Know-How, Tools und kompakte Weiterbildung im Bereich Immobilien

Urbanes Bauen ist siedlungspolitisch vernünftig. Aber die engen räumlichen Verhältnisse bieten beim Bauen Konfliktpotential. "Verdichtetes Bauen" erlangt auch ökonomisch immer mehr Bedeutung. Tiefere Baugruben sind zu sichern. Eine Konsequenz davon ist, dass beim Bauen nicht selten das Nachbargrundstück benutzt werden muss. Um nachbarschaftliche Differenzen zu vermeiden, soll die Benutzung des fremden Eigentums frühzeitig geplant und geregelt werden.

Als ‹Nachbarrecht› werden eine Reihe von Regelungen des ZGB bezeichnet, welche bestimmte Rechte und Pflichten zwischen den Eigentümern von Grundstücken regeln, die direkt aneinander grenzen oder wenigstens nahe beieinander gelegen sind. Für die Bedürfnisse des Praktikers erweisen sich aber die wissenschaftlichen Definitionen und auch die vom ZGB vorgenommenen Einteilungen als unübersichtlich. Ausserdem sind bei auftauchenden Problemen immer auch noch andere einschlägige Gesetze und Verordnungen, zum Beispiel zum Kapprecht, zu beachten.

Als ‹Nachbarrecht› werden eine Reihe von Regelungen des ZGB bezeichnet, welche bestimmte Rechte und Pflichten zwischen den Eigentümern von Grundstücken regeln, die direkt aneinander grenzen oder wenigstens nahe beieinander gelegen sind. Für die Bedürfnisse des Praktikers erweisen sich aber die wissenschaftlichen Definitionen und auch die vom ZGB vorgenommenen Einteilungen als unübersichtlich. Ausserdem sind bei auftauchenden Problemen immer auch noch andere einschlägige Gesetze, wie zum Beispiel das Notwegrecht, und Verordnungen zu beachten.

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück bedarf der öffentlichen Beurkundung. Oft haben aber Käufer und Verkäufer das Bedürfnis, möglichst rasch und unkompliziert die Eckpunkte des Verkaufs verbindlich festzuhalten. In der Praxis wird hier eine einfache Reservationsvereinbarung verwendet, obschon rechtlich ein öffentlich beurkundeter Vorvertrag notwendig wäre. Dieser Beitrag fasst die aktuelle Rechtslage zusammen, einschliesslich eines neuen Bundesgerichtsentscheids, und führt einige Praktiker-Tipps und Alternativen zu Reservationsvereinbarungen auf.

Die Anpassung des Mietzinses an die orts- oder quartierüblichen Verhältnisse ist möglich, wenn seit der letzten massgeblichen Mietzinsfestlegung ein statistisch relevanter Zeitraum verstrichen ist. Als statistisch relevanter Zeitraum gelten mindestens sechs Jahre. Mehr zum Thema ortsüblicher Mietzins erfahren Sie in diesem Beitrag.

Der Mieter muss die Mietsache spätestens am letzten Tag der Mietdauer während der gewöhnlichen Geschäftszeit (Art. 79 OR) zurückgeben. Wenn das Ende der Mietdauer auf einen arbeitsfreien Tag (Sonntag oder Feiertag) fällt, so findet die Rückgabe am ersten darauffolgenden Werktag statt. Der Vertrag oder der Ortsgebrauch weichen häufig von dieser Regel ab. Häufig ist die Formulierung zu finden, wonach das Mietobjekt am letzten Miettag um 12.00 Uhr zurückzugeben ist. Der Vermieter sollte sich rechtzeitig darum kümmern, dass der Übergabezeitpunkt für die Wohnungsabnahme vereinbart wird. Er erleichtert dadurch dem neuen Mieter die Zügeldisposition. Ausserdem hat er dadurch selber die Möglichkeit, allfällige Renovationen frühzeitig in Auftrag zu geben.

Ist eine Liegenschaft an mehrere Mieter vermietet, muss der Vermieter die in der Liegenschaft anfallenden Nebenkosten auf diese aufteilen. Dabei erfolgt die Aufteilung in der Regel nach einem im Mietvertrag festgelegten Verteilschlüssel, etwa anhand der Wohnfläche oder der Anzahl Personen im Haushalt.

Nachfolgend wird die Frage beurteilt, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen amtliche Mietzinserhöhungsformulare mit einer faksimile Unterschrift, was eine mechanisch nachgebildete Unterschrift ist, versehen werden dürfen, ohne dass die Gefahr besteht, dass die Formularanzeige deshalb als nichtig betrachtet wird.

