04.06.2014

Steuern Kanton: Besonderheiten bei der Grundstückgewinnsteuer– Kantone N – Z

Im folgenden Beitrag werden die gesetzlichen Grundlagen, das anwendbare System, die Steuersätze, die Sonderregelung betreff Erwerbspreis sowie die Besonderheiten in den jeweiligen Kantonen aufgezeigt. Da in der Schweiz jeder Kanton ein separates Steuergesetz hat, ist es empfehlenswert, bei einem allfälligen Verkauf einer Liegenschaft das diesbezügliche kantonale Gesetz zu konsultieren. Hierunter finden Sie einen Überblick über die Regelungen der Kantone Neuenburg bis Zürich.

Von: Fabian Petrus   Drucken Teilen   Kommentieren  

Fabian Petrus, lic.oec. HSG et lic.iur. HSG, dipl. Steuerexperte

Fabian Petrus, lic.oec. HSG et lic.iur. HSG, dipl. Steuerexperte, Partner, OBT AG, studierte Betriebswissenschaft und Rechtswissenschaft an der Universität St. Gallen und erwarb im Jahr 2002 das Diplom zum dipl. Steuerexperten. Nach dem Studium spezialisierte er sich in den Bereichen der nationalen und internationalen Steuerberatung sowie mit der Besteuerung von Immobilien.

Fabian Petrus ist Fachbereichsleiter Steuern und Recht und Mitglied der Geschäftsleitung bei der OBT AG in Zürich. Er ist Koautor des Buches «Das KM Unternehmen – Rechtliche Aspekte von der Gründung bis zur Nachfolge» und ist regelmässig als Referent bei verschiedenen Weiterbildungsinstitutionen tätig, so unterrichtet er an der HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich sowie am Unternehmer Forum Schweiz und bei weiteren Veranstaltungen.

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Steuern Kanton

Die Grundsätze hinsichtlich der Grundstückgewinnsteuer sind basierend auf dem Steuerharmonisierungsgesetz in den meisten Kantonen zumindest ähnlich. Feinheiten, Ausnahmen, kantonale Praxis können aber unterschiedlich behandelt werden. Die Übersicht betreffend die Grundstückgewinnsteuer in den einzelnen Kantonen soll als erster Überblick dienen. Bei einem Verkauf genügen diese Angaben wohl nicht und es ist in jedem Fall die mit Rechtskraft versehene zuständige Gesetzessammlung zu konsultieren.

Steuern Kanton Neuenburg

Gesetzliche Grundlage: Art. 56–74 StG

Anwendbares System: dualistisches System

Steuersätze: Progressiver Tarif, von 10% auf den ersten CHF 5000.– bis auf 30% für Gewinnanteile ab CHF 135 000.–.

Sonderregelung Erwerbspreis: Befindet sich das Grundstück länger als 25 Jahre im Besitz, kann anstelle des Erwerbspreises auch der Katasterwert, den das Grundstück 25 Jahre vor der Veräusserung aufwies, eingesetzt werden.

Besonderheiten:

  • Steuerermässigung von 6% ab dem 5. Besitzesjahr bis 60% ab dem 14. Besitzesjahr. Jährliche Ermässigung um 6%.
  • Zuschlag bei kurzer Besitzesdauer: 60% bei weniger als 1 Jahr, 45% bei weniger als 2 Jahren, 30% bei weniger als 3 Jahren und 15% bei weniger als 4 Jahren.
  • Gewinne aus Grundstücken, welche der Bodenbewirtschaftung dienen, unterliegen immer der Grundstückgewinnsteuer (trotz dualistischem System).
  • Grundstückgewinne von normalerweise steuerbefreiten juristischen Personen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer.

Steuern Kanton Nidwalden

Gesetzliche Grundlage: Art. 141–152 kFHG (kantonales Finanzhaushaltsgesetz)

Anwendbares System: monistisches System

Steuersätze: 36% bei einer Besitzesdauer von 1 Jahr bis 12% bei einer Besitzesdauer von mehr als 30 Jahren. Jährliche Reduktion um 2% in den ersten 4 Jahren, jährliche Reduktion um 1% ab dem 4. bis 11 Jahr, danach jährliche Reduktion um 0,5%.

Sonderregelung Erwerbspreis: Kann der Erwerbspreis nicht mehr festgestellt werden, werden 150% der im Zeitpunkt des Erwerbs geltenden Güterschätzung angerechnet.

Besonderheiten:

  • Wiedereingebrachte Abschreibungen unterliegen der Einkommens- resp. Gewinnsteuer.

