Business Skills für Fach- und Führungskräfte

Pacta sunt servanda – nach dem Prinzip der Vertragstreue sind Verträge dazu da, um eingehalten zu werden. Das bedeutet nun aber nicht, dass in einem Arbeitsvertrag jede Vertragsbestimmung beliebig vereinbart werden kann, denn im Arbeitsrecht wird die Vertragsfreiheit durch relativ und absolut zwingende Gesetzesbestimmungen eingeschränkt. Obschon es sich dabei um kein Geheimnis handelt, lassen sich in der Praxis immer wieder ungültige Vertragsbestimmungen finden.

Erleidet ein Arbeitnehmer einen Unfall, entstehen beim Arbeitgeber häufig Unsicherheiten über die Leistungspflicht. Dazu gehört auch die Frage nach der Lohnfortzahlung bei Unfall: Welche Leistungen trägt der Arbeitgeber, welche die Unfallversicherung? Doch die Unsicherheit beginnt noch viel früher – was gilt überhaupt als Unfall?

Die korrekte Umsatzabstimmung MWST ist für jedes Unternehmen Pflicht. Sie sorgt dafür, dass die deklarierten Umsätze sauber mit dem Jahresabschluss abgeglichen werden. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie die Umsatzabstimmung richtig umsetzen und welche Dokumentationspflichten Sie dabei im Blick behalten müssen.

Die Jahresrechnungen sind ein zentrales Dokument, um die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sowie die finanzielle Performance eines Unternehmens zu beurteilen. Für alle Bilanzadressaten ist die Identifikation von Risikobereichen von besonderer Relevanz, wobei sowohl etablierte als auch junge Unternehmen und Start-ups aus Sicht von Eigen- und Fremdkapitalgebern Risiken darstellen können, die es möglichst frühzeitig zu erkennen und zu beobachten gilt. So können finanzielle Fehlentwicklungen oder auch gezielte Bilanzpolitik besonders gravierende Folgewirkungen auslösen, zumal die betroffenen Unternehmen regelmässig das Vertrauen von Investoren und Kreditgebern erhalten haben und hierauf angewiesen sein können.

Die Dashcam ist in der Schweiz zwar noch nicht flächendeckend verbreitet. Trotzdem sind sie im Strassenverkehr immer häufiger anzutreffen. Damit stellen sich auch aus datenschutzrechtlicher Sicht verschiedene Fragen, welche bis heute noch nicht verbindlich beantwortet sind. Dies verursacht bei den Nutzern bis heute eine grosse, auch rechtliche Unsicherheit.

Die meisten Menschen in der Schweiz wohnen zur Miete, entweder in einem Haus oder einer Wohnung. Die meisten Mieter möchten ihr angemietetes Objekt auch nicht so schnell wieder verlassen und es sich dementsprechend schön in ihren "eigenen" vier Wänden machen. Doch wie ist die Gesetzeslage bei einer Mietwohnung? Ist das Renovieren einer Mietwohnung erlaubt? Die massgeblichen Bestimmungen finden sich im Schweizerischen Obligationenrecht (OR), insbesondere in den Artikeln 256, 257f, 259, 260a und 257h OR. Diese regeln die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter bezüglich Unterhalt, Renovation und baulichen Veränderungen

Es kommt in der Praxis immer wieder vor, dass insbesondere an begehrten Lagen Geschäftsräumlichkeiten im Rahmen eines Untermietvertrag untervermietet werden. Dabei stellen sich für den Untermieter diverse Fragen und Risiken, die einer besonderen Prüfung zu unterziehen sind.

Gemäss Art. 259 OR muss ein Mieter Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen und Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigen. Der Gesetzgeber hat es für unverhältnismässig erachtet, den Vermieter zu verpflichten, jede noch so untergeordnete Unstimmigkeit im Gebrauch des Mietobjektes auf eigene Kosten beseitigen zu müssen. Daher obliegen dem Mieter kleine Ausbesserungen und Reinigungen. Beim sogenannten kleinen Unterhalt handelt es sich um eine Dauerpflicht zulasten des Mieters, welche nach der Übergabe des Mietobjektes beginnt und bis zur Rückgabe des Mietobjektes dauert. In Lehre und Rechtsprechung wird die Frage, was unter den "kleinen Unterhalt" im Sinne von Art. 259 OR fällt, kontrovers diskutiert. Entsprechend unsicher sind Eigentümer und Liegenschaftsverwaltungen zuweilen, was sie ihren Mietern unter dem Titel "kleiner Unterhalt" in Rechnung stellen dürfen und was nicht.

