06.11.2018

Werklohnforderungen: Bauhandwerkerpfandrecht bei Stockwerkeigentum

Wie sichert der Unternehmer seine Werklohnforderungen bei Leistungen auf Grundstücken, die in Stockwerkeigentum aufgeteilt sind? Da das Bauhandwerkerpfandrecht eine Realsicherheit darstellt, sind bereits die Forderungen objektbezogen und konkret zuzuweisen. Die Hürden liegen hoch.

Von: Matthias Streiff  DruckenTeilen Kommentieren 

Dr. iur. Matthias Streiff

Matthias Streiff ist Rechtsanwalt in Wetzikon (ZH) und vorwiegend im Bereich Immobilienrecht tätig (www.this-law.ch). Vormals führte er während mehrerer Jahre die Rechtsdienste der Immobiliengesellschaften Mobimo (Küsnacht) und Allianz Suisse Immobilien AG (Volketswil). Seit Herbst 2004 ist er zudem Dozent beim Nachdiplomstudium der HWZ (Zürich) für den ‹Master of Advanced Studies in Real Estate Management MREM› sowie seit 2008 Dozent am IFZ Zug für den Master in Immobilienmanagement.

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Ausgangslage

Handwerker, die Werkarbeiten in den zu Stockwerkeigentum aufgeteilten (Wohn- oder Geschäftshäusern) erbringen und für die Sicherung ihrer Vergütungsforderung ein Bauhandwerkerpfandrecht errichten müssen, sehen sich mit diversen Schwierigkeiten konfrontiert:

  • Fristenlauf pro Objekt oder für die ganze Liegenschaft einheitlich?
  • Pfandsumme pro Objekt oder nach Wertquoten aufgeteilt?
  • Gesamtpfand oder Pfand pro StWE Einheit?

Aus diesem Grund ist der Handwerker gut beraten, bereits im Rahmen des Vertragsschlusses die kritischen Punkte im Blick zu haben und während der vertraglichen Arbeitsausführung die einzelnen Arbeitsschritte vorausschauend zu dokumentieren.

Grundlagen 

  • ZGB 837 Abs. 1 Ziffer 3
  • ZGB 839
  • ZGB 655 Abs. 2 Ziffer 4
  • ZGB 648 Abs. 3
  • ZGB 712a ff.

Grundsätzliches zur Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechtes

Gemäss ZGB 837 Abs. 1 Ziff. 3  besteht der Anspruch auf Errichtung eines Bauhandwerkerpfandrechtes für die Forderungen der Handwerker oder Unternehmer, die auf einem Grundstück zu Bauten oder anderen Werken, insbesondere zum Gerüstbau, Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben, an diesem Grundstück, sei es, dass sie den Grundeigentümer oder einen Unternehmer zum Schuldner haben. Die Eintragung ins Grundbuch muss spätestens vier Monate nach Vollendung der Arbeit erfolgen und die Pfandsumme muss vom Eigentümer anerkannt oder gerichtlich festgestellt sein (ZGB 839).

Stockwerkeigentum

Als Stockwerkeigentum bezeichnet man qualifiziertes Miteigentum an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benützen und innen auszubauen (ZGB 712a).

Beim Stockwerkeigentum bestehen zwei Arten von Grundstücken: Das Stammgrundstück, welches im Miteigentum von sämtlichen Stockwerkeigentümern steht, und die einzelnen Stockwerkeigentumsanteile, welche rechtlich ebenfalls als eigene Grundstücke qualifiziert werden (ZGB 655 Abs. 2 Ziffer 5). Auch die einzelnen StWE Einheiten werden im Grundbuch als Grundstücke geführt.

Grundsätzlich hat der Handwerker die Wahl, ob er das Stammgrundstück oder die einzelnen Stockwerkeigentumsanteile mit einem Bauhandwerkerpfandrecht belasten möchte. Sobald jedoch ein einzelner Stockwerkeigentumsanteil bereits mit (vertraglichen oder gesetzlichen) Pfandrechten belastet ist, kann das Stammgrundstück selbst nicht mehr belastet werden (ZGB 648 Abs. 3). Faktisch führt das dazu, dass Bauhandwerkerpfandrechte jeweils auf die einzelnen StWE Einheiten gelegt werden.

Pfandsumme

Das Bauhandwerkerpfandrecht ist ein Sicherungsrecht. Mit der Legung des gesetzlichen Pfandrechts fliesst noch kein Geld. Erst die Verwertung des Pfandrechts führt zielgemäss zu einem Verwertungserlös. Deshalb wird im ersten Schritt erst – aber immerhin – das Pfandrecht eingetragen. Ein solches lautet immer auf eine bestimmte Pfandsumme. Diese wird im Grundbuch eingetragen (ZGB 839 Abs. 3). Bis zu diesem Betrag haftet dann das jeweilige Grundstück.

Mit der Pfandsumme wird der Umfang der Pfandsicherung festgelegt. Ein Werklohn über der Pfandsumme bleibt ungesichert. Die Pfandsumme ist zwar abhängig von der Vergütungsforderung, also dem Werklohn. Dennoch wird die Höhe der Vergütungsforderung lediglich vorfrageweise geprüft und nicht verbindlich beurteilt. Erst im Verwertungsverfahren, also in der Betreibung auf Pfandverwertung, wird die Werklohnforderung final beurteilt.

