Vorkaufsrechten.

Zur Beurkundungspflicht der Vereinbarung eines Vorkaufsrecht

Wichtig ist die Beantwortung der Frage, ob zur Gültigkeit eines Vorkaufsrechtes die öffentliche Beurkundung (qualifizierte Schriftlichkeit) vorgesehen ist. Dabei gilt im Allgemeinen Folgendes:

Erwerb des Grundstückes zum selben Preis wie er für den Interessenten gälte
Im Normalfall kann der Vorkaufsberechtigte, wenn der Eigentümer das Grundstück einem Dritten verkaufen will, dieses zum selben Preis erwerben, den der Dritte bietet. In diesem Falle ist der Eigentümer in seinen Rechten nicht wesentlich eingeschränkt: Er kann auf jeden Fall zu dem mit dem Dritten ausgehandelten Preis verkaufen; nur hat er keine Wahl, ob nun der Dritte oder der Vorkaufsberechtigte das Grundstück erwirbt.

Wichtig
Deshalb ist für ein solches Vorkaufsrecht keine öffentliche Beurkundung vorgeschrieben. Eine schriftliche Vereinbarung genügt.

Erwerb des Grundstückes zu einem limitierten oder vorbestimmten Preis
Ist dagegen der Preis, zu dem der Vorkaufsberechtigte das Grundstück im Vorkaufsfall erwerben kann, bereits festgelegt oder doch nach oben limitiert, so muss der Vorkaufsvertrag öffentlich beurkundet werden. Tatsächlich kann ja in diesem Falle der Eigentümer beim Verkauf der Liegenschaft gegenüber dem aktuellen Marktwert eine beträchtliche Einbusse erleiden! Gerade beim fälschlich als Rückkaufsrecht bezeichneten Vorkaufsrecht des ursprünglichen Verkäufers kommt dies häufig vor, indem der Vorkaufspreis mit dem ursprünglichen Kaufpreis gekoppelt wird.

Achtung
Eine solche (häufige) Vereinbarung ist nur mit öffentlicher Beurkundung gültig!

Nicht ‹amtliches› Grundstück

Ein Vorkaufsrecht kann auch auf einem Grundstück errichtet werden, das (noch) nicht als solches im Grundbuch eingetragen ist, also

  • nur auf einem Teil eines ‹amtlichen› Grundstückes oder
  • auf einem noch nicht eingetragenen Stockwerkeigentum.

In diesem Fall sieht die Praxis:

  • Ein Vorkaufsrecht ist auch auf einem Teilgrundstück möglich (nicht ganz eindeutige Meinung). Es kann dann sowohl ausgeübt werden, wenn das betreffende Teilgrundstück ausparzelliert und verkauft wird, als auch wenn das Gesamtgrundstück verkauft wird.
  • Weil Letzteres der Fall ist, muss bereits ein Preis festgelegt oder zumindest bestimmbar sein, weil beim Verkauf des Gesamtgrundstückes ja kein Referenzpreis für das Teilgrundstück zwischen Verkäufer und Drittkäufer vereinbart wird, der für das Vorkaufsrecht massgebend sein könnte.

Es stellt sich in diesen Fällen natürlich die Frage, ob das Vorkaufsrecht im Grundbuch vorgemerkt werden kann:

  • Bezieht es sich zum Beispiel auf einen bestimmten Teil einer Wiese, so kann es auch im Grundbuch vorgemerkt werden (wenn der Teil genügend genau bestimmt ist);
  • bezieht es sich dagegen auf ein Stockwerkeigentum, bei dem nicht eindeutig klar ist, dass es überhaupt jemals errichtet wird und ob es gegebenenfalls den vorgesehenen Umfang haben wird, so kann es zwar errichtet, aber nicht im Grundbuch eingetragen werden.

Wann liegt ein Vorkaufsfall vor?

Grundsatz
Der Berechtigte kann sein Vor-Kaufsrecht grundsätzlich immer dann ausüben, wenn der Eigentümer das Grundstück an einen Dritten verkaufen will.