Damit der Verwalter oder der Hauseigentümer einen Wohnungswechsel korrekt durchführen kann, muss er über folgende Grundlagen Bescheid wissen – insbesondere über die rechtlichen und organisatorischen Anforderungen bei der Rückgabe der Mietsache, wie etwa die Zustandskontrolle, die Protokollierung und die Schlüsselübergabe.

Grundstückgeschäften misst das Gesetz eine besondere Bedeutung zu. Es stellt daher (Art. 216 OR) strenge Formvorschriften auf. In diesem Beitrag werden Ihnen diese erläutert.

Es kommt in der Praxis häufig vor, dass ein Mieter auf den Zeitpunkt der Vertragsbeendigung das Mietobjekt nicht korrekt instand stellt oder von ihm geschuldete Rückbauarbeiten nicht vornimmt. In solchen Fällen kann dem Mieter eine Nachfrist zur ordnungsgemässen Erfüllung gesetzt werden. Paradebeispiele sind etwa: Das Mietobjekt ist nicht gereinigt oder weist zu viele Dübellöcher auf.

Bei Neubauten ist der Kauf ab Plan die heute gängigste Form des Erwerbs von Wohneigentum. Typisch ist die Kombination von Kauf- und Werkvertrag, meist in einem Dokument und mit einem einzigen Vertragspartner als Verkäufer und Ersteller. Eine sorgfältig erstellte Checkliste Hauskauf kann in solchen Fällen helfen, den Überblick über alle wesentlichen Punkte und vertraglichen Besonderheiten zu behalten. Es gibt auch die Variante eines Landverkäufers und des damit verbundenen Werkvertrages mit einem Unternehmer, dann werden zwei voneinander abhängige Verträge abgeschlossen.

Art. 266 OR regelt ausschliesslich die ordentliche Auflösung des befristeten Mietverhältnisses. Vor dem Erreichen des vereinbarten Endtermins kann auch der befristete Mietvertrag – gleich dem unbefristeten Mietvertrag – bei Vorliegen der entsprechenden Gründe in ausserordentlicher Weise beendet werden, etwa durch die fristlose Kündigung Mietvertrag.

Ein befristetes Mietverhältnis endigt grundsätzlich infolge Ablaufs der vereinbarten Vertragsdauer, ein unbefristetes Mietverhältnis hingegen durch die von einer Partei ausgesprochene ordentliche Kündigung unter Einhaltung sowohl der Kündigungsfrist als auch des -termins, wobei deren Nichteinhaltung nicht die Unwirksamkeit der Kündigung zur Folge hat, sondern lediglich die Dauer des Mietverhältnisses verlängert.

Bei der Geschäftsmiete verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter Räumlichkeiten für Geschäftszwecke zu überlassen. Der Mieter verpflichtet sich seinerseits zur Bezahlung des Mietzinses. Nachfolgend werden die Beendigungsmechanismen eines solchen Mietverhältnisses besprochen.

Wie der Titel des Beitrags sagt, steckt hinter jeder Immobilienbewirtschaftung eine grosse Organisation. Diese Verwaltungsorganisation kann je nach Grösse und Ausrichtung sehr unterschiedlich strukturiert sein. Aufzuzeigen, wie eine Liegenschaftenbewirtschaftung aufgebaut sein soll, erübrigt sich, denn jede Verwaltung arbeitet auf ihre Art und mit anderen Mitteln.

Bei allen Verträgen – etwa auch bei einem Unterhaltsvertrag – muss im Rahmen des Abschlusses darauf geachtet werden, dass der Vertrag den Bedürfnissen beider vertragsschliessenden Parteien entspricht.

