Fachexperten-Know-how, Weiterbildung und Arbeitshilfen rund um Bau & Immobilien

Bei der Planung und Realisierung von Bauvorhaben hat sich der Bauherr an die öffentlich-rechtlichen Gesetzesbestimmungen zu halten. Daneben haben jedoch regelmässig auch privatrechtliche Vereinbarungen, in der Regel Dienstbarkeiten, Auswirkungen auf Bauvorhaben. Mittels Dienstbarkeiten können Grundeigentümer in den Schranken des zwingenden öffentlichen und privaten Rechts ergänzende Bauvorschriften vereinbaren. Dienstbarkeiten werden anhand ihres Wirkungsbereichs in positive Dienstbarkeiten (Dulden) und negative Dienstbarkeiten (Verbot) unterschieden und können dementsprechend das Bauprojekt fördern oder hemmen.

Es kommt in der Praxis häufig vor, dass indexierte Mietverhältnisse nach Ablauf der Mindestvertragsdauer von zumeist fünf Jahren als unbefristetes Vertragsverhältnis fortgesetzt werden. Eine Mietzinsanpassung anhand des Indexes kann diesfalls nicht mehr erfolgen.

Das Verjährungsrecht behandelt die Durchsetzbarkeit von Ansprüchen. Die Dauer der Verjährung variiert je nach Anspruch. Diese kann stillstehen oder unterbrochen werden, was zu Verlängerungen der Verjährung führt. Zudem kann mit einer Erklärung des Schuldners auf die «Verjährung» verzichtet werden. Was darunter zu verstehen ist, wird nachfolgend ausgeführt.

Der Architektenvertrag ist häufig gemischter Natur und umfasst sowohl werkvertragliche Elemente, wie Planungsleistungen, als auch auftragstypische Elemente, wie Beratung und Bauleitung. Bei der Bemessung des Architektenhonorars sind dementsprechend die Regeln des Werkvertrags- und Auftragsrechts sowie – soweit vereinbart – die SIA Normen zu berücksichtigen.

Der Begriff "Projektziel" im Bauprojektmanagement kann folgendermassen definiert werden: "Ein Projektziel ist ein nachzuweisendes Ergebnis und/oder eine vorgegebene Realisierungsbedingung der Gesamtaufgabe eines Projekts."

Der folgende Beitrag zeigt zunächst auf, was rechtlich unter Enteignung zu verstehen ist und unter welchen Voraussetzungen sie zulässig ist. Danach wird der typische Ablauf des Enteignungsverfahrens skizziert. Abschliessend werden praxisnahe Handlungsempfehlungen für (betroffene) Grundeigentümerinnen und -eigentümer dargestellt.

Die Mietzinsgestaltung im laufenden Mietverhältnis ist bei der Geschäftsraummiete keinen eigenständigen Regeln unterworfen. Der Mietzins, einschliesslich einer allfälligen Mietzinserhöhung, kann zwischen den Parteien frei vereinbart werden. Er unterliegt – im Rahmen der Missbrauchsregelung – einzig dann einer behördlichen oder richterlichen Überprüfung, wenn dies vom Mieter verlangt wird.

Ende März 2025 wurde die Begründung zu einem Rechtsstreit, welchen das Bundesgericht am 27. November 2024 öffentlich verhandelt und entschieden hatte, bekannt (Verfahren 1C_275/2022). Sie war angesichts ihrer weitreichenden Folgen mit Spannung erwartet worden und zeigt deutlich auf, dass und welche einschneidenden Folgen die Umsetzung der vorletzten Revision im Raumplanungsrecht («RPG 1», seit Kraft seit 01.05.2014) vor allem für private Grundeigentümer tatsächlich haben kann. Dementsprechend berichtete auch das Schweizer Fernsehen SRF in der Hauptausgabe vom 27. November 2024 über den Entscheid aus Lausanne. Mehr zum Thema Bauzonen erfahren Sie in diesem Beitrag.