Aufteilung der Pfandsumme

Bei Werkarbeiten an gemeinschaftlichen Bauteilen, wie beispielsweise dem gemeinsamen Treppenhaus, dem Lift, dem gemeinsamen Keller oder der Gebäudehülle, ist die Pfandsumme in Teilpfandsummen aufzugliedern und dann den einzelnen Stockwerkeigentumsanteilen zuzuordnen. Für die Aufteilung in Teilpfandsummen besteht keine gesetzliche Regelung. Vernünftigerweise folgt man da den Wertquoten.

Sofern Werkarbeiten in den einzelnen Stockwerkeinheiten, bzw. in Räumen, welche zu Sonderrecht ausgeschieden wurden, erfolgten, stellt sich die Frage, ob ebenfalls eine gesamthafte Aufteilung der Pfandsummen nach Wertquoten erfolgen soll/kann. Eine gesetzliche Vorgabe besteht wiederrum nicht und es bestehen unterschiedliche rechtliche Auffassungen. Nach der einen Auffassung soll auch bei Arbeiten die das Sonderrecht betreffen eine Aufteilung nach Wertquoten erfolgen, wogegen andere Autoren eine solche Aufteilung eher ablehnen und eine Aufteilung nach tatsächlichem Aufwand befürworten. Diese Situation ist strittig.

Werden in einzelnen Einheiten im Gegensatz zu anderen Einheiten Mehrleistungen erbracht, so ist klar, dass diesbezügliche Werklohnforderung nur das baulich betroffene Sonderrecht beschlagen dürfen. Diese Arbeiten entsprechen nicht der Wertquoten, weshalb auch keine Aufteilung nach der Wertquoten erfolgen soll. Das ist adäquat, denn das Doppelzahlungsrisiko soll den treffen, der wenigstens von den Bauarbeiten profitiert hat.

Für den Handwerker ist somit wichtig zu wissen, wo er welche Arbeiten erbringt.

Beginn der viermonatigen Eintragungsfrist

Das Bauhandwerkerpfandrecht muss spätestens vier Monate nach Vollendung der Arbeit im Grundbuch eingetragen sein (Art. 839 Abs. 2 ZGB). Fristauslösend für die viermonatige Eintragungsfrist ist dabei die Vollendung der werkvertraglich geschuldeten Arbeiten, durch die Erbringung der funktional wesentlichen Schlussarbeiten.

Arbeiten an gemeinschaftlichen Teilen (Z.B. Dach, Fassade, etc.) stellen meist eine funktionale Einheit dar. Eine Zuordnung zu einer einzelnen Stockwerkeinheit erfolgt nicht. Daher gelten für diese Werkarbeiten in der Regel ein einheitlicher Fristbeginn bzw. ein einheitlicher Fristenlauf.

Handelt es sich hingegen nicht um Arbeiten an gemeinschaftlichen Teilen, sondern um Arbeiten in den einzelnen zu Sonderrecht ausgeschiedenen Stockwerkeigentumseinheiten, so ist grundsätzlich jede betroffene Einheit einzeln zu betrachten. Richtigerweise besteht da kein einheitlicher Fristbeginn, da die Werklohnforderung als Realsicherheit den betroffenen Grundstücken zugeordnet werden muss. Für jede Stockwerkeigentumseinheit (Stockwerkeigentumsanteil) beginnt die Eintragungsfrist grundsätzlich separat zu laufen.

Bei gleichmässigen Ausbauten in allen Einheiten kann es sich um eine funktionelle Einheit der Werksarbeiten handeln, was wiederum zu einem einheitlichen Fristbeginn führt. Das wäre als Ausnahme zu prüfen (und vom Bauhandwerker schliesslich zu begründen und zu belegen).

Bei einer Überbauung mit zum Beispiel 10 Stockwerkeigentumseinheiten ist der Handwerker daher unter Umständen mit 10 verschiedenen Fristenläufen konfrontiert. Der Handwerker sollte daher den jeweiligen Fristbeginn und das Fristende mit (vom Bauleiter unterzeichneten) Arbeitsrapporten sorgfältig dokumentieren. Es ist wichtig, dass er weiss, wann für welche Wohnung die Eintragungsfrist abläuft. Dies muss er sodann auch belegen (gerichtlich beweisen) können.

Sofern Bauarbeiten an gemeinschaftlichen Teilen sowie auch in den einzelnen Stockwerkeinheiten erfolgen, ist noch einmal zu differenzieren: Handelt es sich um unterschiedliche Arbeitsgattungen besteht ein getrennter Fristenlauf. Stellen die Arbeiten eine funktionelle Einheit dar, kann unter Umständen ein einheitlicher Fristenlauf vorliegen.

Fazit

Dem Handwerker wird empfohlen, das Leistungsverzeichnis der Bestellung genau zu studieren. Soll er arbeiten an gemeinschaftlichen Bauteilen und / oder in einzelnen Stockwerkeinheiten erbringen?

Während der Arbeitsausführung ist sodann die Werkarbeit und die Arbeitsvollendung in den einzelnen Einheiten klar / beweistauglich zu dokumentieren. Der Handwerker muss darlegen können, wann für welche Einheit die viermonatige Eintragungsfrist begonnen hat.

Beispielhafte Literatur

Rainer Schumacher, das Bauhandwerkerpfandrecht, 3. Auflage, 2008

Dr. Matthias Streiff, das neue Bauhandwerkerpfandrecht, 2011

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