Wie kann das Lernen im Unternehmen mit Gen KI unterstützt werden? Sowohl fürs Bereitstellen von Lernmöglichkeiten als auch beim Lernen selbst können KI-Technologien wie ChatGPT und ähnliche Systeme gezielt und gewinnbringend zum Einsatz kommen. Welche Möglichkeiten es gibt, und was beachtet werden muss, erfahren Sie im Beitrag.

Eine Kette von Designer-Taschen möchte auf der ganzen Welt gleich aussehende Verkaufslokale. Sie mietet dafür Ladenfläche im Rohbau. Welcher Mietzins ist zulässig für einen Rohbau? Die Rohbaumiete ist im Schweizer Mietrecht nicht ausdrücklich geregelt. Weder Begriff noch Rechte und Pflichten der Parteien sind im Gesetz definiert. Massgebend ist daher der Inhalt des Mietvertrags, der die wichtigsten Punkte klar regeln muss. Die allgemeinen Bestimmungen des Mietrechts (OR 253 ff.) gelten auch für Rohbaumietverhältnisse. Insbesondere ist Art. 256 OR ("zum vorausgesetzten Gebrauch tauglicher Zustand") zu beachten.

Durch den Maklervertrag wird der Makler (Broker, Courtier) beauftragt, zwischen einem Dritten und dem Auftraggeber Geschäfte anzubahnen. Finden Sie hierunter Informationen zu Rechtsgrundlagen, Erscheinungsformen und Abgrenzungen vom Maklervertrag sowie ein Mustermaklervertrag.

Es kommt immer wieder vor, dass nach der Aussprache einer Kündigung gegen den Mieter ein Untermieter sich der Rückgabe des Mietobjektes widersetzt. In einem solchen Fall kann der Vermieter sowohl den Hauptmieter als auch den Untermieter ausweisen. Alternativ kann er den Mieter anhalten, den Untermieter auszuweisen. Mehr zum Thema Ausweisung Untermieter erfahren Sie hier.

Die Untermiete ist ein gewöhnliches Mietverhältnis zwischen dem (Haupt-) Mieter und dem Untermieter, an den die Sache weitervermietet wird. In diesem Arbeitshilfenbeitrag finden Sie eine ausführliche Kommentierung der wichtigsten Vertragsklauseln für einen Untermietvertrag für Geschäftsräume. Den vollständigen Untermietvertrag Geschäftsraum können Sie direkt runterladen.

Die Pflichten des Vermieters sind vielfältig. Die Hauptpflicht des Vermieters ist es, dem Mieter die Mietsache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR).

Gemäss Art. 260a Abs. 3 OR hat der Vermieter gegenüber dem Mieter eine Entschädigung zu leisten, wenn das Mietobjekt bei Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund von Erneuerungen oder Änderungen, denen der Vermieter schriftlich zugestimmt hat, einen erheblichen Mehrwert aufweist. Weder das Gesetz noch die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) definieren näher, unter welchen Umständen ein solcher Mehrwert anzunehmen ist. Im Streitfall steht daher dem Richter ein erhebliches Ermessen zu.

Die Bestimmungen über die Pacht finden sich in Art. 275 ff. OR. Zusätzlich sind in verschiedenen Punkten für die Pacht Regelungen über die Miete anwendbar. Entsprechende Verweise finden sich in verschiedenen Bestimmungen des Pachtrechts. Dieser Beitrag zeigt Ihnen Informationen zu den Regelungen und zur korrekten und rechtssicheren Verfassung von einem Pachtvertrag auf, mitsamt Mustervorlage für die Gastronomie.

Diese Situation ist im Rechtsalltag häufig anzutreffen: Der Vermieter spricht eine Kündigung aus, worauf der Mieter seinerseits seinem Untermieter kündigt. Mehr zum Thema Kündigung Mietvertrag erfahren Sie hier.

In diesem Beitrag finden Sie die Definitionen, Voraussetzungen und Inhaltsbestimmungen der Kauf-, Vorkaufs- und Rückkaufsrechte im Hinblick auf Liegenschaftsverträge. Dabei wird insbesondere das Kaufrecht als zentrales Element bei Immobilientransaktionen näher erläutert.