Die im Vollzug angewandte 250-m²-Praxis im Bereich des BewG/BewV ist rechtlich umstritten, da sie vom Bundesamt für Justiz (BJ) starr und ohne Einzelfallprüfung gehandhabt wird. Der Beitrag zeichnet die Entwicklung der Flächenbegrenzung historisch nach, ordnet die heutige Praxis dogmatisch ein und zeigt auf, weshalb die 250-m²-Zahl nicht als feste Grenze versteinern darf. Im Zentrum steht die These, dass das BewG auf den konkreten Verwendungszweck und den tatsächlichen Platzbedarf abstellt und dass eine liberale Vollzugspraxis die starre Anwendung der 250-m²-Grenze zurückdrängen muss. Massgebend ist dabei die Nettowohnfläche.

Gegenstand dieses Entscheids ist eine Beschwerde gegen die erteilte Baubewilligung der Baukommission der Gemeinde Malans (GR) zum Abbruch einer Remise, dem Neubau eines Keltereigebäudes und dem Bau einer Zufahrtsstrasse zu diesem Grundstück, welches in einer sogenannten Grünzone gelegen ist.

Beim Baurecht räumt der Grundeigentümer (der sog. Baurechtsgeber) einer anderen Person (dem sog. Baurechtsnehmer) das Recht ein, für eine beschränkte Zeit ein Gebäude auf seinem Grundstück zu errichten und zu nutzen. Der Grundeigentümer bleibt Eigentümer seines Grundstücks, verzichtet aber während der Dauer des Baurechts auf dessen Nutzen. Im Regelfall wird das Baurecht entgeltlich eingeräumt, d.h. gegen Bezahlung des sog. Baurechtszinses. Für den Baurechtsnehmer bietet das Baurecht die Möglichkeit, ein Haus nach seinen Vorstellungen und Bedürfnissen zu bauen und entsprechend zu nutzen, ohne dass er das Land dazu erwerben muss. Ein Baurecht weist jedoch einige Besonderheiten und Risiken auf, die es zu beachten gibt.

Wer eine oder mehrere Liegenschaften verwaltet, kennt den Aufwand, alles stets in Ordnung und betriebsbereit zu halten. Während sich immer wieder Mieter mit Problemen und Schadensfällen melden, läuft parallel der ganz normale Verwaltungsalltag weiter. Professionelles Facility Management hilft dabei, die ganzen Abläufe geregelter anzugehen und professionelle Lösungen vorzugeben.

Bei allen Verträgen – etwa auch bei einem Unterhaltsvertrag – muss im Rahmen des Abschlusses darauf geachtet werden, dass der Vertrag den Bedürfnissen beider vertragsschliessenden Parteien entspricht.

In der Immobilienbewertung gibt es viele Bewertungsmethoden und Begriffe. Alle sind in den Swiss Valuation Standards definiert. Daneben gibt es weitere veraltete oder inoffizielle Begriffe. Dieser Beitrag verschafft einen Überblick über die Terminologie und erklärt sie einfach und verständlich.

In Verfahren, welche eine Mietzins Erhöhung des Vermieters oder ein Mietzinssenkungsbegehren des Mieters aufgrund eines gesunkenen Referenzzinssatzes zum Gegenstand haben, stellt sich in der Praxis immer wieder die Frage, ob die allgemeinen Kostensteigerungen vom Vermieter nachzuweisen sind oder in Form einer Pauschale geltend gemacht werden können.

Vermieter erleiden bei der Bewirtschaftung von Geschäftsräumlichkeiten immer wieder Verluste, weil Mieter zahlungsunfähig geworden sind und somit entweder kein Mietdepot geleistet wurde oder geleistetes Mietdepot aus unterschiedlichen Gründen nicht oder nicht voll beansprucht werden konnte.

Die Einsprachelegitimation im Baubewilligungsverfahren bestimmt, wer Zugang zu einem zentralen Instrument der raumplanerischen Rechtskontrolle erhält. Gerade im Bau‑ und Planungsrecht werden die Interessen der Nachbarn und der Allgemeinheit primär über das Baubewilligungsverfahren kanalisiert. Ob und in welchem Umfang Drittpersonen Einsprachen erheben können, entscheidet damit faktisch über die Wirksamkeit des Individual‑ und Verbandsrechtsschutzes.

