13.11.2019

Renditeimmobilien: 5 Fehler bei der Investition

Wer in Renditeimmobilien investieren möchte, muss sich ab 2020 auf Restriktionen gefasst machen. Ab 1. Januar vergeben die Schweizer Banken Hypotheken für Renditeimmobilien nur, wenn der Kreditnehmer Eigenmittel von 25 Prozent des Beleihungswerts bereitstellen kann. Bisher waren 10 Prozent nötig. Zudem sollen Kreditnehmer ihre Hypothekarschuld innerhalb von 10 statt bisher 15 Jahren auf 60 Prozent des Beleihungswertes tilgen.

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Renditeimmobilien

Mit den strengeren Regelungen wollen die Schweizer Banken den überhitzten Renditeimmobilienmarkt unter Kontrolle bringen. Für die Investoren bedeutet das, dass sie ihre Immobilieninvestition noch überlegter angehen müssen. Dabei sollten sie folgende Fehler vermeiden.

Fehler 1: In das vermeintlich günstigste Angebot investieren

Nur, weil eine Immobilie günstig ist, heisst das nicht, dass sie sich schnell amortisiert und hohe Renditechancen aufweist. Um sichere Mieteinnahmen zu generieren, sollten Immobilieninvestoren besonders auf die Auswahl des Standortes des Renditeobjektes achten. Gibt es dort ein ausreichend grosses Arbeitsangebot, eine gute Infrastruktur und eine attraktive Innenstadt? Wenn ja, ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass die Menschen hier gerne wohnen und die Mieten steigen werden. Wirtschaftlich gut aufgestellte Regionen wie Basel, Zürich oder St. Gallen zeigen Potenzial. Hier können Anleger Lagen und Preise der Renditeimmobilien vergleichen.

Fehler 2: Oberflächliche Kosten- und Ertragskalkulation

Um die Investition auf ein solides Fundament zu stellen, ist eine richtige Kostenkalkulation nötig. Neben dem eigentlichen Preis für das Haus oder die Wohnung kommen eine Vielzahl zusätzlicher Ausgaben hinzu: etwa Maklergebühren, Grundbuchkosten, Notarkosten und gegebenenfalls die Handänderungssteuer.  Nehmen Immobilieninvestoren ein Darlehen für die Finanzierung der Renditeimmobilie auf, fallen zudem noch Finanzierungskosten und die Kosten für die Errichtung eines Schuldbriefs an. Auch Reparatur- und Renovierungskosten sollten nicht ausser Acht gelassen werden.

Um zu berechnen, wann die Mieteinnahmen den Kaufpreis ausgleichen, bietet sich folgende Faustformel an: Kaufpreis geteilt durch die jährlichen Mieteinnahmen. Liegt der Kaufpreis bei 200.000 SFr. und die Mieteinnahmen bei 10.000 SFr., liegt der Mietpreismultiplikator bei 20. Somit ist der reine Kaufpreis ohne Kaufnebenkosten und Finanzierungskosten in 20 Jahren wieder ausgeglichen.

Fehler 3: Keine Instandhaltungskosten einkalkuliert

In der Kalkulation der Kosten müssen die Instandhaltungskosten berücksichtigt werden. Diese lassen sich aus dem Alter des Gebäudes ableiten. Dennoch ist bei der Begutachtung der Bausubstanz eine Besichtigung zusammen mit einem Immobiliensachverständigen vorzunehmen. So bleiben unangenehme Überraschungen aus und die Kalkulation gelingt genauer.

Fehler 4: Keine kritische Prüfung der Mieter und Mietverträge vorgenommen

Um überhaupt Einnahmen mit der Immobilie zu erzielen, sind Mieter nötig. Wohnen bereits Mieter in der Renditeimmobilie, sollten Investoren vorab die Mietverträge der einzelnen Parteien prüfen. Zudem sollte Sicherheit darüber bestehen, ob die Mieten regelmässig bezahlt werden und in welcher Höhe die Mietkautionen hinterlegt wurden.

Handelt es sich hingegen um eine leer stehende Wohnung, ist es ratsam, sich über die regionalen Mietkonditionen zu informieren. Zudem ist es wichtig, die Interessenten genauestens zu prüfen. Meist bewerben sich unter anderem Mietinteressenten, die nicht das Geld haben, dauerhaft die Miete zu bezahlen.

Fehler 5: Kein Puffer für unvorhergesehene Kosten zugelegt

Wird eine Immobilie gekauft, um sie weiterzuvermieten, kann es zu unvorhergesehenen Kosten kommen. Möglicherweise muss etwas repariert werden oder aber der Mieter zahlt seine monatliche Miete nicht. Ebenso ist die regionale Mietpreisentwicklung schwer vorherzusagen. Gegen diese Risiken sollten sich Immobilieninvestoren möglichst gut mithilfe eines finanziellen Puffers absichern. Schliesslich müssen die monatlichen Zins- und Tilgungsraten des Immobilienkredits immer bedient werden können.

 

 

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