Es kommt in der Praxis immer wieder vor, dass die vertraglich vereinbarten Nebenkostenakonti zu tief angesetzt sind und der Mieter nach Erstellung der Nebenkostenabrechnung mit hohen Nachforderungen konfrontiert wird. In der Regel kann der Mieter den Vermieter nicht auf die Höhe der Akontozahlungen behaften, wenn die später tatsächlich in Rechnung gestellten Nebenkosten deutlich höher ausfallen.

Die Anfechtung Anfangsmietzins kann der Mieter sowohl bei Wohn- als auch bei Geschäftsräumen vornehmen, wenn er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt zum Vertragsabschluss gezwungen sah oder wenn der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem Mietzins, den der vorherige Mieter für die gleiche Sache bezahlt hat, erheblich erhöht hat. Die Überprüfung des Anfangsmietzinses auf seine Missbräuchlichkeit erfolgt nach der so genannten absoluten Methode.

Der Mietzins ist das Entgelt, dass der Mieter dem Vermieter für die Überlassung des Mietobjekts zum Gebrauch schuldet (Art. 257 OR). Mietnebenkosten sind demgegenüber das Entgelt des Mieters für Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch des Mietobjekts durch den Mieter zusammenhängen (vgl. Art. 257a Abs. 1 OR). Mietnebenkosten machen bei Wohnungsmieten in der Regel 15% bis 25% des Mietzinses aus. Rund die Hälfte davon sind Kosten für das Heizen und die Warmwasseraufbereitung. Weitere typische Mietnebenkosten sind Wasser/Abwasser, die Kosten für Hauswartung, den Kabelanschluss TV, Kehrichtabfuhr usw. Mietnebenkosten sind also keine Nebensache, sondern haben sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter eine ganz erhebliche wirtschaftliche Bedeutung. Vor diesem Hintergrund lohnt es sich für beide Parteien, beim Abschluss eines Mietvertrages der Regelung der Nebenkosten besondere Aufmerksamkeit zu schenken.

Die Vermieterin ist Eigentümerin einer Liegenschaft, die im Jahr 2002 erstellt wurde. Die Liegenschaft ist seit Fertigstellung im Eigentum der Vermieterin. Die Vermieterin schloss mit den Mietern mit Datum 6. Juni 2018 einen Mietvertrag ab über eine 4,5-Zimmer-Wohnung in dieser Liegenschaft ("das Mietobjekt"). Der Anfangsmietzins wurde auf CHF 2000.– netto zzgl. Heiz-/Betriebskosten Akonto CHF 205.–, mithin CHF 2205.– brutto pro Monat, festgelegt. Die Vormieter bezahlten für das Mietobjekt netto CHF 1638.– zzgl. Heiz- und Betriebskosten Akonto CHF 205.–, brutto somit CHF 1843.– pro Monat. Der Nettomietzins wurde damit um CHF 362.– pro Monat beziehungsweise rund 22% angehoben. Der neue Mietzins (CHF 2000.–) basiert auf einem Referenzzinssatz von 1,5%, während der Mietzins der Vormieter (CHF 1638.–) noch auf einem Referenzzinssatz von 2% basierte.

Der Mieter kann den Mietzins hinterlegen, wenn das Mietobjekt einen Mangel aufweist, den der Vermieter innert einer vom Mieter angesetzten, angemessenen Frist nicht beseitigt, obwohl er von ihm beseitigt werden könnte.

Die Wohneigentumsförderung ermöglicht die Finanzierung von Wohneigentum mit den Mitteln der beruflichen Vorsorge. Diese Mittel um Eigenheim zu finanzieren dürfen jedoch nur für selbstgenutztes Wohneigentum verwendet werden und unterliegen bestimmten Mindest- und Höchstbeträgen. Ein Vorbezug hat steuerliche Konsequenzen und kann die Alters- sowie Risikoleistungen reduzieren, weshalb eine sorgfältige Abwägung erforderlich ist.

Streitigkeiten rund um die Auslegung von Fuss- und Fahrwegrechtsdienstbarkeiten sind sehr häufig und führen nicht selten zu langwierigen gerichtlichen Auseinandersetzungen. Nachfolgend werden die wichtigsten Probleme dargestellt, welche bei der Auslegung von Fuss- und Fahrwegrechtsdienstbarkeiten als Grunddienstbarkeit zu beachten sind.