Gutachten unterscheiden sich in verschiedener Hinsicht. Auf der einen Seite nach dem Zweck, für welchen sie erstellt werden, auf der anderen Seite nach der Person des Auftraggebers. Mehr zum Thema Gutachten und Gutachter erfahren Sie in diesem Beitrag.

In der baurechtlichen Praxis wird dem Begriff des „Baubeginns“ häufig ein zu geringer Stellenwert beigemessen – zu Unrecht. Denn dieser unscheinbar wirkende Zeitpunkt entscheidet faktisch über die Gültigkeit oder den Verfall der Baubewilligung und somit des gesamten Bauprojektes. In einer Zeit zunehmender Projektverzögerungen, Rechtsmittelverfahren und wechselnder Eigentumsverhältnisse kommt der klaren Definition des Baubeginns eine Schlüsselrolle zu.

Strom aus der eigenen Photovoltaikanlage bietet viele Vorteile. Die Eigenproduktion ermöglicht es insbesondere, die Netzkosten zu sparen. Die Mehrzahl an Verbrauchern im Mehrparteienhaus führt zudem zu einem – in Relation zum Einfamilienhaus – höheren Eigenverbrauch. Beim gemeinsamen Verbrauch des eigenproduzierten Stroms sind allerdings auch einige juristische Fragen zu lösen.

Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist eine Mietzinserhöhung (oder eine andere einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters) während des laufenden Mietverhältnisses nur gültig, wenn das hierfür vorgesehene amtliche Mietzinserhöhung Formular verwendet wird. Kann auf diese Formularpflicht demnach verzichtet werden, wenn sich die Parteien über eine Mietzinserhöhung oder andere Vertragsänderungen einvernehmlich einigen? Die Antwort ist jein!

Die Nebenkostenpauschale ist eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, bei der die Nebenkosten nicht nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet, sondern als fixer Betrag erhoben werden. Dieses Modell bietet zwar Planungssicherheit, birgt jedoch auch Risiken: Einerseits kann es für den Mieter von Nachteil sein, wenn die Pauschale zu hoch angesetzt ist, andererseits trägt der Vermieter das Risiko steigender Kosten. Angesichts der zunehmenden Energiepreise und rechtlichen Anforderungen stellt sich die Frage, ob die Nebenkostenpauschale heute noch eine sinnvolle Lösung ist oder ob eine verbrauchsabhängige Abrechnung gerechter und transparenter wäre.

Die Wandelung ist dann möglich, wenn das Werk so erhebliche Mängeln aufweist oder sonst so sehr vom Vertrage abweicht, dass es für den Besteller unbrauchbar ist oder dass ihm die Annahme billigerweise nicht zugemutet werden kann. Dann kann der Auftraggeber die Annahme verweigern und bei Verschulden des Unternehmers Schadenersatz fordern (Art. 368 Abs. 1 OR).

Die Rechte und Pflichten sind auch bei der Vermietung eines Parkplatzes oder einer Garage in Art. 253 ff OR geregelt. Bei der Parkplatzvermietung schliesst man am besten einen schriftlichen Vertrag über die wesentlichen Punkte.

Bei Neubauten ist der Kauf ab Plan die heute gängigste Form des Erwerbs von Wohneigentum. Typisch ist die Kombination von Kauf- und Werkvertrag, meist in einem Dokument und mit einem einzigen Vertragspartner als Verkäufer und Ersteller. Eine sorgfältig erstellte Checkliste Hauskauf kann in solchen Fällen helfen, den Überblick über alle wesentlichen Punkte und vertraglichen Besonderheiten zu behalten. Es gibt auch die Variante eines Landverkäufers und des damit verbundenen Werkvertrages mit einem Unternehmer, dann werden zwei voneinander abhängige Verträge abgeschlossen.

Bei Gesamtpreisverträgen sind die Kosten für die Installationen (Baustelleneinrichtung) in der Pauschale enthalten. Die Frage nach der Installationspauschale stellt sich somit bloss bei den Einheitspreisverträgen oder in gewissen gemischten Verträgen. Mehr zu den Kostenstellen hierunter.