Grundsätzlich darf der (Geschäfts-)Mieter die Mietsache gebrauchen, nicht aber durch Umbau verändern. Wird ihm das Recht zum Umbau durch den Mieter vertraglich zugestanden, was Rohbaumiete impliziert, so stellt sich die Frage von Umfang der Bauberechtigung sowie Rückbau und/oder Vergütung von Mehrwerten bei Mietende. Der Eigentümer wird mit dem latenten Bauhandwerkerpfandrecht aus vom Mieter vorgenommenen Ausbauten konfrontiert.

Der Begriff der Mängel Mietwohnung wird vom Gesetz nicht ausdrücklich definiert. Art. 258 Abs. 1 und 3 OR, Art. 259b lit. a und b OR und Art. 259d OR umschreiben den Mangel lediglich indirekt als verminderte, mehr oder minder beeinträchtigte oder fehlende "Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch".

Der nachfolgende Beitrag soll eine praxisnahe Übersicht über die wesentlichen Bestandteile und Zusammenhänge von einem Immobilienkaufvertrag darstellen. Dabei wird in einem ersten Teil auf die Rahmenbedingungen, Form- und Inhaltserfordernissen, praxisnahen Empfehlungen und die Stellung des Notars und des Grundbuchs in diesem Zusammenhang eingegangen. Auch hierunter finden Sie sodann einen Musterkaufvertrag mitsamt Lex-Koller Bescheinigung.

Wenn sich ein Vermieter dazu entscheidet, ein Mietverhältnis zu kündigen, empfiehlt es sich, Vorkehrungen zu treffen, um eine schnellstmögliche Durchsetzung der Kündigung durch Vermieter auch im Streitfall zu erreichen.

Zufolge der Selbstständigkeit des Vertrags zur Untermiete sind auf diesen die OR Art. 253 ff. anwendbar. Der Vertrag zur Untermiete unterscheidet sich daher in rechtlicher Hinsicht grundsätzlich nicht von einem gewöhnlichen Hauptmietvertrag, jedoch bestehen einige Sonderheiten, welche hier mitsamt Mustervertrag erläutert werden.

In Art. 253 OR wird der Mietvertrag gesetzlich wie folgt definiert: "Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten." Lesen Sie mehr zu den Unterschieden zwischen Miete und anderen Gebrauchsüberlassungverhältnissen sowie zu Form und Dauer der Vereinbarung mitsamt rechtssicherer Mustervorlage.

Die Gebrauchsleihe ist in Art. 305 ff. OR geregelt. Durch den Gebrauchsleihvertrag verpflichtet sich der Verleiher, dem Entlehner eine Sache zu unentgeltlichem Gebrauch zu überlassen und der Entlehner, dieselbe Sache nach gemachtem Gebrauche dem Verleiher zurückzugeben (Art. 305 OR).

Die aktuelle Rechtslage zum Kündigungsschutz und zur Ausweisung von Mietern (Kündigungsschutz Mieter), richtet sich nach der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO), insbesondere Art. 257 ZPO (summarisches Verfahren) und Art. 273 OR (Anfechtung der Kündigung). Die früheren Bestimmungen in Art. 274 ff. OR, insbesondere Art. 274g OR, wurden mit Inkrafttreten der ZPO am 1. Januar 2011 ersatzlos aufgehoben. Die sogenannte Kompetenzattraktion, wonach der Ausweisungsrichter auch über die Kündigungsanfechtung entschied, existiert nicht mehr.

Nach Art. 271 OR können die Kündigungen beider Parteien, also auch die Kündigung des Mieters, gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen. Die Möglichkeit der Anfechtung der Kündigung besteht demnach sowohl für den Mieter wie auch für den Vermieter.

Es kommt in der Praxis häufig vor, dass Mietverträge auf den weitverbreiteten Kündigungstermin Ende September beendet werden, die Nebenkostenperiode jeweils vom 1. Juli bis 30. Juni läuft und die für die definitive Auseinandersetzung notwendige Nebenkostenabrechnung für die verbleibenden Sommermonate Juli, August und September erst ein Jahr später erfolgt. Diesfalls darf der Vermieter die Rückzahlung Mietkaution zurückbehalten, wobei aber der Rückbehaltungsbetrag im Vergleich zu den mutmasslich anfallenden Nachzahlungen nicht unverhältnismässig hoch sein darf.

