18.07.2014

Immissionen: Die Haftung für übermässige Einwirkungen bei Bauarbeiten

Bauarbeiten bringen Lärm, Erschütterungen und allenfalls sogar Rauch, Russ und andere lästige Dünste. Auf der einen Seite entsteht baulicher Mehrwert und auf der nachbarschaftlichen Parzelle eine Beeinträchtigung. Zum Ausgleich baulicher Immissionen bietet das Gesetz bestimmte Behelfe, auf Unterlassung oder Schadenersatz. Die gesetzliche Ordnung wurde per 1. Januar 2012 überarbeitet.

Von: Matthias Streiff   Drucken Teilen   Kommentieren  

Dr. iur. Matthias Streiff

Matthias Streiff ist Rechtsanwalt in Wetzikon (ZH) und vorwiegend im Bereich Immobilienrecht tätig (www.this-law.ch). Vormals führte er während mehrerer Jahre die Rechtsdienste der Immobiliengesellschaften Mobimo (Küsnacht) und Allianz Suisse Immobilien AG (Volketswil). Seit Herbst 2004 ist er zudem Dozent beim Nachdiplomstudium der HWZ (Zürich) für den ‹Master of Advanced Studies in Real Estate Management MREM› sowie seit 2008 Dozent am IFZ Zug für den Master in Immobilienmanagement.

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Immissionen

Terminologie und Begriff

Immissionen
Beeinträchtigung der eigenen Sphäre durch Fremdeinwirkung.

Übermässig
Das tägliche Leben und die allgemeinen Umstände bringen eine Vielzahl von Immissionen. Diese sind alle grundsätzlich hinzunehmen und zu dulden. Lediglich Immissionen, die das normale erheblich übersteigen, welche also das übliche Mass deutlich übertreffen, können als übermässig bewertet werden. Massgebend ist ein möglichst objektiver Ansatz, ohne Beachtung spezieller subjektiver Neigungen und Animositäten. Gemessen wird anhand normaler, üblicher menschlicher Betrachtung. Diese Mass wird dem Richter überlassen. Der Anwalt versteht es je nach Interessenlage, die Dinge so darzustellen, dass sie nur als „normal”, oder eben als „übermässig” zu qualifizieren sind.

Nachbar
Wer aus Sicht der ergänzten Norm alles als Nachbar betrachtet werden muss, bleibt der Rechtsprechung überlassen. Das Erfordernis einer Nachbarschaft bei der Parzellengrenze wird nicht erforderlich sein. Es genügt wohl eine enge räumliche Beziehung, welche „übermässige” Bauimmissionen erfahrbar macht. Kein Nachbar, aber allenfalls „Anstösser” ist ein Grundeigentümer, der an einer durch Baumaschinen schwer befahrenen Strasse wohnt. Für weiter weg liegende „Anstösser“, welche allenfalls schwer betroffen sind durch Baulärm etc. bleibt das Erfordernis „Nachbar” unerreichbar und damit bleibt für diese „Anstösser“ die gesetzliche Lücke.

Hinweis
Die Gruppe der „Nachbarn” entspricht in keiner Weise der Gruppe der allenfalls zu einem Baurekurs berechtigten Personen gemäss beispielsweise PBG - ZH § 338a.

Neue versteckte Kausalhaftung von ZGB 679a

Wer auf seinem Grundstück baut und dabei übermässige Immissionen verursacht, hat dem Nachbarn einen dadurch erlittenen Schaden zu ersetzen. Er hat dabei nicht „einen” sondern „jeden” Schaden zu ersetzen. Der Schadenersatz geht folglich auf (vernünftige) Reinigungskosten bei Staub und dann vor allem auf Ersatz eines Mietzinsausfalls beim Nachbarn, was in erster Linie den entgangenen Gewinn (lucrum cessans) in Folge Herabsetzungsklagen (der Mieter) betrifft. Darüber hinaus wird über diese neue Regelung auch der „Schadenersatz” des Nachbars an seine Mieter zum Schadenersatz des bauenden Eigentümers. Schadenersatz an einen Mieter ist dogmatisch betrachtet nur bei Vertragsverletzungen geschuldet. Doch die Praxis unterscheidet oftmals wenig zwischen Herabsetzung und Schadenersatz. So entsteht ein gesetzlicher Regressanspruch. Der Schirm von ZGB 679a ist weit gespannt. Eine Exkulpation gibt es keine. Der bauende Eigentümer haftet dem belasteten Nachbarn unabhängig davon, ob Verschulden besteht oder nicht. Es genügt die Tatsache, dass er baut und dass die Immissionen „übermässig” sind.