Weist ein Werk einen nicht erheblichen Mangel auf, kann der Besteller Minderung verlangen. Als Minderungsrecht bezeichnet man das Recht des Bestellers, die geschuldete Vergütung herabzusetzen, d.h. einen dem Minderwert des Werkes entsprechenden Abzug vom Honorar zu machen (Art. 368 Abs. 2 OR). Damit soll das vertragliche Verhältnis zwischen Leistung und Vergütung wieder hergestellt werden.

Beim Zahlungsverzug der Miete, wenn ein Mieter mit der Zahlung des Mietzinses in Verzug gerät, kann der Vermieter ihm eine Zahlungsfrist setzen, um die offene Forderung zu begleichen. Gemäß Art. 257d Abs. 1 OR muss diese Frist schriftlich erfolgen und mit der Androhung einer Kündigung verbunden sein. Wird die gesetzte Zahlungsfrist nicht eingehalten, kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich auflösen. Wiederholte Zahlungsfristansetzungen deuten oft auf finanzielle Schwierigkeiten des Mieters hin und können das Risiko einer Kündigung erhöhen.

Der Nachtrag – jeder Bauherr kennt das Übel. Doch was ist genau ein Nachtrag? Welche Regeln gelten für Nachträge und wie können diese aufseiten des Bauherrn verhindert und aufseiten des Unternehmers erfolgreich durchgesetzt werden? Bei der heutigen schwierigen Weltlage ist zu berücksichtigen, dass sich Preise rasch ändern können, wie man es beim Benzinpreis erlebt. Ausserdem können sich Lieferungsverzögerungen ergeben. Das passierte im Bauwesen schon in den Coronazeiten und infolge von Kriegen ist das natürlich ebenfalls zu erwarten.

Weist ein abgeliefertes Bauwerk Mängel auf, kann der Bauherr nach OR grundsätzlich wählen, ob er unentgeltliche Nachbesserung oder eine Reduktion des Kaufpreises wünscht. Die Rechte des Bestellers wurde bei Immobilien seit 1.1.2026 gar noch verstärkt, indem neu der Unternehmer eine zwingende Nachbesserungspflicht hat. Das Nachbesserungsrecht ist jedoch nach wie vor ausgeschlossen, wenn dadurch übermässige Nachbesserungskosten im Vergleich zum Nutzen verursacht werden.

Mängelhaftung nach OR oder SIA-Norm 118? – Eine Frage, die sich bei Abschluss jedes Bauvertrags stellt. Die Wahl des Gewährleistungsregimes sollte nicht leichtfertig getroffen werden, denn es gibt bedeutsame Unterschiede zwischen der Mängelhaftung nach OR und derjenigen nach SIA-Norm 118. Der vorliegende Beitrag verschafft einen Überblick über die Mängelhaftung nach OR und SIA-Norm 118 und hebt – ohne Anspruch auf Vollständigkeit – die wichtigsten Unterschiede hervor.

In diesem Beitrag wird die Gewährleistungspflicht des Verkäufers und Unternehmers bei Mängeln dargestellt. Art. 197 ff. Obligationenrecht (OR) regeln die Gewährleistung des Verkäufers wegen Mängel der Kaufsache. Die Gewährleistung des Herstellers eines Werks wird in Art. 367 ff. OR als Haftung für Mängel bezeichnet. Umgangssprachlich wird für die Gewährleistung regelmässig auch der Begriff der "Garantie" verwendet. Erfahren Sie in diesem Beitrag mehr zum Gewährleistungs-Begriff, zum Mangel, zu den Mängelrechten und den massgebenden Fristen.

Das Beantworten dieser Frage ist dann von grosser Bedeutung, wenn an einem Bauwerk ein Baumangel auftritt und beispielsweise der für den Mangel verantwortliche Unternehmer insolvent ist und somit für den von ihm zu vertretenden Mangel nicht mehr einstehen kann. Haftung Bauleiter, ja oder nein?