Steuern Kanton Obwalden

Gesetzliche Grundlage: Art. 144–156 StG

Anwendbares System: dualistisches System

Steuersätze: Gewinne unter CHF 5000.– sind steuerbefreit. Die einfache Steuer beträgt 1,8%, multipliziert mit jährlichem Steuerfuss.

Sonderregelung Erwerbspreis: Anlagekosten können pauschaliert geltend gemacht werden, sofern Besitzesdauer mindestens 10 Jahre. Prozentsatz bemisst sich nach Anzahl der Besitzesjahre.

Besonderheiten:

  • Keine Ermässigung bei langer Besitzesdauer.
  • Zuschlag bei kurzer Besitzesdauer: 30% bei weniger als 1 Jahr, 20% bei weniger als 2 Jahren, 10% bei weniger als 3 Jahren.
  • Auf land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken im Geschäftsvermögen wird der Grundstückgewinn mit der Grundstückgewinnsteuer erhoben, die wiedereingebrachten Abschreibungen jedoch mit der Einkommenssteuer.

Steuern Kanton St. Gallen

Gesetzliche Grundlage: Art. 130–141 StG

Anwendbares System: dualistisches System

Steuersätze: Steuerfrei ist der Gewinn unter CHF 2200.–. Danach entspricht die einfache Steuer dem Einkommenssteuertarif multipliziert mit dem aktuell gültigen Staatssteuerfuss.

Sonderregelung Erwerbspreis: Kann der Erwerbspreis nicht mehr festgestellt werden, gilt der Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs.

Besonderheiten:

  • Steuerermässigung: Auf einem Gewinnanteil von höchstens CHF 500 000.– und bei einer Besitzesdauer von wenigstens 15 Jahren ermässigt sich der Steuerbetrag um 1,5% für jedes weitere volle Jahr Besitzesdauer, höchstens aber um 40,5%, wenn der Veräusserer das Grundstück wenigstens 15 Jahre selbst bewohnt hat. Bei einem Gewinnanteil über CHF 500 000.– und einer Besitzesdauer von wenigstens 15 Jahren ermässigt sich der Steuerbetrag um 1,5% für jedes weitere volle Jahr Besitzesdauer, höchstens aber um 30%.
  • Zuschlag bei kurzer Besitzesdauer: 1% pro vollem Jahr, bis Besitzesdauer von 5 Jahren erreicht ist.
  • Sofern im Kanton lediglich eine Steuerpflicht aus Grundeigentum besteht, unterliegen Gewinne aus dem Handel mit Liegenschaften ebenfalls der Grundstückgewinnsteuer.
  • Grundstückgewinne auf land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken im Geschäftsvermögen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer.
  • Grundstückgewinne von normalerweise steuerbefreiten juristischen Personen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer.

Steuern Kanton Schaffhausen

Gesetzliche Grundlage: Art. 110–121 StG

Anwendbares System: dualistisches System

Steuersätze: Steuerfrei ist der Gewinn unter CHF 5000.–. Progressiver Tarif von 2% für die ersten CHF 2000.– bis 15% für Gewinn ab CHF 100 000.–. Einfache Steuer ist mit dem Steuerfuss des Kantons und der Gemeinde zu multiplizieren.

Sonderregelung Erwerbspreis: Befindet sich das Grundstück länger als 10 Jahre im Besitz, kann anstelle des Erwerbspreises auch der Steuerwert, den das Grundstück 10 Jahre vor der Veräusserung aufwies, eingesetzt werden.

Besonderheiten:

  • Steuerermässigung: Bei einer Besitzesdauer von 6 Jahren um 5%, jährlich um 5% für jedes volle Jahr bis maximal 60% (ab 17. Besitzesjahr).
  • Zuschlag bei kurzer Besitzesdauer: von 50% bei einer Besitzesdauer von weniger als 6 Monaten bis 5% bei einer Besitzesdauer zwischen 4½ und 5 Jahren.
  • Belastungsobergrenze Grundstückgewinnsteuer von maximal 50%.
  • Auf land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken im Geschäftsvermögen wird der Grundstückgewinn mit der Grundstückgewinnsteuer erhoben.

Steuern Kanton Schwyz

Gesetzliche Grundlage: §§ 104–121 StG

Anwendbares System: monistisches System

Steuersätze: Progressiver Tarif, von 8% für die ersten CHF 3000.– bis 30% bei Gewinnen über CHF 40 000.–.