Hauptzweck des Grundpfandes ist die Sicherung einer Forderung. Dafür ist es sehr geeignet, weil das Grundeigentum in der Schweiz eine hohe Wertstabilität aufweist. So werden also problemlos hohe Summen gegen grundpfändliche Sicherung ausgeliehen. Auf diese Weise muss der Eigentümer nicht die ganzen Anlagekosten selber finanzieren. Wird die grundpfandgesicherte Forderung in einem Wertpapier verkörpert, so kann auf diese Weise gewissermassen der Bodenwert aufgeteilt und ein Teil davon mobilisiert werden. Mehr zum Thema Grundpfandrecht erfahren Sie in diesem Beitrag.

Eine Eigenbedarfskündigung kann ausgesprochen werden, wenn die Eigentümerschaft plant, die bestehenden Gebäude abzubrechen und Neubauten zu erstellen. Die Realisierung des favorisierten Projekts erfordert allerdings den Erwerb von Garagenparzellen; diesbezüglich konnte noch nicht mit allen Betroffenen eine Einigung erzielt werden, und es ist noch unsicher, ob und wann eine solche Einigung zustande kommt. Die Eigentümerschaft könnte jedoch ein Alternativprojekt realisieren, welches den Erwerb, der aktuell noch nicht verkauften Parzellen nicht voraussetzt, sodass eine Eigenbedarfskündigung auch in diesem Fall möglich wäre.

Der Schweizer Immobilienmarkt ist dynamisch und wettbewerbsintensiv. Wer eine Immobilie kaufen, verkaufen oder mieten möchte, für den bieten grosse Immobilienportale viele unbestreitbare Vorteile. Doch welche Plattformen sind führend, und wie können Sie diese optimal nutzen? Im Folgenden erfahren Sie, welche Immobilienseiten in der Schweiz besonders hilfreich sind und welche Trends den Markt bestimmen. Zudem geben wir Ihnen wertvolle Tipps für eine erfolgreiche Immobiliensuche und -vermarktung.

Es kommt leider immer wieder vor, dass es zwischen verschiedenen Mietparteien Differenzen und Streitigkeiten kommt. Grund hierfür ist häufig, dass die eine Partei der anderen vorwirft, die Hausordnung bzw. ihre Pflicht zur Rücksichtnahme nicht einzuhalten; regelmässig geht es dabei um Belästigungen durch Lärm. Früher oder später sieht sich der Vermieter dann mit der Forderung einer der Parteien, für Ordnung zu sorgen, konfrontiert. Der Vermieter muss zwischen der Mieterschaft vermitteln. In der Folge soll aufgezeigt werden, wie die Vermieterschaft, welche zwischen den Fronten steht, in einer derartigen Situation sinnvollerweise vorgehen sollte.

Kündigung Mietverhältnis – Die Rechtsgültigkeit ist entscheidend. Die Kündigung eines Mietverhältnisses muss bestimmten formellen und inhaltlichen Anforderungen entsprechen, um rechtsgültig zu sein. Während der Mieter das Mietverhältnis grundsätzlich ohne Angabe von Gründen kündigen kann, ist der Vermieter oft verpflichtet, eine nachvollziehbare Begründung anzugeben, insbesondere bei einer ordentlichen oder ausserordentlichen Kündigung. Fehlt eine ausreichende Begründung oder verstößt die Kündigung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, kann der Mieter diese anfechten und unter Umständen eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen.

Häufig erwirbt eine Person eine Liegenschaft, um diese danach selbst zu bewohnen oder das eigene Geschäft darin zu betreiben. Bei dringendem Eigenbedarf kann der Erwerber bei Wohn- und Geschäftsräumen unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist (Wohnungen: drei Monate; Geschäftsräume: sechs Monate) auf den nächsten, der Eigentumsübertragung folgenden gesetzlichen Kündigungstermin ausserordentlich kündigen. Unterlässt der Erwerber die ausserordentliche Kündigung auf den nächstmöglichen Termin, verwirkt er sein ausserordentliches Kündigungsrecht.

Im Verhältnis zwischen benachbarten Grundstücken stellt sich ab und zu das Problem der Aufnahme des natürlicherweise aus dem oberen ins untere Grundstück fliessenden und sickernden Wassers sowie die Frage, ob der obere dem unteren Grundstückeigentümer das abfliessende Wasser überlassen muss. Mehr zum Thema Entwässerung erfahren Sie in diesem Beitrag.

Rund 23% der Wohngebäude im Stockwerkeigentum weisen Renovationsstau auf. Häufigste Hinderungsgründe der Sanierung sind eine fehlende Finanzierung und Uneinigkeit. Die Möglichkeit einer direkten Fremdfinanzierung an die StWE-Gemeinschaft (STWEG) bietet eine Lösung bei Sanierungsstau.