Die Nettorendite ist eine zentrale Kennzahl für Investoren, die den Ertrag aus vermieteten Liegenschaften bewerten möchten. Sie gibt an, wie viel Rendite eine Immobilie nach Abzug aller laufenden Kosten im Verhältnis zum Kaufpreis oder Marktwert erzielt. Dabei werden neben den Mieteinnahmen auch Ausgaben wie Unterhalt, Verwaltung und Steuern berücksichtigt. Eine realistische Berechnung der Nettorendite ist entscheidend, um die langfristige Rentabilität einer Immobilie richtig einzuschätzen und fundierte Investitionsentscheidungen zu treffen.

Unterhaltsverträge spielen im Stockwerkeigentum eine zentrale Rolle, um den Wert und die Funktionstüchtigkeit der gemeinschaftlichen Anlagen und Gebäudeteile langfristig zu erhalten. Sie regeln die regelmässige Wartung, Reparaturen und allfällige Erneuerungen, etwa bei Heizungsanlagen, Aufzügen oder Fassaden. Klar definierte Unterhaltsverträge schaffen Transparenz, verteilen die Unterhaltskosten der Liegenschaft fair und beugen Konflikten unter den Eigentümern vor. Dieser Beitrag beleuchtet die wichtigsten Aspekte solcher Verträge und zeigt auf, worauf Stockwerkeigentümer bei deren Abschluss achten sollten.

Ausgangslage ist der gesetzliche Grundsatz, wonach jeder Stockwerkeigentümer befugt ist, seine Sache insoweit zu gebrauchen und zu nutzen, als es mit den Rechten der anderen verträglich ist. Im Gegensatz zum Reglement ist eine Hausordnung im Gesetz nicht vorgesehen.

Ein jüngerer Entscheid des Bundesgerichts (Urteil 1C_275/2022 Urteil vom 27. November 2024) führt bei Grundeigentümern zu Verunsicherung. Ende November letzten Jahres entschied das Bundesgericht, dass die Gemeinde Mellingen keine Entschädigung für eine Auszonung von Bauland bezahlen muss. Der Grundeigentümerin – die vor dem kantonalen Obergericht noch teilweise obsiegt hatte – entgeht damit eine Entschädigung in Millionenhöhe. Was hat der Bundesgerichtsentscheid für Auswirkungen auf Grundeigentümer?

Informieren Sie sich in diesem Beitrag zu den Verpflichtungen und Problematiken beim Abschluss und bei der Beendigung des Maklervertrages. Dabei wird auch auf die Rolle des Maklers eingegangen, der als Vermittler zwischen Verkäufer und Käufer agiert.

Die Immobilienbranche steht vor der Herausforderung, sich an die steigenden Anforderungen im Bereich der Nachhaltigkeit, insbesondere des Umweltschutzes, anzupassen. Auch in der Schweiz rückt das Thema der umwelt- bzw. klimaschonenden Immobilienentwicklung immer stärker in den Fokus, sowohl aufgrund von politischen Zielen zur Reduktion von CO₂-Emissionen als auch durch wachsende gesellschaftliche Nachfrage nach energieeffizienten und umweltfreundlichen Gebäuden. Dieser Artikel erörtert die wichtigsten rechtlichen Grundlagen und privaten Standards und geht auf regulatorische Trends ein, die im Zusammenhang mit Nachhaltigkeit im Immobiliensektor von Bedeutung sind. Nachhaltiges Bauen in der Schweiz, mehr dazu erfahren Sie in diesem Beitrag.

Der Bau eines Eigenheims oder die Realisierung eines grösseren Bauprojekts ist für die meisten Personen eine der bedeutendsten Investitionen und geschieht allenfalls nur einmal im Leben. Deshalb ist es umso wichtiger, dass der gesamte Bau auf klaren vertraglichen Vereinbarungen beruht. Die Grundlage dieser Beziehung bildet der sogenannte Werkvertrag, wie er ab Art. 363 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR) geregelt ist. Dieser Vertrag verpflichtet Unternehmen, ein mängelfreies, vereinbarungsgemässes Werk herzustellen und abzuliefern und hierfür ein vereinbartes Entgelt zu erhalten. Die Realität auf der Baustelle weicht jedoch häufig von diesem idealen vom Gesetzgerber gewünschten Zustand ab, und die Entdeckung eines Baumangels kann schnell zu einem erheblichen Ärgernis werden.