Sonderregelung Erwerbspreis: Kann der Erwerbspreis nicht mehr festgestellt werden, kann anstelle des Erwerbspreises der Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs eingesetzt werden. Ist der Zeitpunkt des Erwerbs auch nicht mehr feststellbar, kann der Verkehrswert von 25 Jahren vor der Veräusserung eingesetzt werden.

Besonderheiten:

  • Steuerermässigung: Ab dem 5. Besitzesjahr um 10%, für jedes weitere Jahr um 3% bis maximal 70% bei 25 und mehr Jahren.
  • Zuschlag bei kurzer Besitzesdauer: 10% bei einer Besitzesdauer unter 4 Jahren.
  • Abzug von CHF 2000.– beim Grundstückgewinn, jedoch nur einmal pro Jahr.
  • Wiedereingebrachte Abschreibungen unterliegen der Einkommens- resp. Gewinnsteuer.
  • Grundstückgewinne von normalerweise steuerbefreiten juristischen Personen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer.

Steuern Kanton Solothurn

Gesetzliche Grundlage: §§ 48–58 StG

Anwendbares System: dualistisches System

Steuersätze: Steuerfrei ist der Gewinn unter CHF 10 000.–. Danach entspricht die einfache Steuer dem Einkommenssteuertarif multipliziert mit dem aktuell gültigen Gesamtsteuerfuss.

Sonderregelung Erwerbspreis: Befindet sich das Grundstück länger als 30 Jahre im Besitz, kann anstelle des Erwerbspreises der Verkehrswert, den das Grundstück 30 Jahre vor der Veräusserung aufwies, eingesetzt werden.

Besonderheiten:

  • Steuerermässigung: Ab dem 5. Besitzesjahr um je 2% für jedes weitere Jahr, maximal um 50% nach einer Besitzesdauer von 30 Jahren.
  • Grundstückgewinne von normalerweise steuerbefreiten juristischen Personen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer.

Steuern Kanton Tessin

Gesetzliche Grundlage: Art. 123–140 StG

Anwendbares System: monistisches System

Steuersätze: von 4% bei einer Besitzesdauer von über 30 Jahren bis 31% bei einer Besitzesdauer unter einem Jahr.

Sonderregelung Erwerbspreis: Befindet sich das Grundstück länger als 20 Jahre im Besitz, kann anstelle des Erwerbspreises auch der Schätzwert, den das Grundstück 20 Jahre vor der Veräusserung aufwies, eingesetzt werden.

Besonderheiten:

  • Steuerermässigung und Zuschlag bereits direkt in den Steuersätzen integriert.
  • Wiedereingebrachte Abschreibungen unterliegen der Einkommens- oder Gewinnsteuer.
  • Grundstückgewinne von normalerweise steuerbefreiten juristischen Personen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer.

Steuern Kanton Thurgau

Gesetzliche Grundlage: §§ 126–136 StG

Anwendbares System: monistisches System

Steuersätze: 40% vom steuerbaren Gewinn.

Sonderregelung Erwerbspreis: Befindet sich das Grundstück länger als 20 Jahre im Besitz, kann anstelle des Erwerbspreises auch der Verkehrswert, den das Grundstück 20 Jahre vor der Veräusserung aufwies, eingesetzt werden. Diese Regelung gilt jedoch nur für Grundstücke gehalten von natürlichen Personen.

Besonderheiten:

  • Steuerermässigung: Ab dem 6. Besitzesjahr um 4%, für jedes weitere Jahr um 4% bis maximal 72% bei einer Besitzesdauer von 24 und mehr Jahren.
  • Zuschlag bei kurzer Besitzesdauer: 1% je Monat unter einer Besitzesdauer von 3 Jahren, maximal 36%. Der Zuschlag kann in Härtefällen um maximal 50% reduziert werden.
  • Trotz monistischen Systems werden Grundstückgewinne der Mehrheit der juristischen Personen mit der Gewinnsteuer erfasst.
  • Grundstückgewinne von normalerweise steuerbefreiten juristischen Personen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer.
  • Wiedereingebrachte Abschreibungen unterliegen der Einkommenssteuer.

Steuern Kanton Uri

Gesetzliche Grundlage: Gesetz über die direkten Steuern im Kanton Uri

Anwendbares System: monistisches System

Steuersätze: Gewinne unter CHF 7000.– sind steuerfrei. Progressiver Steuersatz von 4% für die ersten CHF 4000.– bis 35% für Gewinne über CHF 390 000.–.

Sonderregelung Erwerbspreis: Befindet sich das Grundstück länger als 25 Jahre im Besitz, kann anstelle des Erwerbspreises auch der Verkehrswert, den das Grundstück 25 Jahre vor der Veräusserung aufwies, eingesetzt werden.