Die Duldungspflicht des Mieters verpflichtet ihn, dem Vermieter oder beauftragten Dritten den Zutritt zum Mietobjekt für Besichtigungen oder Arbeiten zu gewähren. Dies betrifft oft Wartungsarbeiten, Reparaturen oder Besichtigungen im Rahmen eines Verkaufs. Die Duldungspflicht dient der Instandhaltung des Mietobjekts, muss jedoch im Einklang mit den Rechten des Mieters erfolgen, wobei Besichtigungen und Arbeiten zu angemessenen Zeiten stattfinden müssen.

Der Mietzins ist ein zentraler Bestandteil des Mietvertrags. Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Demnach sind Mietzinse – im hier zur Diskussion stehenden Thema insbesondere die Mietzins-Erhöhungen – dann nicht missbräuchlich, wenn sie unter anderem durch Mehrleistungen des Vermieters gerechtfertigt werden. Lesen Sie hier mehr dazu und finden Sie einen beigefügten Musterbrief bezüglich der Vereinbarung einer Mietzinserhöhung zwischen Mieter und Vermieter.

Nach dem Kauf oder dem Bau einer Liegenschaft stellen Sie als Käufer bzw. Besteller einen Schimmelbefall fest. Was nun? Schimmelbildung ist eine Folgeerscheinung, die gänzlich unterschiedliche Ursachen haben kann. Einerseits kann der Schimmelbefall Folge von Baumängeln sein, andererseits kann sich die Schimmelbildung auch aufgrund einer falschen Bewirtschaftung ergeben. Es ist folglich nicht immer eindeutig, welche Partei für die Schimmelbildung verantwortlich und haftbar ist. Klar ist hingegen, dass Schimmelpilz gesundheitsgefährdend ist und giftige Sporen absondert. Es muss daher schnell und fachkundig gehandelt werden. Schimmelpilzsanierungen sind nicht durch Private, sondern durch spezialisierte Fachleute auszuführen.

Als «Nachbarrecht» werden eine Reihe von Regelungen des ZGB bezeichnet, welche bestimmte Rechte und Pflichten zwischen den Eigentümern von Grundstücken regeln, die direkt aneinander grenzen oder wenigstens nahe beieinander gelegen sind.

Konflikte im Stockwerkeigentum führen oft zu grossem Frust aller Beteiligten. Doch Konflikte sind nicht per se schlecht. Welche positiven und negativen Aspekte enthalten sie? Und – welche Bedeutung kommt dabei der Kommunikation und dem Konfliktmanagement zu?

Immer mehr werden heute gerade in Märkten mit sehr grosser Nachfrage Immobilien im Bieterverfahren verkauft. Das Verfahren zeichnet sich gegenüber dem herkömmlichen Immobilienverkauf, bei dem häufig ohne festen Zeitplan mit den aktuellen Interessenten über den Verkauf verhandelt wird, dadurch aus, dass mehrere Interessenten in einem klar strukturierten Prozess zeitgleich und (meist) unabhängig voneinander um das gleiche Objekt bieten.

Grundeigentümer können oft unvermittelt mit der provisorischen oder superprovisorischen Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts konfrontiert sein. Auch wenn ein Mieter baut, kann dem Eigentümer ein Pfand drohen. Doch was bedeutet die provisorische oder superprovisorische Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts genau? Wie kann man Bauhandwerkerpfandrechte abwehren? Macht die Abwehr (super)provisorischer Bauhandwerkerpfandrechte überhaupt Sinn oder konzentriert man sich besser auf die Abwehr der definitiven Eintragung? Gibt es Möglichkeiten, das Pfandrecht sofort abzulösen und sein Grundstück vor drohender Zwangsverwertung zu schützen?

Verlässt der Mieter die von ihm gemietete Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit bei Mietvertragsende nicht freiwillig, so kann ihn der Vermieter gerichtlich ausweisen lassen. Ist der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar, kann der Vermieter die Ausweisung des Mieters in einem summarischen Verfahren verlangen.

Das Grundpfand wird als Grundpfandverschreibung oder als Schuldbrief bestellt (Art. 793 ZGB). Andere Arten des Grundpfandes sind nicht gestattet.

Beim Stockwerkeigentum handelt es sich um eine besondere Form des Miteigentums, welche sich einer zunehmenden Beliebtheit erfreut. Der vorliegende Beitrag enthält Praxishinweise zur Begründung von Stockwerkeigentum und zum Kaufvertrag über eine Stockwerkeinheit.

