Es kommt in der Praxis immer wieder vor, dass insbesondere an begehrten Lagen Geschäftsräumlichkeiten im Rahmen eines Untermietvertrag untervermietet werden. Dabei stellen sich für den Untermieter diverse Fragen und Risiken, die einer besonderen Prüfung zu unterziehen sind.

Gemäss Art. 259 OR muss ein Mieter Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen und Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigen. Der Gesetzgeber hat es für unverhältnismässig erachtet, den Vermieter zu verpflichten, jede noch so untergeordnete Unstimmigkeit im Gebrauch des Mietobjektes auf eigene Kosten beseitigen zu müssen. Daher obliegen dem Mieter kleine Ausbesserungen und Reinigungen. Beim sogenannten kleinen Unterhalt handelt es sich um eine Dauerpflicht zulasten des Mieters, welche nach der Übergabe des Mietobjektes beginnt und bis zur Rückgabe des Mietobjektes dauert. In Lehre und Rechtsprechung wird die Frage, was unter den "kleinen Unterhalt" im Sinne von Art. 259 OR fällt, kontrovers diskutiert. Entsprechend unsicher sind Eigentümer und Liegenschaftsverwaltungen zuweilen, was sie ihren Mietern unter dem Titel "kleiner Unterhalt" in Rechnung stellen dürfen und was nicht.

Damit der Verwalter oder der Hauseigentümer einen Wohnungswechsel korrekt durchführen kann, muss er über folgende Grundlagen Bescheid wissen – insbesondere über die rechtlichen und organisatorischen Anforderungen bei der Rückgabe der Mietsache, wie etwa die Zustandskontrolle, die Protokollierung und die Schlüsselübergabe.

Gibt der Mieter die Mietsache zurück, ohne die vertraglich vereinbarte Kündigungsfristen einzuhalten, wird der Mieter genau genommen vertragsbrüchig. Art. 264 OR regelt diesen Sachverhalt aber explizit und gewährt dabei eine wichtige Ausnahme.

Grundstückgeschäften misst das Gesetz eine besondere Bedeutung zu. Es stellt daher (Art. 216 OR) strenge Formvorschriften auf. In diesem Beitrag werden Ihnen diese erläutert.