Eine Mitmieterschaft (Wohngemeinschaft) kann unter verschiedenen Voraussetzungen entstehen. Klar ist der Fall, in welchem die Mitmieter einer Wohngemeinschaft einzeln im Mietvertrag vermerkt sind und alle Mitmieter diesen Vertrag auch unterschrieben haben. Hier liegt klar Mitmieterschaft vor. Es fragt sich aber, wie der Sachverhalt zu werten ist, wenn zwar alle Mitmieter einer Wohngemeinschaft im Mietvertrag benannt sind, aber nur einer unterschrieben hat, oder aber nur ein Mieter im Mietvertrag benannt ist, aber mehrere eine Unterschrift geleistet haben.

Informieren Sie sich in diesem Beitrag zu den Verpflichtungen und Problematiken beim Abschluss und bei der Beendigung des Maklervertrages. Dabei wird auch auf die Rolle des Maklers eingegangen, der als Vermittler zwischen Verkäufer und Käufer agiert.

Der Vermieter hat die Pflicht, dem Mieter für die Dauer des Mietvertrages den Gebrauch an der Mietsache zu überlassen bzw. zu verschaffen. Der Mieter hat die Pflicht, dem Vermieter dafür ein Entgelt zu leisten. Lesen Sie hier mehr zu den vertraglichen Pflichten der Parteien und den Folgen der Nichterfüllung.

Die Rechte und Pflichten bei Mängel an der Mietsache sind im Obligationenrecht (OR) geregelt, insbesondere in den Artikeln 256, 258, 259 ff. OR. Grundsätzlich muss der Vermieter die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR). Abweichende Vereinbarungen zuungunsten des Mieters sind bei Wohn- und Geschäftsräumen unzulässig (Art. 256 Abs. 2 OR).

Bei der Vorschrift über die Form von Grundstückkaufverträgen nennt das Gesetz (Art. 216 OR) fünf Vertragsarten, welche durchaus praktische Bedeutung haben, deren Tragweite aber oft nicht genau bekannt ist.

Bei Maschinen, Anlagen und Werkzeugen geht es meistens um grössere Investitionen. Auch wenn von ‹Werkzeugen› die Rede ist, kann es sich um Geräte handeln, die mehrere hunderttausend Franken kosten. Finden Sie hier Informationen zur rechtlichen Natur von und dementsprechenden Umgang mit Vereinbarungen zur Beschaffung von maschinellen Waren.

Das Güterrecht regelt die vermögensrechtlichen Verhältnisse der Ehegatten untereinander während der Ehe, je nach gewähltem oder gesetzlichem Güterstand, sowie allfällige gegenseitige Ansprüche der Ehegatten im Falle der Auflösung der Ehe infolge Scheidung oder Tod.

Die Schweizer Steuergesetze sehen vor, dass ein Kapitalgewinn auf beweglichem Privatvermögen grundsätzlich steuerfrei ist. Diese Regelung führt jedoch oft dazu, dass insbesondere Kapitalgewinne aus dem Verkauf von Aktien vorschnell als steuerfrei eingestuft werden. Das Bundesgericht hat mehrfach klargestellt, dass die Steuerfreiheit privater Kapitalgewinne eine systemwidrige Ausnahme darstellt. Entsprechend ist sie im Lichte der allgemeinen Einkommensbesteuerung restriktiv auszulegen.

Das unselbständige Baurecht unterscheidet sich vom selbständigen Baurecht dadurch, dass es entweder zugunsten eines beherrschenden Grundstücks oder zugunsten einer bestimmten Person errichtet wurde oder dass die Errichtung auf eine Dauer von weniger als 30 Jahren erfolgte. ‹Bauwerke und andere Vorrichtungen, die auf fremden Boden eingegraben, aufgemauert oder sonst wie dauernd auf oder unter der Bodenfläche mit dem Grundstück verbunden sind, können einen besonderen Eigentümer haben, wenn ihr Bestand als Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen ist. Die Bestellung eines Baurechtes an einzelnen Stockwerken eines Gebäudes ist ausgeschlossen› (Art. 675 ZGB). Mehr zum Thema Baurechte erfahren Sie im Beitrag.