Zur Entwicklung der Vermarktungsstrategie sowie zum Fällen operativer Marketingentscheide ist eine Vielzahl von Informationen notwendig. Unternehmensinterne und –externe Daten müssen gewonnen, ausgewertet und interpretiert werden. Grundsätzlich soll die Marketingforschung mindestens drei Untersuchungsbereiche abdecken. Dazu gehören die Entwicklung des Marktes, das Verhalten der Marktteilnehmer und die Wirkung von Marketinginstrumenten. Dieser Beitrag geht näher auf die Zielgruppenanalyse und Konkurrenzanalyse ein und zeigt wichtige Grundlagen der Marktsegmentierung auf.

Ein Mietvertrag besteht, wenn sich der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen auf, wie eine Mietvertrag Vorlage aussehen kann.

Die Solarenergie gewinnt in der Schweiz zunehmend an Bedeutung. Steigende Strompreise und wachsendes Klimabewusstsein motivieren Hausbesitzer, alternative Energielösungen zu erkunden. Eine Photovoltaikanlage bietet dabei gleich mehrere Vorteile: Sie senkt nicht nur die Energiekosten, sondern ermöglicht auch einen aktiven Beitrag zum Umweltschutz. Durch die Nutzung erneuerbarer Energien kann der eigene CO2-Fussabdruck verringert und gleichzeitig die Unabhängigkeit vom traditionellen Stromnetz gesteigert werden. Langfristig betrachtet kann eine eigene Solaranlage zudem den Wert einer Immobilie erhöhen.

Wenn Sie darüber nachdenken, in eine Immobilie in der Schweiz zu investieren, gibt es viele Faktoren, die berücksichtigt werden sollten. Der Schweizer Immobilienmarkt ist bekannt für seine Stabilität und Attraktivität, was ihn zu einer verlässlichen Wahl für Investoren macht. Trotz einer Verlangsamung des Preiswachstums im Jahr 2023 bleibt die Nachfrage nach Wohnimmobilien hoch, insbesondere in erstklassigen Lagen und für Luxusimmobilien. In diesem Artikel werden wir die aktuellen Trends und zukünftigen Entwicklungen des Schweizer Immobilienmarktes erläutern, um Ihnen eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu bieten.

Ein Büroumzug ist eine aufregende, aber auch herausfordernde Zeit für jedes Unternehmen. Es gibt viele Aspekte zu berücksichtigen, um sicherzustellen, dass alles reibungslos verläuft. Einer der oft übersehenen, aber entscheidenden Aspekte eines Umzugs ist die Umzugsreinigung. In diesem Ratgeber erfahren Sie, worauf Sie beim Büroumzug achten müssen, insbesondere im Hinblick auf die Endreinigung Ihrer alten Geschäftsräume.

Die Entscheidung für ein Fertighaus ist für viele angehende Eigenheimbesitzer eine attraktive Option, die durch schnelle Bauzeiten und planbare Kosten überzeugt. Doch egal, ob Fertighaus oder doch Massivbau – angehende Bauherren sollten sich frühzeitig vor dem Kauf mit dem Baurecht auseinandersetzen, das vom Moment der Planung bis zum Einzug wichtige Regelungen festsetzt. Denn: Mit dem Erwerb eines Grundstücks oder Hauses gehen nicht nur Eigentumsrechte, sondern auch diverse Verpflichtungen einher.

In der Immobilienwelt spielt die Ermittlung des Marktwerts eine entscheidende Rolle bei Transaktionen, egal, ob Sie kaufen, verkaufen oder investieren möchten. Wie viel ein Haus oder eine Wohnung wert ist, kann ziemlich subjektiv erscheinen, wenn man bedenkt, wie viele Faktoren bei der Bestimmung eine Rolle spielen. Aus diesem Grund führen Immobilienmakler eine vergleichende Marktanalyse (CMA) durch. Hier schauen wir uns an, wie Sie mit CMA den richtigen Verkaufspreis für Ihre Immobilie ermitteln und das bestmögliche Angebot erzielen können.

Gemeinschaftlich sind bekanntlich diejenigen Teile, an denen kein Sonderrecht besteht. Die Regelung der Verwaltung der im Sonderrecht stehenden Räume und Einrichtungen ist einfach. Dieser Beitrag handelt von der Regelung der Teile im Gemeinschaftseigentum.

Es kann sinnvoll sein, dass Eltern ihre Kinder mit einem kleineren oder grösseren Betrag beim Erwerb von Wohneigentum unterstützen. Dabei gilt es aber einiges zu bedenken, schon des Familienfriedens wegen. Hier finden Sie wichtige Aspekte der Finanzierung eines Hauskaufes mittels Erbvorbezug.