Keine Vorkaufsfälle

  • Blosse Verkaufsverhandlungen
    Anmerkung Nach der (umstrittenen) Praxis berechtigen auch der Abschluss von einem Vorvertrag und die Einräumung eines Kaufrechtes nicht zur Ausübung von einem Vorkaufsrecht.
  • Der Übergang der Liegenschaft durch Erbgang und Erbteilung berechtigt ebenfalls nicht zur Ausübung des Vorkaufsrechtes.
  • Wird das Grundstück verschenkt oder in eine Stiftung eingebracht, so kann ebenfalls das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden, sofern nicht eine eigentliche Umgehung des Vorkaufsrechtes vorliegt.
  • Das Bundesgericht hat auch entschieden, es liege kein Vorkaufsfall vor, wenn der Grundeigentümer eine Aktiengesellschaft war, diese aber aufgelöst wird und das fragliche Grundstück an den einzigen Aktionär der liquidierten AG übertragen wird: das entspreche weder rechtlich noch wirtschaftlich einem Verkauf.
  • Die Errichtung eines Baurechtes oder einer Nutzniessung auf dem belasteten Grundstück können vom Vorkaufsberechtigten ebenfalls nicht verhindert werden; es sei denn, es handle sich um ein ‹Umgehungsgeschäft›.
  • Soll der ‹Verkauf› des Grundstückes nicht gegen Barzahlung, sondern im Tausch gegen eine andere Liegenschaft oder im Rahmen eines Verpfründungsvertrages erfolgen, so ist die Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht möglich, weil der Berechtigte den mit dem Käufer vereinbarten ‹Kaufpreis› (nämlich die bestimmte Tauschliegenschaft oder die Pfrund) überhaupt nicht beibringen kann.
  • Ausgeschlossen ist ein vertragliches Vorkaufsrecht auch, wenn das Grundstück enteignet wird oder wegen Betreibung oder Konkurs ‹unter den Hammer kommt›; ‹gesetzliche› Vorkaufsrechte sind aber im letzteren Falle weiterhin geschützt.

Anmerkung
Gesetzliche Vorkaufsrechte bestehen insbesondere unter Miteigentümern, beim selbständigen Baurecht und im landwirtschaftlichen Bodenrecht.

Ausübungsfrist

Grundsatz
Das Vorkaufsrecht ist grundsätzlich innert dreier Monate nach Kenntnis des Vorkaufsfalles auszuüben; nachher ist es verwirkt.

Auch wenn der Vorkaufsberechtigte erst viel später Kenntnis vom Vorkaufsfall, also von der Veräusserung des Grundstückes erhält, hat er noch drei Monate Zeit, um sein Vorkaufsrecht geltend zu machen, aber mit folgenden Einschränkungen:

  • Im Allgemeinen (praktisch: für das vertragliche Vorkaufsrecht) ist sein Anspruch zehn Jahre nach Eintragung des neuen Eigentümers verjährt.
  • Für ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht eine gesetzliche, absolute Verwirkungsfrist von zwei Jahren nach Eintrag des neuen Grundeigentümers.

Anmerkung
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht insbesondere unter Miteigentümern, beim selbständigen Baurecht und im landwirtschaftlichen Bodenrecht.

Achtung
Nur wenn das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist, kann der Anspruch auch gegen den neuen Eigentümer geltend gemacht werden. Andernfalls besteht nur ein Anspruch gegen den ursprünglichen Vertragspartner und praktisch nur auf Schadenersatz.

Abtreten und Vererben von Kauf- Rückkaufs- und Vorkaufsrecht

Vertragliche Vorkaufsrechte wie auch Kaufs- und Rückkaufsrechte sind nach Gesetz zwar vererbbar, können aber nicht an einen Dritten abgetreten werden.

Art. 216b OR
Ater  Vererblichkeit und Abtretung
1
Ist nichts anderes vereinbart, so sind vertragliche Vorkaufs-, Kaufs- und Rückkaufsrechte vererblich, aber nicht abtretbar.
2
Ist die Abtretung nach Vertrag zulässig, so bedarf sie der gleichen Form wie die Begründung.

Aufgrund der Vertragsfreiheit überlässt es das Gesetz den Vertragsparteien, etwas anderes zu vereinbaren:

  • Sie können demnach die Vererbbarkeit ausschliessen, sodass das Vorkaufsrecht (oder ein Kaufs- oder Rückkaufsrecht) untergeht, wenn der Berechtigte stirbt.
  • Anderseits kann der Vertrag aber auch vorsehen, dass das Recht an einen Dritten übertragen werden darf.

Achtung
In diesem Falle muss die Abtretung aber die gleichen Formvorschriften einhalten, welche schon bei der Errichtung des Rechtes einzuhalten waren (öffentliche Beglaubigung, ausgenommen bei Vorkaufsrecht ohne im Voraus bestimmtem Kaufpreis).

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