Empfehlenswerte Vorgehensweise für den Grundeigentümer

Wer neu in bebautem Gebiet (also mit Nachbarn) bauen will, hat eine finanzielle Reserve auszuscheiden, um die nachbarschaftlichen Ansprüche tragen zu können. Er tut gut daran, seinen Generalunternehmer zu verpflichten, emissionsarm zu bauen. „Rühlwände” ade. Er tut weiter auch gut daran, seine Nachbarn inklusive den Geschäftsmietern, vorzeitig und selber über den geplanten Bau zu informieren, so dass sich diese auf den Bau vorbereiten können. So unterbricht der bauende Nachbar die Anspruchsvoraussetzungen eines Mieters auf Schadenersatz aus OR 259e, was ja zum Regressanspruch werden kann. Der Anspruch des Mieters auf Mietzinsherabsetzung bei Bauimmissionen kann nicht ausgehebelt werden, denn auch jener Anspruch ist kausal, also verschuldensunabhängig.

Ausweitung der Immissionen, ZGB 684 Abs. 2

In ZGB 684 Abs. 2 werden zusätzlich zu den bereits im alten Recht aufgeführten möglichen Immissionen auch sogenannt „negative Immissionen” ausdrücklich aufgeführt. Man versteht darunter den „Entzug von Besonnung oder Tageslicht”.

Rechtsbehelfe nach ZGB 679 und ZGB 679a

Nach dem alten Recht standen dem geschädigten Nachbarn sämtliche Rechtsbehelfe gem. ZGB 679 bei übermässigen Einwirkungen auf sein Eigentum zu:

  • Schadenersatzklage
    Mittels dieser Klage kann der geschädigte Nachbar die finanziellen Nachteile, welche ihm durch die übermässigen Immissionen (gem. ZGB 684 Abs. 2) entstanden sind, vom verursachenden, bauenden Grundeigentümer verlangen.
  • Beseitigungsklage
    Der geschädigte oder belastete Nachbar kann bei immer noch bestehenden übermässigen Immissionen die Beseitigung von diesen verlangen
  • Unterlassungsklage
    Wenn der Nachbar bereits übermässige Immissionen ertragen musste, diese nun aber beendet wurden, kann er verlangen, dass in Zukunft übermässige Immissionen unterlassen werden
  • Präventivklage
    Der Nachbar muss nicht auf den drohenden Schaden durch übermässige Immissionen warten, sondern kann zur Verhinderung von drohenden (mit hoher Wahrscheinlichkeit eintretenden) schädigenden Immissionen die Präventivklage erheben.
  • Feststellungsklage
    Bei übermässigen Immissionen kann der Nachbar auch lediglich auf deren Feststellung klagen.

Während die Schadenersatzklage der Verjährungsfrist von OR 60 unterliegt, also innert Jahresfrist ab Kenntnisnahme (absolute Frist: 10 Jahre) rechtshängig zu machen ist, sind die Beseitigungs- und Unterlassungsklage unverjährbar. Nach neuem Recht bleiben diese Rechtsbehelfe bestehen (ZGB 679 bleibt im neuen Recht unverändert), jedoch kann sich der geschädigte Nachbar nach ZGB 679a auch gegen rechtmässige vorübergehend übermässige und unvermeidbare Immissionen vorgehen, sofern diese Schaden verursachen. Diese Ergänzung wurde notwendig, weil Bauen in Bauzonen und mit Baubewilligung eben rechtmässig ist und daher eine Anspruchsvoraussetzung für Schadenersatz nach altem Recht fehlte. Die Revision des Sachenrechts hat diese „Lücke” per 1. Januar 2012 „gefüllt”. Für rechtmässige Bauarbeiten kommen die verhindernden Rechtsbehelfe nicht zur Anwendung, es bleibt einzig, aber immerhin der Ausgleich über Schadenersatz.

Praxis (zum bisherigen Recht)

Zum bisherigen Recht, illustrativ:

  • BGE 114 II 230 (Strasse aufgrund von Fassadenrenovation gesperrt; hat Geschäft Recht auf Ersatz des Schadens?)
  • BGE 91 II 100 (Abgeschrankte Baustelle beeinträchtigt Eingang eines Geschäfts)
  • BGE 104 II 15 (Schadenersatzklage wegen Beeinträchtigung bzw. Gefährdung von Grundwasserfassungen durch versickerte Betriebsabwässer)

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