Besonderheiten:

  • Steuerermässigung und Zuschlag bereits direkt in den Steuersätzen intergriert.
  • Zuschlag bei kurzer Besitzesdauer: Pro Jahr um 5%, bei einer Besitzesdauer zwischen 4 und 5 Jahren um 5% und bei einer Besitzesdauer von weniger als 1 Jahr um 25%.
  • Wiedereingebrachte Abschreibungen unterliegen der Einkommens- resp. Gewinnsteuer.

Steuern Kanton Waadt

Gesetzliche Grundlage: Art. 61–75 StG

Anwendbares System: dualistisches System

Steuersätze: von 30% bei einer Besitzesdauer von bis zu einem Jahr bis zu 7% bei einer Besitzesdauer über 24 Jahren.

Sonderregelung Erwerbspreis: Befindet sich das Grundstück länger als 10 Jahre im Besitz, kann anstelle des Erwerbspreises auch der Steuerwert, den das Grundstück 10 Jahre vor der Veräusserung aufwies, eingesetzt werden.

Besonderheiten:

  • Steuerermässigung und Zuschlag direkt in den Steuersätzen integriert.
  • Grundstückgewinne auf land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken im Geschäftsvermögen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer.
  • Grundstückgewinne von normalerweise steuerbefreiten juristischen Personen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer.

Steuern Kanton Wallis

Gesetzliche Grundlage: Art. 44–52 StG

Anwendbares System: dualistisches System

Steuersätze: 12% bei Gewinnen bis zu CHF 50 000.–; 18% bei Gewinnen von CHF 50 001.– bis CHF 100 000.–, 24% auf den Gewinnen CHF 100 001.– übersteigend.

Sonderregelung Erwerbspreis: Kann der Erwerbspreis nicht mehr festgestellt werden, kann anstelle des Erwerbspreises der Katasterwert vom 1.1.1977 eingesetzt werden.

Besonderheiten:

  • Steuerermässigung: Ab dem 6. Besitzesjahr 4% für jedes weitere Jahr.

Steuern Kanton Zug

Gesetzliche Grundlage: §§ 187–202 StG

Anwendbares System: dualistisches System

Steuersätze: Gewinne unter CHF 5000.– sind steuerfrei. Die Berechnung des Steuersatzes erfolgt mittels Renditeberechnung. Die berechnete Rendite stellt den massgebenden Steuersatz dar, jedoch beträgt der Mindeststeuersatz 10% und der maximale Satz 60%.

Sonderregelung Erwerbspreis: Befindet sich das Grundstück länger als 25 Jahre im Besitz, kann anstelle des Erwerbspreises auch der Verkehrswert, den das Grundstück 25 Jahre vor der Veräusserung aufwies, eingesetzt werden.

Besonderheiten:

  • Steuerermässigung: Bei einer Besitzesdauer von 12 Jahren gibt es eine jährliche Ermässigung um 2,5%. Bei einer Besitzesdauer von 25 und mehr Jahren beträgt der maximale Steuersatz 25%.
  • Sofern im Kanton lediglich eine Steuerpflicht aus Grundeigentum besteht, unterliegen Gewinne aus dem Handel mit Liegenschaften ebenfalls der Grundstückgewinnsteuer.
  • Grundstückgewinne auf land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken im Geschäftsvermögen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer.
  • Grundstückgewinne von normalerweise steuerbefreiten juristischen Personen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer.

Steuern Kanton Zürich

Gesetzliche Grundlage: §§ 216–226 StG

Anwendbares System: monistisches System

Steuersätze: Gewinne unter CHF 5000.– sind steuerfrei. Progressiver Tarif, von 10% für die ersten CHF 4000.– bis 40% vom Gewinn, der CHF 100 000.– übersteigt.

Sonderregelung Erwerbspreis: Befindet sich das Grundstück länger als 20 Jahre im Besitz, kann anstelle des Erwerbspreises auch der Verkehrswert, den das Grundstück 20 Jahre vor der Veräusserung aufwies, eingesetzt werden.

Besonderheiten:

  • Steuerermässigung: Ab dem vollen 5. Jahr um 5%, für jedes weitere Jahr um 3%, höchstens aber um 50% bei 20 und mehr Jahren.
  • Zuschlag bei kurzer Besitzesdauer: 50% bei einer Besitzesdauer von weniger als einem Jahr und 25% bei einer Besitzesdauer von weniger als 2 Jahren.
  • Wiedereingebrachte Abschreibungen unterliegen der Einkommens- resp. Gewinnsteuer.

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