Wenn Berechtigter einer Dienstbarkeit nicht eine bestimmte Person, sondern der jeweilige Eigentümer eines Grundstücks ist, spricht man von einer Grunddienstbarkeit. Nachfolgend werden die häufigsten Dienstbarkeiten vorgestellt.

Die Stockwerkeigentümerversammlung ist das zentrale Organ der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Sie bildet den Willen der Gemeinschaft und trifft wichtige Entscheidungen über Verwaltung, Unterhalt und Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Während Verwalter und Ausschuss lediglich ausführende Funktionen übernehmen, liegt die Entscheidungsbefugnis bei der Versammlung. Ihre Struktur und Abläufe orientieren sich weitgehend an den Bestimmungen der Vereinsversammlung, was eine klare und praxisnahe Organisation sicherstellt.

Werden im Zusammenhang mit einem Bauvorhaben Personen- oder Sachschäden verursacht, welche Dritte treffen, so ist zwar oft der Bauunternehmer haftbar, aber meist nur bei Verschulden. Soweit es sich um eine ausservertragliche Haftung handelt, ist er durch seine Betriebshaftpflichtversicherung gegen diese Risiken gedeckt (nicht aber gegen eine Haftung, welche er vertraglich dem Bauherrn gegenüber eingegangen ist; in solchen Fällen empfiehlt sich häufig der Abschluss einer Bauherrenhaftpflichtversicherung, um den Bauherrn abzusichern).

Die Mietzinsanfechtung ermöglicht es Mietern, einen als missbräuchlich empfundenen Mietzins überprüfen zu lassen. Besonders bei der Anfechtung des Anfangsmietzinses oder bei Mietzinserhöhungen ist die Einhaltung formeller Vorgaben entscheidend. Ein zentrales Erfordernis dabei ist die Schriftlichkeit: Der Antrag muss fristgerecht und in schriftlicher Form bei der zuständigen Schlichtungsstelle eingereicht werden. Diese Voraussetzung dient der Rechtssicherheit und stellt sicher, dass sowohl Mieter als auch Vermieter ihre Positionen klar darlegen können.

Der Unternehmer kann aus den verschiedensten Gründen für Schäden haftbar sein, die er direkt oder indirekt verursacht. Dabei ist vor allem zu unterscheiden zwischen der ausservertraglichen Haftung und der Haftung aus Vertrag. Näheres hierzu und spezifisch zur Betriebshaftpflichtversicherung finden Sie hier.

An Stockwerkeigentümerversammlungen werden wichtige Entscheidungen getroffen, die alle Eigentümer betreffen. Doch was, wenn ein Beschluss fehlerhaft erscheint oder einzelne Eigentümer benachteiligt? In solchen Fällen bietet die Anfechtung die Möglichkeit, strittige Beschlüsse gerichtlich überprüfen zu lassen. Beschlüsse an der Eigentümerversammlung, die das Gesetz, den Begründungsakt oder das Reglement verletzen, können von jedem Stockwerkeigentümer binnen Monatsfrist, nachdem der Anfechtende Stockwerkeigentümer von ihnen Kenntnis erlangt hat, beim Richter angefochten werden. Es handelt sich hier um eine weitere Massnahme zum Schutze einer Minderheit oder eines einzelnen Stockwerkeigentümers.

Die Beschlussfähigkeit ist eine grundlegende Voraussetzung dafür, dass an der Stockwerkeigentümerversammlung / STWEG-Versammlung gefasste Beschlüsse rechtswirksam sind. Sie bestimmt, ob die Versammlung in der Lage ist, gültige Entscheidungen für die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer zu treffen. Entscheidend ist dabei in der Regel, dass eine bestimmte Anzahl von Eigentümern oder deren Wertquoten vertreten sind. Ohne Beschlussfähigkeit sind gefasste Beschlüsse anfechtbar oder sogar nichtig. Dieser Beitrag erklärt, wann eine Versammlung als beschlussfähig gilt und welche Konsequenzen sich bei fehlender Beschlussfähigkeit ergeben.