04.07.2014

Unbewegliches Vermögen: Besteuerung der Einnahmen aus Grundeigentum

Einkünfte aus Grundeigentum gelten aus steuerlicher Sicht als steuerbarer Ertrag aus unbeweglichem Vermögen, da diese der steuerpflichtigen Person von dritter Seite als Entgelt für das Zurverfügungstellen von Vermögenswerten zufliessen. Eine Besonderheit im Bereich der Einkünfte aus Grundeigentum stellt die Besteuerung des Eigenmietwertes dar. Der Gesetzgeber bezweckt damit die Gleichbehandlung von Grundeigentümern und Mietern.

Von: Ariste Baumberger   Drucken Teilen   Kommentieren  

Ariste Baumberger, MBA (International Taxation), dipl. Steuerexperte, dipl. Wirtschaftsprüfer, Betriebsökonom HWV/FH

Ariste Baumberger ist Chief Financial Officer bei der Honegger Holding AG. Seine Themenschwerpunkte sind im Bereich Unternehmenssteuerrecht, M&A, Due Diligence, Sanierungen und Umstrukturierungen. Darüber hinaus ist er als Referent im Bereich Steuern für die AKAD tätig.

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Unbewegliches Vermögen

Gesetzliche Grundlagen

Überblick der Einkünfte

Folgende Einkünfte unterliegen der Steuer:

  • Erträge aus Vermietung, Verpachtung, Nutzniessung oder sonstiger Nutzung
  • Eigenmietwert
  • Einkünfte aus Baurechtsverträgen
  • Einkünfte aus der Ausbeutung von Kies, Sand und anderen Bestandteilen des Bodens

In den folgenden Abschnitten erläutern wir die einzelnen Einkünfte detaillierter.

Erträge aus Vermietung, Verpachtung, Nutzniessung oder sonstiger Nutzung

Erträge aus Vermietung und Verpachtung

Grundsätzlich zählt jedes Entgelt, unabhängig von dessen Art, sprich Geld- oder Naturalleistung, als steuerbare Einkunft aus Vermietung oder Verpachtung eines Grundstücks.

Zum steuerbaren Mietertrag gehören auch alle Vergütungen der Mieter für Nebenkosten oder der Betrag einer allfälligen Mietzinsreduktion, die dem Hauswart als Arbeitsentgelt gewährt wird. Stehen diesen Vergütungen entsprechende Aufwendungen gegenüber, können diese steuerlich als Unterhalts- oder Betriebskosten in Abzug gebracht werden.

Wird das Eigentum nicht zu marktüblichen Werten vermietet, sondern zu einem sogenannten Vorzugsmietzins, wird im Rahmen der Veranlagung eine Aufrechnung bis zur Höhe des ausgeschiedenen Eigenmietwertes vorgenommen, der wiederum dem Marktwert entspricht.

Erträge aus Nutzniessung oder sonstiger Nutzung

Unter Einkünfte aus Nutzniessung oder sonstiger Nutzung für unbewegliches Vermögen sind direkte Nutzniessungserträge oder Einkünfte zu verstehen, die für die entgeltliche Einräumung einer Nutzniessung oder eines sonstigen Nutzungsrechts zufliessen.

Achtung

Unentgeltliche Nutzniessungen, die im Grundbuch eingetragen sind, führen dazu, dass der Nutzniesser aus steuerlicher Sicht die Pflichten des Eigentümers wahrnimmt. Das heisst der Nutzniesser ist verpflichtet, den Eigenmietwert bzw. allfällige weitere Erträge aus diesem Grundstück zu versteuern. Im Gegenzug können auch die Unterhalts- und Betriebskosten durch ihn in Abzug gebracht werden.

Eigenmietwert

Im Sinne der Gleichstellung hat der Bundesgesetzgeber den Nutzwert von Liegenschaften der Einkommenssteuer unterstellt. Der Nutzwert wird erfasst, sofern die steuerpflichtige Person als Eigentümerin oder Nutzungsberechtigte infolge des Eigengebrauchs ein Naturaleinkommen erzielt.

Die Festsetzung des Eigenmietwertes erfolgt aufgrund des Marktwertes jedoch unter Berücksichtigung der ortsüblichen Verhältnisse und der tatsächlichen Nutzung. Für die Zwecke der direkten Bundessteuer wird gemäss Bundesgerichtspraxis ein Minimum von 70 % der Marktmiete, bei den Kantons- und Gemeindesteuern eine solche von mindestens 60 % verlangt.

Einkünfte aus Baurechtsverträgen

Einkünfte aus Baurechtsverträgen unterliegen grundsätzlich der Einkommens- bzw. der Gewinnsteuer. Wichtig für die Bestimmung der Besteuerung sind die Fragen, ob es sich um überbautes oder unüberbautes Grundstück handelt und ob die Entschädigung einmalig oder periodisch erfolgt. Die folgende Tabelle gibt eine Übersicht der Besteuerungsart der unterschiedlichen Entschädigungsformen anhand des Beispiels Kanton Bern:

Periodische Entschädigungen

Unüberbautes GrundstückÜberbautes Grundstück
Steuerbarer Vermögensertrag
(Art. 21 Abs. 1 Bst. c DBG;
Art. 25 Abs. 1 Bst. c StG)

Steuerbarer Vermögensertrag soweit Entgelt für Bodennutzung
(Art. 21 Abs. 1 Bst. c DBG;
Art. 25 Abs. 1 Bst. c StG)

Steuerfreier privater Kapitalgewinn soweit auf das Gebäude entfallend
(Art. 16 Abs. 3 DBG);
BE: Grundstückgewinnsteuer
(Art. 128 StG)

Einmalentschädigung

Unüberbautes GrundstückÜberbautes Grundstück

Steuerbarer Vermögensertrag
(Art. 21 Abs. 1 Bst. c DBG;
Art. 25 Abs. 1 Bst. c StG)

Besteuerung zum Rentensatz gemäss
Art. 37 DBG;
Art. 43 StG

Ertrag, soweit Entgelt für Bodennutzung:
vgl. links

Privater Kapitalgewinn soweit auf das Gebäude entfallend:
vgl. oben

Als Beispiel wurde in dieser Tabelle der Kanton Bern aufgeführt. In manchen Kantonen werden Baurechtsentschädigungen für überbaute Grundstücke mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst.

Einkünfte aus der Ausbeutung von Kies, Sand und anderen Bestandteilen des Bodens

Alle Einkünfte aus der Ausbeutung von Kies, Sand und anderen Boden-Bestandteilen gelten als steuerbarer Ertrag aus unbewegliches Vermögen und nicht als Substanzverzehr.

Verfasst: Im September 2012

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